袁華明

　　近日，國家多個部委連續出招，一直以來就備受關注的樓市新政的“靴子”終於落地了。降低二套房首付比例、縮減營業稅免稅時限……樓市新政組合拳並不是“救市”，更多的是要優化房地産市場結構、促進房地産市場穩健發展。

　　這些政策對於有改善性需求的購房者來説無疑是一個極大的利好，但不幸的是部分開發商卻把這些政策當作是他們漲價的理由。關於部分開發商密謀漲價的傳言一度滿城風雨，但能否漲起來還要接受市場的檢驗。事實上，這一輪新政落地之後，大多數開發商並沒有漲價，雖然一些樓盤在開盤優惠的助推下，到半夜還有人下單，但價格總體上比較穩定。

　　一方面，這些新政的出臺，有利於房地産開發商加快去庫存化的速度。以杭州為例，3月30日當天新房簽約量高達525套，3月31日更是衝高到652套，至少從成交量上看政策效果還是有的，這兩天的簽約量也是當月最高的。從杭州房管部門公佈的數據看，杭州全市的可售房源仍超過19萬套（其中住宅超過12萬套），庫存壓力明顯。

　　另一方面，這些新政對購買者來説也是利好。如果説過去的樓市政策更注重滿足剛需族購房需求的話，新政對改善型購房者的支援力度有了明顯加碼，這一點在二套房首付比例和營業稅方面得到體現，新政可以釋放一部分改善型購房者的需求，對於化解房地産供應市場的結構性矛盾也有一定的幫助。

　　樓市新政是要讓市場在其中發揮更大的作用，是要讓市場交易各方都從中得到實惠。但開發商的漲價圖謀，顯然是想“獨吞”新政的利好，通過“搶奪”新政對購房者的利好來緩解自身的壓力。

　　“90/70”政策（2006年出臺的樓市調控，其中就新建住房結構比例作出的規定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上）、限購限貸政策等讓樓市一度走低，房地産行業近幾年來受限較多，但是，這次如果部分開發商試圖利用政策調整密謀漲價，那將是自絕生路。

　　優化房地産市場結構、促進房地産市場穩健發展是當前的一個主基調，庫存過高也是部分城市的一個基本面。國土資源部、住房和城鄉建設部3月底出臺的文件也提出：房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用於國家支援的新興産業、養老産業等項目用途的開發建設。這也説明部分地區庫存問題的嚴重性，形勢逼人，開發商在大量庫存面前能否扛得住？

　　有必要提一下的是，樓市已經進入新常態，和過去的“黃金時代”相比，無論是房地産開發商還是各類房地産投資客，利潤空間已經收窄，整個行業已從“高投入、高收益”逐漸向“高投入、中收益”的階段演進，房地産行業的投資回報率已向社會投資平均利潤水準靠近。在庫存提高、利潤下行的雙重壓力下，開發商再不快速“去庫存化”更待何時？

　　對開發商來説，與其漲價不如與購房者共用政策的紅利。須知樓市不僅是開發商的樓市，也是購房者的樓市，是市場交易各方彼此討價還價的過程，而不是一方強勢定價的情形。