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廣州提前還貸者再增加 要考慮貸款餘額和利率

  • 發佈時間:2014-10-27 09:30:16  來源:廣州日報  作者:林曉麗 胡陽  責任編輯:姚慧婷

  房貸新政下 提前還貸要考慮貸款餘額和利率

  只要還清首套房貸就能首付三成買第二套,還可能享受到利率優惠。隨著央行房貸新政的落地,這一政策刺激了很多有改善型需求的購房者提前還貸,以便在再次購房時享受首套房的貸款政策。記者從多家銀行了解到,近期諮詢申請提前還房貸的顧客多了不少。理財專家提醒,對於不同的人,是否提前還房貸,要視具體情況而定。

  首套房新政實施,燃起了不少有改善需求市民的購房慾望。記者從多家銀行獲悉,最近諮詢和提前還貸的客戶明顯增多。一家股份制銀行信貸部相關人士説,他每天都要接到好幾個朋友的諮詢電話。提前還貸的主要是想低首付買二套房的改善性客戶,包括部分投資者。

  有提前還貸打算的吳小姐告訴記者,2009年買了第一套房子,當時向銀行申請了70萬的按揭貸款,利率享受7折優惠,為4.585%,共貸款30年,使用的是每月等額本息還款方式。“一直沒有提前還款,是因為相比目前的利率,當時的房貸確實便宜。但我們最近想買多一套學位房,正在看房子房貸新政就下來了,那是否要把貸款現還清,再買第二套房呢?”吳小姐有點為難地表示。

  以目前廣州主流的房貸利率來計算

  案例1:提前還貸反而多付數十萬利息

  對吳小姐的情況,融360信貸專家徐瑾給記者算了兩筆數。

  假設吳小姐購買第二套房的總價是200萬元。如不提前還款,按二套房政策購買,首付7成,利率為基準1.1倍,30年,利率為7.2%。購房需首付140萬元,貸款60萬元,30年共需支付利息約86.8萬元。此外,仍需支付首套房25年利息43.3萬元。故吳小姐需一次性支付現金140萬元,以後支付利息130.1萬元(即第二套的86.8萬元+第一套的43.3萬元)。

  如果是提前還清貸款餘額,再購房按首套認定,需首付3成,按照廣州內資銀行當前最低房貸利率為9.5折計算,貸款30年,利率為6.22%。吳小姐需要還貸款64萬。另外,購買新房需要首付款60萬元,之後要支付利息169.3萬元。故吳小姐需一次性支付現金124萬(64萬+60萬),以後支付利息169.3萬元。

  “雖然提前還貸使用到的現金比不提前還貸少了16萬元(140-124),但利息卻要多付39.2萬利息(169.3-130.1),這還不包括因提前還款可能産生的違約費用。”徐瑾指出,這麼一對比,可見在這種情況下提前還款並不划算。

  案例2:貸款餘額較少可考慮提前還貸

  某股份制銀行理財經理表示,如果手頭資金有限,而之前的房貸餘額也剩下不多,這種情況當然首選提前還貸。該理財經理舉例道,假設某先生已有一套70多平方米的兩居室,尚有10萬元房貸未結清,而手頭已有了五六十萬元的積蓄,打算再買套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策,二套房要首付七成,他的積蓄根本不夠付首付。現在只要花10萬元把首套房貸結清,再買房只要首付三成,他正好錢夠用。

  徐瑾表示,通過提前還貸,來享受央行新政,對貸款餘額較少的購房者比較合適。因為貸款餘額越少,用戶支付現金也越少。“可以説,用戶需支付現金越接近新房7成首付金額(案例中140萬),越不划算。”徐瑾説。

  建議:

  曾享7折利息優惠

  並不都適合提前還貸

  “無論如何,購買二套房之前,最好先諮詢銀行客戶經理,計算一下提前還款是否恰當。”理財經理提醒道。

  對於新政之下,消費者是否要提前還貸,而享受二套房首付三成及利率優惠呢?前述理財經理表示,首先看手裏的余錢。新政利好的是手裏余錢較為緊張而又想改善住房條件的,但之前因首付七成的高門檻而無法購房的人群。

  徐瑾表示,通過提前還貸,來享受央行新政,對貸款餘額較少的購房者比較合適。因為貸款餘額越少,用戶支付現金也越少。

  其次,還要看提前還與不還的總利息比較。徐瑾表示,曾享7折優惠的並不都適合提前還貸。

  對於不再購買新房的消費者,如果手有餘錢,是否要提前還房貸,關鍵要看余錢的投資收益能否覆蓋房貸成本,如果不行,則要考慮提前還貸;如果可以,則不必急於還貸。

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