樓市新政刺激下，不少人又開始聚焦房屋交易，提前還貸成為一大熱點。而在交易的背後藏著許多賬本，例如貸款可採取等額本息與等額本金兩種還款方式，大多數人都採取等額本息方式，這也是銀行推薦的，殊不知採取等額本金百萬貸款會少還十幾萬利息呢。

　　等額本金還貸少還10萬利息

　　今年3月30日，房貸新政再次出臺，房屋只要滿兩年交易即可免營業稅。市民王先生想將房屋賣出，不過他算賬發現，提前還貸等額本息真不是很划算。

　　“我一年還房貸8萬多，但還了快5年，本金才償還了15萬元。”王先生説，如果採取等額本金方式還貸，這幾年下來，本金只需還77.5萬元，比等額本息多還了8萬元的本金。

　　銀行業內人士解釋説，如果還款年限只有幾年，等額本息和等額本金的差距還不算大，如果20年還款期限已還了10年，利息已還得差不多，而本金還有很大部分沒還。“後面的基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什麼意義。如果客戶是剛需換房族，就是買這套房子只是為過渡，過幾年還想換改善房屋，還是建議市民最好採取等額本金還款方式。”

　　就算不提前還貸，以等額本金方式，還20年，也要少還近10萬元的利息。

　　提前還貸不同方式可省十幾萬

　　“如何提前還貸還是大有講究的。目前，瀋陽商業銀行貸款滿一年才可以提前還款，部分銀行還會收取一定的違約金，而公積金貸款滿6個月就可提前還款。

　　一家股份制銀行個貸經理告訴記者，客戶提前還貸，若選擇減少月供的方式，每個月只能少還兩三百塊錢，但如果選擇月供不變，減少還貸年限的方式，總利息可能要比前者省下十幾萬元。

　　比如：陳先生貸款68萬元購買了一套住房，當時利率還有85折優惠，選擇了等額本息的貸款方式，還貸30年，月供3889.81元。算下來，最後要給銀行本息140萬元，其中利息就72萬元。

　　“年底，年終獎發了3萬元，再加上一些業務獎勵，想提前還5萬元房貸，這樣每個月就可少幾百塊，也不會對生活産生什麼影響。”此前，陳先生只知道提前部分還貸中有每個月減少月供這種方式。實際上，還有一種還貸方式是月供不變，但減少還貸年限。兩種方法算一下，總利息竟然差了近12萬元。

　　應選擇縮短貸款期限提前還貸

　　用房産在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。多數商業銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》上對房貸利率的調整方式一般是貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調整一次，在借款期限內，如未遇基準利率調整，則貸款利率不做調整。

　　銀行理財人士表示，部分提前還貸後，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額佔據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，短期貸款利率下降的幅度更大。

　　瀋陽晚報、瀋陽網主任記者 高薇