2015年，投資高達3980億元的“新城南發展計劃”將進入全面收官階段。這個由北京市政府發佈的巨大投資計劃，讓城南區域發生了質的改變：首都第二機場、軌道交通、多個産業園的修建促進了南城經濟的快速發展。利好的頻現引得開發商激戰南城，而位於南四環中軸的榴鄉橋板塊成為新的熱點所在。據相關機構數據顯示，目前五環內住宅存量僅10900套，其中四環內僅有6250套。其中榴鄉橋板塊成為四環住宅供應較為充足的地區，該區域內有中冶·德賢公館、魯能豐和府、首開保利熙悅誠郡等多個高品質項目扎堆。在這種情況下，如何不辜負土地，建造出真正打動購房者內心的産品，成為了開發商競爭的關鍵。

　　京購房焦點“南移”成趨勢

　　自“新城南發展計劃”出臺後，北京市政府便不斷推進京南“一軸一帶多中心”的戰略實施。北京城市規劃學會秘書長高毅存表示：“早在奧運會之後，城南的發展就成為了政府工作的重中之重。當前提出的一軸一帶多中心，一軸即南中軸建設，一帶是指永定河綠化帶，而多中心指多個工業園區的建設。同時，首都第二機場的建設，配以多條軌道交通的建設，將使京南成為北京重要的交通樞紐，它們所産生的效果正如首都機場對CBD産生的影響。”

　　實際上，目前南城GDP上漲速度已經明顯超過了全市平均水準，南城經濟已邁上了一個新的臺階。在這一過程中，南城樓市也受益匪淺。據中原地産統計數據顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發展，2013年長安街以南樓市成交量佔到北京市場總成交量的55.5%，而在2014年，南城也以32847套的成績佔到總成交量的一半比重，購房者正逐漸轉移向南城。

　　值得注意的是，南城高品質改善型住宅也呈現很好的發展態勢。以南四環高端改善型項目中冶·德賢公館為例，該項目現階段主推全精裝178平方米大戶型，據悉後續還將推出185-210平方米的終極置業産品。其在交通、配套、人居環境等方面均獲得了業內及市場的廣泛認可。“中冶·德賢公館周圍就有5個公園，生態環境十分優越。而近年來隨著重點教育資源和天壇醫院的南遷，該項目所在區域的生活品質有了顯著提升。”中冶置業集團行銷策劃部副部長吳博表示。

　　舊宮鎮成南城主戰場

　　今年1月，南四環外白盆窯地塊被華潤置地高價拿下，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。這只是近年南城土地市場的一個縮影，到目前為止，南城已有中冶置業、首開保利、華潤置地、融創中國、中化方興等眾多一線品牌開發商爭先入駐，而四環邊榴鄉橋板塊的競爭尤為激烈，除中冶·德賢公館外，首開保利熙悅誠郡等高品質改善項目都集中在這一區域。

　　除看好南城的發展外，促使開發商積極在舊宮北側緊靠四環的榴鄉橋板塊拿地的另一重要因素是四環的居住用地正在日益枯竭。中原地産首席分析師張大偉認為：“近2年北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。”

　　在這種情況下，南四環的樓市發展呈現以下兩個方面的趨勢：一方面是榴鄉橋板塊成為四環上供應最為充足的區域之一，高端品質改善型産品扎堆，競爭激烈；另一方面則是該區域發展有目共睹，成為抄底四環的最佳選擇。“在這種四環土地日益稀缺，區域競爭加劇的情況下，如何最大程度地挖掘出地塊價值，把産品做得更好，更符合市場需求，已成為開發商最關注的問題。”吳博坦言。

　　品質升級者能佔先機

　　在榴鄉橋板塊，得益於後發展的優勢，區域得到更加細緻和成熟的規劃。儘管寸土寸金，區域內生態環境依然良好，保留著自然風貌和人文建築有機結合的優勢。為了不辜負土地價值，板塊內一些項目，甚至被業內稱為“用力過猛“。華潤置地北京大區行銷管理部助理總經理秦江就如此形容該板塊內的中冶·德賢公館項目：“包括園林，外立面，精裝的標準，這個項目搬在北京任何一個區域都不應該是這樣的價格。”

　　目前，競爭的激烈讓中冶置業、首開保利、華潤置地等品牌開發商將更多的精力放在産品的打造和升級之上。伴隨著南城的逐步發展，南四環稀缺價值的凸顯，以中冶·德賢公館為首的南城高端改善型項目，勢必在這一輪樓市的競爭中佔得先機。

　　本報記者 甘放