新華網北京4月16日電（“新華視點”記者魯暢、孔祥鑫、吳琪）前期物業費每月每平方米4元，這並非高檔住宅，而是位於北京南六環一自住型商品房的收費標準。日前，有業主反映，明顯高於周邊普通商品房的物業費讓人吃不消。作為惠民政策的自住房，收取較高物業費是否有開發商變相增收之嫌？物業費定價有何依據？

　　 自住房物業費高過周邊商品房？

　　記者從北京市建委了解到，購買自住型商品房需符合兩個條件：名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭；符合購房條件且名下無房的非京籍家庭。

　　位於北京市大興區南六環金科天籟城自住房項目，距離市中心近35公里。由於其前期物業費定價為每月每平方米4元，一些購房者稱收費“堪比別墅小區”。

　　15日下午，金科天籟城接待中心，一位工作人員介紹稱：公司物業費為每月每平方米2．9元，而且房屋合同上都有標明，前3年是按照這個標準收。

　　但是，記者在一位業主房屋合同上看到：物業費為每月每平方米4元。對此，工作人員説，每月每平方米4元是開發商老闆和建委定的。“由於現在房屋尚未建成，物業部門還沒有進駐，因此對於詳細的物業費以及物業資訊不知情。”工作人員稱。

　　目前，小區業主還處於簽訂合同階段。對於高額的物業費，小區業主們頗有怨言。“幾萬人搶著搖號，好不容易才搖到號買的房，上網一查，物業費竟然這麼高，真有些不能接受。”正在現場簽訂合同的業主夏炳炳説，“我們很多業主打算聯合起來找物業反映。”

　　由於地處熱門地塊區域，金科天籟城項目所在地周邊有不少近兩年新開盤的房地産項目。記者了解到，其周邊的君悅國際小區物業費為每月每平方米2．98元，雲立方小區為每月每平方米2．96元，金融街小區為每月每平方米2．93元，這三個均為商品房項目。

　　 是否開發商變相增收？

　　作為一項為解決百姓購房難而出臺的惠民政策，自住型商品房的定價比周邊商品房低30％左右。金科天籟城定價為每平方米15000元，周邊商品房樓盤均價在20000元左右。

　　而根據公開資料，在已經完成選房的北京自住型商品房項目中，多個樓盤前期物業費定價在每月每平方米3元到4元之間，例如新國展滿庭芳項目物業費定價每月每平方米3．15元，定價明顯高於周邊小區。

　　因此，有業主質疑，開發商是否因為盈利少了，就拿較高的物業費變相增加收入？

　　“按照《北京市物業管理辦法》，商品房物業費施行市場調節價，由開發商定價完與業主簽訂合同。”北京物業管理行業協會秘書長宋寶程説，“在業主委員會成立前，前期物業費是由開放商承擔的，業主不用承擔。”

　　金科天籟城項目由20萬平方米純商品房和10萬平方米自住房配建而成，兩者由統一的物業公司管理。宋寶程介紹説，自住型商品房不屬於政府保障房序列，物業費定價不用到相關主管部門報批。

　　記者15日從北京市住建委了解到，北京市商品房前期物業價格是開發商聘請第三方評估公司評估出來的，價格定了以後也不是不變的，小區成立業主委員會以後可以根據服務要求重新制定合同。

　　 自住房也是商品房 物業費如何定價？

　　記者從北京市住建委了解到，北京市經濟適用房物業費收費標準為每月每平方米0．55元。“目前來説，自住型商品房房屋屬性還是商品房，執行不了保障房的標準，保障房的物業收費價格是由發展改革委來定價。”一位相關負責人説。

　　2015年3月，北京市住建委就《北京市保障性住房和自住型商品住房物業服務管理暫行辦法》向社會徵求意見。該徵求意見稿提出，除經濟適用房以外的其他各類保障性住房和自住型商品房項目，物業費實行市場調節價，物業協會根據市場服務成本變化情況，按照物業服務標準出臺物業費指導價格。

　　據介紹，物業費包括人員成本，能源消耗等多個方面。具體計算是由項目電梯多少、安控安防的程度、安保人員數量、保潔面積、綠化面積等綜合後再按面積平均下來。在物業費的評估中，起關鍵作用的主要是物業面積、設備設施配套、綠化面積和出入口四個因素。

　　“物業費的評估過程、測算內容和涵蓋項目基礎差不多，收費不同是因為不同小區每一項的硬體配置都不一樣。”宋寶程説，至於前期物業費，由開放商和物業公司簽訂的合同來確定。

　　“如果小區品質相差不大，自住房的物業費明顯高出周邊小區肯定是不合適的。”有專家指出，雖然自住房不屬於嚴格意義上的保障房，但仍是政府推出的帶有保障房性質的房源。今後長期徵收的物業費更應科學合理，公開透明定價，可在充分公示的基礎上，更多吸納業主的意見和建議。