日前，世邦魏理仕(CBRE）發佈2015年第一季度市場報告，指出在未來六個月，深圳將有超過30萬平方米購物中心新增供應入市，主要分佈在傳統區域的非核心區域以及新興區域。此外，在城市綜合體方面，2015年將入市的100多個新房項目中有一半以上將以城市綜合體姿態入市。

　　可以預見，綜合體項目集中攻市已成定勢。但業內人士分析，綜合體項目多但不會扎堆，大型商業正在向原關外蔓延，多中心的城市佈局逐步成型。

　　■ 地産行業實習記者 黃 玉

　　全年購物中心新增供應超186萬平米

　　商業綜合體直面大考

　　商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市範圍的市場並吸引和支援其他功能。以購物中心為主導的商業綜合體已在現代人們的生活當中扮演著越來越重要的角色。數據顯示，深圳在建購物中心面積達到260萬平方米，在二季度和三季度，還將有30萬平方米的新增供應入市。

　　據美聯物業全國研究中心數據顯示，截止2015年底，深圳將有25個購物中心供應入市，同時，城市綜合體數量達20個，預計今年全年有超過186萬平方米的購物中心面積入市。商業用地面積的擴大帶來的是商場數量的增多、商場競爭維度的增大，如此龐大的供應量，對於那些大多依靠購物中心盤活地段的城市綜合體開發商而言，綜合體的發展存在隱憂。

　　大型商業向原關外區域蔓延

　　多極化發展對抗競爭

　　近幾年來，伴隨著城市化進程的加速，深圳新興片區的基礎建設已得到大力發展，而在政府的支援和配合下，開發商紛紛在新區搶灘佈局購物中心、城市綜合體等大體量的商業配套也陸續拔地而起，城市綜合體在市中心區與郊區分佈兩極分化的格局也隨之打破，目前整體分佈呈現多極化方向發展。

　　美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，這種多極化的發展趨勢是城市發展的進步，也符合政府構建多個城市副中心的發展方向，在未來深圳各區域間的整體發展將趨同，市中心和郊區購物中心之間的差異也將逐漸減小。

　　世邦魏理仕指出，未來六個月30萬平方米的新增供應中，將近有一半的面積將集中在龍華新區的觀瀾湖新城 MH Mall，龍崗區的天安數位新城四期購物中心以及福田區的新港商場的購物中心各佔6萬平方米，而福田區的東海國際中心商場購物中心面積約5萬平方米。

　　此外，據美聯物業全國研究中心數據顯示，預計今年全年有超過186萬平方米的購物中心面積入市，主要分佈在福田、寶安和龍崗，其中以龍崗區的量最大，達到50萬平方米的水準，福田和寶安各自的供應量也將接近40萬平方米。

　　利好疊加刺激住宅市場

　　綜合體“搭車”加速套現

　　雖然未來會有大量的購物中心面積入市，將推升整體空置率。但由於未來六個月的新增供應主要是分佈在非核心區域或新興區域，與現有物業地域不重疊，業內預計，新增供應並不會給市場帶來太大壓力。此外，穩定增長的租賃需求也增強了業主的市場信心，經營較好的購物中心調高其租金報價，由此帶動市場平均租金同樣本環比上升1.3%至每天每平方米27.4元。

　　美聯物業何倩茹認為，購物中心實行“差異化”運營，注重滿足消費者體驗，及多元化的消費需求將成為開發商制勝的關鍵，“購物中心一盤活，以購物中心為依託的城市綜合體項目也將水漲船高”。

　　世邦魏理仕華南區研究部副董事郭麗萍分析，近期新入市項目的成交價格都普遍高於業界預期，隨著利好的進一步體現、需求的進一步釋放，住宅成交量價將保持增長態勢。她強調，由於2015年將入市的100多個新項目中有一半以上為城市綜合體，受到市場利好的帶動，開發商剛好可以先推出綜合體中的住宅部分，加速套現。