2014年上半年，房地産市場政策總體在朝著寬鬆的方向發生變化。全國41個城市陸續鬆綁、取消限購政策，中國人民銀行、銀監會正式宣佈出臺“認貸不認房”的房貸新政，近期，公積金異地也能買房的新政似乎更是讓開發商看到了“春天”。取消限購、限貸以及公積金新政的政策效果究竟有多大？對此，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁在由西南財經大學和新加坡管理大學聯合舉辦的“西財-新大‘經濟轉型期的管理-以中國及新加坡為例’國際論壇”上一一進行了解答。

　　取消限購，總體效果不明顯

　　多套房家庭是被政府嚴格限制再次購房的群體，CHFS數據顯示，與非限購城市相比，限購城市取消限購後，購房比例並未上升，多套房家庭購房比例並未上升。與此同時，第三季度，更多城市開放限購，但CHFS數據顯示， 城鎮家庭對住房價格的預期進一步悲觀。由此可見，即使取消限購，人們並沒有改變當前對樓市的悲觀預期，取消限購沒能起到刺激多套房家庭增加購買住房的需求。

　　央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放

　　9月29日，中國人民銀行、銀監會出臺房貸新政，全面放鬆限貸。然而，甘犁在會上表示，預期限貸的解除將在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放，但這對於城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房，實屬杯水車薪。

　　根據CHFS數據，目前，中國城鎮地區，68.9%的家庭擁有一套住房。這些家庭中，有19.7%既沒有負債，同時也計劃在未來五年購房。我們預期限貸的解除將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。

　　“在考慮這些家庭是否有能力購房時，我們以家庭金融資産或家庭已有房産能否支付首付款作為標準。”甘犁解釋説。由此可推算出，當首付比例為6成時，這些有房無貸並同時計劃購房城鎮家庭中，僅57.8%的家庭能支付首付款，當首付比例降至3層時，這部分需求可實現的比例將上漲至76.3%。據此估算，限貸政策的放鬆或將直接刺激全國550萬套住房需求的釋放。數據顯示：其中，一線城市中，在有房無貸並且計劃購房的家庭中，可實現的住房需求從58.7%上漲至79.9%，二線城市該比例從58.3%上漲至75.8%，三四線城市為從50.3%上漲至72.7%。據此推算，一線城市釋放的住房需求約為50萬，二線城市約為200萬，三四線城市約為300萬套住房需求。

　　“政府此次救市房地産，客觀上的效果是將房産市場的風險由開發商轉至普通老百姓。因此，政府應該反覆告知老百姓房産市場的風險，同時大力鼓勵二手房交易，取消二手房交易環節的各種稅負甚至給予一些優惠政策，讓能夠並且願意承擔風險的家庭來買單。”甘犁補充説。

　　 公積金新政策最多增加270萬套住房需求

　　住房公積金新政策的出臺能否如願幫助房地産市場回暖呢？有學者稱，此輪公積金新政可喚醒沉睡的公積金並釋放更多剛性需求，但甘犁卻在今天的會上地指出：“公積金新政”最多增加270萬套住房需求，“救市”效果有限。

　　首先，根據CHFS數據，自2005年以來，外地戶籍家庭異地購房佔當年商品房銷售比例呈逐年攀升的態勢， 2005年銷售的商品房中，外地戶籍家庭購買的比例僅為1.9%，2013年該比例上升至10.3%。不可否認，外地戶籍家庭在本地城鎮購房保持著強勁的增長勢頭，但這並不意味著公積金新政能夠釋放巨大的異地購房需求。CHFS數據顯示，外地戶籍非農就業家庭中，僅有18.8%的比例擁有住房公積金，遠低於非農就業家庭的28.9%的全國平均水準。由此得出，公積金異地互認至多刺激100萬住房需求，其中一線城市30萬，二線城市45萬，三線城市僅25萬套。

　　其次，就公積金繳存時間長度來看，擁有公積金的家庭， 94.2%的繳存期限超過1年，繳存期限超過6個月但低於1年的比例僅為2.7%。據此估算，這項新政策使得新增的可達到公積金購房門檻的家庭的比例僅為0.78%，因此公積金門檻降低最多增加170萬套住房需求，這對城鎮現有的約2700萬套空置商品房和約400萬套待售房來説，仍顯“尷尬”。

　　綜上可以看出，取消限購對刺激購房需求的整體效果雖不甚明顯，但“認貸不認房”的房貸新政在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放，且住房公積金新政策的出臺或能增加270萬套住房需求，這對緩解房市的供需矛盾起到了一定作用，但不可否認的是，中國的房地産市場形勢依然嚴峻。