已過而立之年的萬科走到了十字路口，黃金時代已去，白銀時代到來，“到處逍遙”的王石能否給萬科披上“銀裝素裹”呢？

　　3月31日，萬科發佈了2014年業績報告，營業收入約1463.88億元，同比增長8.1%；歸屬於上市公司股東的凈利潤約157.46億元，同比增長4.15%。

　　地産與金融類公眾號《地産金融視界》第一時間梳理髮現，2014年營收和盈利的增長幅度，是萬科自2008年以來首次降至個位數。

　　萬科2014年營業收入中98.6%來自房地産業務。但房地産業務的結算毛利率為20.76%，相較于2013年減少1.55個百分點；結算凈利率為11.41%，較去年下降0.6個百分點。

　　對此，萬科方面表示，近年來，受市場調整、行業競爭及地價佔比日益提升的影響，房地産行業的利潤率普遍有所下降。萬科總裁鬱亮則表示，毛利率對公司並不重要，更重要的是提升股東回報率。

　　同時，《地産金融視界》注意到，2013年和2014年，萬科的存貨餘額分別約為3311.33億和3177.26億元，連續兩年超過3000億元。

　　不追求規模增長？

　　鬱亮表示，公司已徹底放棄追求規模增長，並強調從來沒有訂立每年銷售目標，未來會專注於業務轉型，加快業務創新。但實際情況卻與鬱亮所言“南轅北轍”。

　　《地産金融視界》梳理一下，2008年到2014年，萬科的合同銷售面積分別為557萬平方米、663.6萬平方米、897.7萬平方米、1075.3萬平方米、1295.6萬平方米、1489.9萬平方米和1806.4萬平方米；除了2008年下跌9.2%，其餘年份分別增長19.1%、35.3%、19.8%、20.5%、15%和21.2%。

　　2008年到2014年，萬科的合同銷售額分別為478.7億、634.2億、1081.6億、1215.4億、1412.3億、1709.4億和2151.3億元，除了2008年下滑8.6%，其餘年份分別增長32.5%、70.5%、12.4%、16.2%、21%和25.99%。

　　與其他部分龍頭地産企業相比，萬科能連續6年在合同銷售面積和合同銷售額上保持增長，確實不易；但過去那種達30%以上甚至超過70%的增長已經不見了。

　　合同銷售額與營業收入是有區別的，房地産金融資深評論人黃立衝告訴《地産金融視界》，只有滿足一定條件時，比如交房或拿到房産證，合同銷售額才能結算確認為營業收入，兩者之間存在一定的時間差。

　　2008年到2014年，萬科的營業收入分別約為409.92億、488.81億、507.14億、717.83億、1031.16億、1354.19億和1463.88億元；分別同比增長15.38%、19.25%、3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.1%。

　　2008年到2014年，萬科的歸屬於上市公司股東的凈利潤分別約為40.33億、53.3億、72.83億、96.25億、125.51億、151.19億和157.46億元；除了2008年同比下跌16.74%，其餘年份分別同比增長32.15%、36.65%、32.15%、30.4%、20.46%和4.15%。

　　從上述數據可以非常直觀地發現，萬科的營收和盈利增長速度已經告別高速增長，2014年降至個位數。

　　對此，萬科方面的表述是，房地産行業正由黃金時代轉入白銀時代，在白銀時代，房價單邊高速上漲的時代已經結束，行業整體規模高速膨脹的時代已經結束。

　　3月30日，央行、住建部、銀監會昨天聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，財政部、國家稅務總局聯合發佈稱二手房營業稅免征期限由5年降至2年。

　　但鬱亮在萬科公佈業績後召開的新聞發佈會上表示，房地産市場目前處於白銀時代，不會因為政策的出臺就會重返黃金時代。

　　存貨高達3177億元

　　雖然萬科的合同銷售額在持續攀升，但其庫存也是處於高位，《地産金融視界》梳理髮現，2008年底到2014年底，存貨餘額分別約為858.99億、900.85億、1333.34億、2083.36億、2551.64億、3311.33億和3177.26億元。

　　雖然2014年存貨餘額同比有所下滑，但仍處於高位運作狀態。無獨有偶，截止2014年12月31日，保利地産存貨也高達2672億元，且相較于2013年底約2399億元，增長11%；同期，金地集團存貨餘額為772.36億元，相較于2013年766.38億元，略微增長。

　　高額庫存是有風險的。2014年，萬科根據市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海雲臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香 等 6個可能存在風險的項目計提存貨跌價準備7.64 億元。

　　萬科在財務上是比較審慎的，想想連萬科這樣的巨頭都對一些項目進行7.64億元存貨跌價準備，其他房企情況會更好嘛？就像一位業內權威人士向《地産金融視界》所言，不少房企為了財報好看，沒有計提存貨跌價準備罷了，要真是較起真來，可能金額會更大。

　　另外，高額存貨會擠佔企業的現金流，倒逼其加大向銀行等金融機構進行融資。《地産金融視界》梳理髮現，萬科的一年內到期的非流動負債、短期借款、長期借款、應付債券、應付票據，2008年到2014年分別為328.08億、319.55億、473.96億、504.24億、765.7億、914.9億和902.73億元。

　　同期，萬科的現金餘額分別為199.78億、230.02億、378.17億、342.4億、522.92億、443.65億和627.2億元，始終低於上述五個負債科目總額。

　　無獨有偶，截止2014年底，恒大地産的借款為1560.6億元，相較于2013年1088.2億元，增長43.4%。其中2015年就有796.6億元的借款要還，但截止2014年底，恒大地産現金總額只有595億元。

　　諸多業內大佬表示，上市房企2015年仍然面臨較大的去庫存壓力，且要做好打一場持久的去庫存戰的準備，保證現金流的週轉性；因為，一旦庫存長期消化不掉，在資金安排上不夠靈活，企業現金流就可能遭遇危機。

　　鬱亮坦言，2014年中國土地價格上漲過快，達到不健康水準；公司關注二手土地以充實土地儲備；有一些房地産開發商打算退出該行業。

　　細細咀嚼鬱亮的最後一句話，一些地産開發商可能會退出，説白了，就是玩不轉了，蓋的房子賣不出，但鉅額負債每個月都要支付利息，耗也耗死了。2015年地産行業可能會有並購重組潮。

　　所以面對鉅額的庫存壓力，仍然堅守的房企特別是在三四線城市項目較多的企業，2015年可能會以價走量，當然如果屆時M2即廣義貨幣大幅增長的話，那房價可能會出現回調，但本屆政府可能不會重走2008年通過人民幣氾濫推動房價“虛假繁榮”的老路。

　　《地産金融視界》梳理10余家上市房企財報發現，2015年都將側重開發一二線城市，這可能會加劇競爭，不僅導致供應增加，而且可能使價格面臨微微下滑的可能。

　　2014年，不少眼光比較超前的上市房企就加速在一二線城市進行土地儲備佈局。對此，萬科方面坦言，由於企業普遍幾大了在核心城市的佈局，競拍依然激烈，低價不斷創出新高。

　　北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個城市，2014年第四季度的平均土地出讓底價同比增長71.9%。這種情況可能會在2015年延續。（本文轉自微信公眾號）