新聞源 財富源

2022年10月02日 星期天

財經 > 滾動新聞 > 正文

字號:  

樓市政策迎密集調整 評:房企應審時度勢以價換量

  • 發佈時間:2015-04-13 15:12:00  來源:中國經濟週刊  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  【中國經濟時評】房企應審時度勢以價換量

  《中國經濟週刊》特約評論員 葛豐

  房地産政策近期迎來密集調整,其中包括二套房商業貸款首付最低降至四成,公積金貸款首套房首付降至兩成,二套房首付最低降至三成,個人所購普通住房對外銷售免征營業稅年限由5年以上降至2年以上,等等。

  這些政策變化符合房地産市場發展規律。畢竟,此前連續多年的緊縮性調控,本就屬於“房價過快增長”市況下的應急性干預。而目前房地産市場一系列基本面變化,已經或者正在漸次落定,同時房地産投資與消費依然對穩增長、促民生具有較強正向作用,因此,這種變與不變的雙重判定,決定了房地産政策理當因時回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求,保持房地産長期平穩健康發展”的正常基調。

  不過中國的房地産市場距離成熟尚有時日,高儲蓄背景下投資渠道的相對有限,則又在客觀上驅動投機、投資需求伺機而動。那麼,房地産市場會不會因為政策趨松老調重彈呢?答案顯然是否定的,依據在於:

  首先,儘管中國樓市是一個不完全的市場,但這個不完全的市場終究要接受市場供需關係支配性的影響,而這方面,目前關於全國樓市基本性的判斷是,市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大於求,部分地區甚至已出現供給明顯過剩現象。譬如有研究表明,截至2014年底,不包括在建面積的全國城鎮住房存量已超過232億平方米,即使包含外來流動人口在內的城鎮常住人口的每人平均住房面積,也已達到34平方米。

  其次,排除總量過剩趨向,單以目前房價相對堅挺的一線城市而論,推動房價上行的動力也未必如想像中那樣歷久彌堅。其供需狀況以去庫存週期(待售面積/月銷售面積)來看,廣州在10 ~ 15個月之間,北京、上海和深圳則都在15個月上下波動。而業界認為,這一指標一般不宜超過10 ~ 12個月。此外,一線城市與其他城市不同的是,其短期政策取向尚未見“限購”鬆動的跡象,而長期政策取向則更需要服從於“嚴格控制特大城市人口規模”的總體部署。

  第三,目前出現的政策鬆動,仍然是一種有限度的鬆動。即使再退一步而言,譬如房貸政策進一步放鬆,但隨著利率市場化進程的加快、銀行自身商業化改造的加深,以及房地産作為抵押物的預期價格變化,都會在另一個方向上制約銀行配置房貸的意願,並最終影響到房貸實際投放的數量與價格。

  商界有句戲言稱,“只要站在風口,連豬都會飛”。現在,對於剛剛走出“黃金十年”的房地産企業(其實也包括“炒房團”)來説,必須認識到:自己曾經所站的風口已經過去,目前的房地産市場,跟風式、排浪式消費階段基本結束。因此,無論從其自身發展,或是消費者福利,乃至中國經濟長治久安計,都應該打消幻想,審時度勢,深入領會政策導向,充分把握政策機遇,通過以價換量,贏取長期平穩健康發展。

熱圖一覽

高清圖集賞析

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅