首付比例下降超出預期

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。此前二套房首付比例為60%，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%。

　　通知要求，繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支援居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水準由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　同時，進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支援作用。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時的比例。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業稅，有助於吸引改善需求入市。限購限貸以來，由於政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市，造成市場庫存不斷增大。如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市，主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。而二套房貸首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門檻，這些群體就可以提前實現購房計劃。從購房時機的角度來講，降首付可以讓購房者選擇當前較佳的購房時機進行購房，從而避免今後房價上漲而帶來購房成本上升的問題。

　　後招·面積

　　“90/70”政策將有望退出

　　本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對後續政策調整帶來可能性——《通知》明確表示，“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”。

　　胡志剛預計，在此次政策後，對於住房戶型的規劃和標準調整、住宅産業化中對戶型的設計創新等，都將成為地方政府和房企的重要任務。

　　另據新華社分析，《通知》的出臺也意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式鬆動。城市新審批、新開工住房項目，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，須達到開發建設總面積70%以上；廉租住房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低於居住用地供應總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。

　　未來，隨著房地産市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調控中逐步退出。

　　變招·鼓勵

　　把商品房變成保障房

　　此前，國土資源部、住建部聯合從土地出讓與住宅建設的層面進行了政策發佈。主要內容包括：收緊供應規模過大城市的供地，調整已供土地性質，已建住房戶型調整，多方位消化現在高企的樓市庫存。

　　此外，《通知》稱，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛表示，他的調研結果顯示，目前在三、四線城市，住房存量積壓，除了住宅和商業地産，還有一部分旅遊地産和養老地産都在空置。由於人口數量和房屋數量的比例極度不協調，即使再有相關政策，存量短時間內也無法完全消化。

　　過去樓市發展較多依賴於要素的驅動。此次政策正視樓市提振的需求，但改變了2008年四季度至2009年採取的大力度刺激的政策思路，從新常態動力機制啟動的角度進行政策詮釋。

　　對於減少住宅用地供應量甚至停止供應的政策，胡志剛表示，這類政策的方向性是正確的，即控制住宅用地的供應，不再新增。

　　也有分析人士表示，雖然2014年以來樓市經歷了降溫態勢，但強刺激並非良藥。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在總量調控的基礎上，結構調整的意圖比較明顯。

　　有部分政府曾希望打新型城鎮化的旗幟而“任性”地供應土地，以解決土地財政壓力的計劃，現在看來這恐怕是要落空。

　　政府幫忙消化房源

　　《通知》還規定，將鼓勵政府整體購買在建房地産項目用於棚改安置房和公共租賃住房。

　　德佑研究部總監陸騎麟稱，這一政策與過去地方政府委託開發商建設保障房並無本質區別，而收購商品房作為保障房的具體問題，在操作時需要謹慎處理。如若政府低價收購商品房房源作為保障房，開發商出於利潤考慮，勢必會有抵觸；而若是樂於讓政府收購的樓盤，往往是因為區位、品質等問題銷售情況不佳，抑或開發商自身資金出現了問題。

　　胡志剛建議，政府不如鼓勵空置房進行租賃。對於在某些地區還不錯的但缺乏配套設施的樓盤，政府可以加大配套設施的建設，使得購房者願意來購買。政府要把已有的項目想辦法進行轉型、改造，讓項目“起死回生”。提高住房品質和服務，也正符合這份文件的方向。

　　接招·促銷

　　房企開始醞釀漲價

　　在新政落地當晚，市場端的表現已經開始顯現。

　　順義某項目在新政落地當晚便發佈了漲價通知，該通知內容為：“由於二套房政策火爆，項目將營業至晚上9點，而在4月6日以後，項目將暫停銷售，後期再次開盤將漲價5萬元。”

　　另據該項目的負責人表示，由於項目是改善類産品，恰恰符合了此次新政惠及的範圍，為此有了漲價的項目。

　　“新政的出臺肯定會對項目的成交帶來利好的影響。”上述負責人解釋説，雖然通知有些誇大，後期是否漲價還要另説，但通過此輪行銷，更希望的還是把新政的作用放大。加快新政落地對於市場的帶動。

　　但與開發商的理解不同，不少專家表示新政的落地最主要的原因是為了“去庫存”。

　　“刺激樓市的政策還會繼續，但是市場能否在政策刺激下有所恢復，甚至迅猛上漲，這很難説。起碼今年市場的區域分化將會進一步加劇。”對於新政的出臺，中國房地産協會副會長任志強稱，“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續加大，今年已經增加到6.4億萬平方米，同時貸款低速增長，只增加了0.6%，越來越多的投資者沒有把錢轉移到房地産。”任志強預測，商品房價格不會短期內發生太大變化，今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水準。

　　與此同時，對於央行樓市新政，偉業我愛我家胡景暉認為，房地産新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售。但不會創造新的需求，因為首付比例降低後貸款會增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。

　　他還認為，新政策將促進改善型業主賣掉城裏的中小戶型，對於不願去郊區買房的首次置業者是好事。

　　胡景暉表示，新政策最根本的是政府把鼓勵政策從首次置業調整為改善型人群。新常態下會刺激二季度交易，但無法根本扭轉房地産趨冷的大趨勢，別指望量價齊升。

　　改善型樓盤將受益

　　首付比例降低，市場端將有怎樣的表現？市場人士大多更為看好改善市場。

　　“可以説，首付寬鬆的政策落地，首先利好的肯定是改善類産品。”世聯行北京公司執行董事劉春岩表示，其實從目前的銷售情況來看，市場購房人絕大多數購房的還是純剛需或高端改善人群，但由於自住房的存在，剛需很難成為新政的利好者。而改善類則可通過降低首付而獲得更佳的購房機會。而在改善類中，首改産品將變得更為火爆。

　　“從去年銷售的情況來看，前幾名幾乎都是針對首改家庭的改善産品。這一類産品目前的需求量可以佔據購房人群的40%。而在市場供應段，這方面的供應卻仍屬於小部分。為此面臨著僧多粥少的局面。這也意味著此類産品將受到更多的關注。”劉春岩説道。本報記者 徐楠