“在全國寫字樓市場表現相對低迷的情況下，深圳寫字樓市場稱得上是一枝獨秀！”昨日，世邦魏理仕華南區研究部副董事郭麗萍如是評價深圳寫字樓本季度的市場表現。在這場針對2015年第一季度深圳物業市場回顧的新聞發佈會上，郭麗萍還介紹了深圳物流倉庫供不應求狀況持續加劇和高檔住宅推盤量驟減的情況。

　　■ 深圳特區報見習記者 陳文標

　　通訊員 郭欣怡

　　寫字樓供需均創歷史新高

　　一般而言，受春節淡季影響，寫字樓市場會比較低迷。但是，深圳寫字樓市場卻出現了供需兩旺的情況，稱得上是一枝獨秀。

　　據郭麗萍介紹，本季度深圳共有6個寫字樓項目入市，新增供應量49萬平方米。“這個供應量非常大，從全國來看都是比較驚人的。”此外，得益於新入市項目前期累積的預租客戶以及受自貿區、前海等政策利好帶動下，單季吸納量18萬平方米，比去年三、四季度多出3萬平方米，為2010年二季度以來最高。“3萬平方米相當於一幢寫字樓，可見需求是非常旺盛的。”據郭麗萍介紹，在甲級寫字樓租賃和交易中，金融、科技企業依舊表現活躍。而值得注意的是受前海、蛇口自貿區成立影響，貿易企業對於寫字樓的需求開始上升。

　　租金方面，因受新入市項目空置率較高的影響，至季末，深圳優質寫字樓市場總體空置率環比增長4.6個百分點至9.9%。穩定的租賃需求令寫字樓市場租金保持平穩，全市平均租金同樣本環比微漲0.2%至每月每平方米184.3元。

　　此次世邦魏理仕選擇的樣本綜合了甲乙兩種寫字樓，若單以甲級寫字樓而言，戴德梁行給出另外的數據——本季度甲級寫字樓租金環比上季度小幅上漲1.8%至每月每平方米239.8元，全市甲級寫字樓空置率小幅提升至4.6%。

　　郭麗萍表示，預計未來6個月將有30萬平方米的新增供應入市，主要集中在福田區和南山區。在新增需求不斷增長以及新落成寫字樓租賃向好的情況下，預計未來深圳寫字樓市場租金將表現平穩，但新入市寫字樓項目不斷增加，導致空置率依然會上升。

　　物流倉庫供不應求狀況持續加劇

　　“本季度依舊無新增物流設施入市。”儘管受春節淡季影響，市場對於物流倉庫的需求沒有出現大幅增加，但是郭麗萍還是用了“依舊”二字強調了市場對於物流倉庫的“饑渴”。

　　據介紹，對物流倉庫的旺盛需求主要來自第三方物流公司。不少小型的電商或零售商由於沒有自己的物流系統，就會將物流業務外包給第三方物流公司，因此這類公司對於物流倉庫的需求大幅增加。而與之矛盾的是，深圳的土地實在太少，每年能夠出讓的産業用地更是少之又少，因此市場整體呈現出供不應求的態勢。

　　穩定的需求帶動整體市場租金小幅上漲，至季末，深圳物流倉儲設施租金同樣本季度環比小幅上漲0.4%，報每月每平方米32.5元。

　　“這種供不應求的狀況還將持續加劇。”郭麗萍表示，未來6個月，依然沒有可預見的新增供應。但前海蛇口自貿區的成立，跨境電商的發展以及香港物流的需求外溢會進一步促進物流倉儲租賃需求不斷增長，預計整體市場租金將保持穩定增長。在深圳土地供給難以為繼以及政府鼓勵土地集約化利用的情況下，預計未來深圳倉儲需求將外溢到周邊城市以及促使現有倉儲設施向垂直方向發展。

　　高檔住宅推盤量環比跌8成

　　在“二套房首付最低4成”和“免營業稅5年改2年”的政策刺激下，樓市持續發酵，成交活躍，市場逐漸升溫，而高端住宅卻因為推盤量小而呈現出另外一番景象。

　　所謂高端住宅，世邦魏理仕解釋為價格高、面積大、小區環境和地理位置特別優越的住宅。郭麗萍介紹，此類住宅除了被本地支付能力強的消費者青睞外，還頗受經常出差的高端商務人士歡迎，一定程度上能滿足他們住酒店的需求。由於他們的支付能力強，所以此類住宅的“抗跌性”也隨之增強。

　　但是，根據世邦魏理仕的統計，本季度高端住宅的推盤量驟減，只有一個高檔住宅新項目入市，為位於南山區的漢森吉祥龍，首期為市場帶來265套新增供應，環比下跌超8成。與之相對應的是，深圳高檔住宅銷售市場亦呈現交易量下跌的態勢，銷售量環比下跌超70%。但是，高檔住宅售價卻保持平穩，入市新項目以較高價格開盤，為每平方米53262元。“我們也沒想到價格會推到那麼高，可見需求確實比較大。”郭麗萍説。

　　租賃市場方面，本季度普通住宅銷售價格的不斷走高，令業主信心增強從而進行了新一輪的租金提價。而全市高端公寓平均租金也繼續上揚，環比上漲0.7%至每月每平方米93.6元。

　　深圳寫字樓

　　市場表現

　　全市平均租金同樣本環比微漲0.2%至每月每平方米184.3元

　　本季度甲級寫字樓租金環比上季度小幅上漲1.8%至每月每平方米239.8元

　　至季末，深圳優質寫字樓市場總體空置率環比小幅增長4.6個百分點至9.9%

　　製圖：趙小草