當前房地産市場形勢正由供求矛盾突出向結構性過剩轉變，與此相適應，居民住房消費熱點也正由“有房住”向“住好房”轉型。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，由以往支援首套房需求、抑制改善性需求，轉變為支援首套房需求與適度支援改善性購房需求並重。

　　樓市進入結構性過剩階段

　　與2008年或2011年的市場調整的根本區別是，本輪調整是由市場力量自發形成的。而2008年或2011年的市場調整，都是由外部因素衝擊所導致。如2008年的金融危機衝擊，2011年的大中城市限購政策衝擊。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，刺激了住房開發投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以後集中入市，從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。供給的高增長促成了2014年上半年大中城市樓市的主動調整，大中城市房價由全線快漲轉變普遍微跌。2014年1月，70個大中城市中，房價環比上漲的有62個，持平的有2個，環比下降的僅6個。到2014年6月，房價環比上漲的城市僅8個，環比持平的城市7個，環比下降的城市增至55個。

　　全國樓市出現結構性過剩，成交量萎縮庫存水準攀升。2011年以來，中國樓市已經出現結構性過剩的總體態勢，具體表現為中小城市住房持續滯銷。2014年上半年，大城市樓市也出現滯銷，全國住房成交量萎縮明顯。2014年1-2月，全國商品住房銷售面積為9377萬平方米，同比增長-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長-5%。2014年1-6月，全國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現較大負增長。

　　居民需求熱點向“住好房”轉變

　　居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，房價不會出現整體崩盤。居民需求熱點正由“有房住”向“住好房”轉變，人們改善居住條件的動力目前還遠看不到衰竭的跡象。城鎮每人平均住房面積雖然達到33平方米左右，但多數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切，住房市場承載著國人的小康夢想。在可以預見的未來，住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現重大結構性調整。

　　另外，供求形勢由供不應求向結構性過剩轉變，房價短期調整不可避免。我國住房市場雖然沒有進入普遍過剩時代，但已經進入結構性過剩時代，短期內的市場主動調整不可避免。從全國看，由快速城鎮化與國民收入高增長導致的住房總量短缺已經趨於尾聲，多數中小城市住房出現結構性過剩，房地産市場持續滯銷。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發了大量新房集中上市，已經形成階段性高供給態勢，房價出現主動下調。為消化結構過剩與階段性高供給，住房價格將進入調整期。

　　住房政策滯後於需求變化

　　當前房地産市場形勢正由供求矛盾突出向結構性過剩轉變，與此相適應，居民住房消費熱點也正由“有房住”向“住好房”轉型。原有的住房政策是基於供不應求的市場環境所産生，無法滿足新形勢的要求。

　　表現之一是行政管控滯後，扭曲市場供求。2005年以來，我國密集出臺了大量住房市場調控政策。但目前存在的住房調控政策大多是基於房價單邊上漲環境的單向調控政策，主要政策目的是為了管控需求增長、扼制投機。具有代表性的如限購、限貸、對戶型套型的管制，以及針對持有不滿五年的二手房交易徵收的高額稅費等。隨著供求形勢向結構性過剩轉變，催生上述政策的房價單邊上漲環境已經不復存在。令人可喜的是，這些單向調控政策正陸續適時調整。

　　表現之二是市場規制缺失，消費者權益缺乏有效保護。由於長期市場供不應求，住房消費者在市場上處於相對弱勢地位，消費者權益得不到有效保護。地方政府坐收鉅額土地收益，對於保護購房者的權益缺乏積極性。在期房預售制的助推下，虛假宣傳、住房品質低劣、銷售欺詐現象普遍存在。購房者權益普遍被侵犯，但維權極為困難。在結構性過剩的市場環境下，消費者權益保護缺失將抑制住房需求的合理增長。

　　適度支援居民改善性住房需求

　　隨著結構性過剩階段的到來，我國居民住房消費熱點正處於由“有房住”向“住好房”轉軌階段。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，由以往支援首套房需求、抑制改善性需求，轉變為支援首套房需求與適度支援改善性購房需求並重。

　　首先，探索住房限購政策的平穩退出渠道，更多地發揮市場機制和房産稅引導供求的作用。在住房供求矛盾趨緩的條件下，探索住房限購政策的平穩退出渠道，更多地通過市場價格調節市場供求，有利於平穩市場、改善居民住房條件和促進人口城市化進程。同時可考慮針對居民奢侈性、炫耀性很強的過度住房消費，以及高投機性的購房行為徵收房産稅，提高其持有成本。以引導居民理性住房消費，抑制過度投機。

　　其次，放寬二套房信貸管制，降低二手住房交易稅費。在居民改善居住條件願望迫切的背景下，應適度降低以改善為主的第二套房的按揭成數，同時放寬對二套住房的按揭利率強行上浮政策。由金融機構在一定範圍內根據風險及資信狀況，自主確定按揭成數和利率水準。

　　降低二手住房交易稅費，有利於促進合理的住房交易、減輕購房者的負擔，支援居民住房條件的改善。降低住房交易稅費的可能措施包括：擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取；取消5年限制，所有普通商品住房交易免征營業稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅。

　　第三，進一步完善期房預售制度，抓緊出臺新建商品住房三包政策。期房預售政策是造成商品住房品質低劣、住房消費者權益不被重視的一個重要原因。可將目前購房者全額預付期房款，改為根據開發進度支付相應比例的款項，住房交付之前不支付全部房款。另一方面，通過出臺住房三包政策，可不斷提高住房産品的品質與售後服務水準，保護購房者的合法權益，促進居民家庭住房條件的改善。