蘭州晚報訊(記者趙文瑞)3月30日，央行、住建部、財政部、國家稅務總局、銀監會等五部門發佈多項新政，給樓市走向帶來大波瀾。3月31日，記者從蘭州住房公積金管理中心了解到，公積金貸款購買商品房的首付比例調整政策已草擬完成，很快會正式發文執行，而蘭州市地稅局會在國家稅務總局的紅頭文件正式下發後，根據規定從3月31日起執行新的免稅政策。與此同時，各類房産交易網站已迅速做出反應，在房源搜尋的篩選項內新增了“滿二唯一”（即房齡滿兩年的家庭唯一住房），記者也發現有房産仲介已在同城網站的“免稅房源專區”板塊發佈了2011年左右、房齡不到5年的最新房源資訊。

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　　公積金新政策已擬好即將發文

　　3月30日，央行、住建部、銀監會三部門在聯合發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》中表態稱“要進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支援”，具體政策調整為：使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　“為改善居住條件”、“購買普通自住房”，這兩個字眼最近在國家級通知中多次出現，但又讓省市級具體的政策制定者一再犯難，如何界定“改善型住房”“普通自住房”，需要劃分地段嗎？還是直接從房屋面積、房屋單價或總價上區分？“稅收政策中有具體的‘普通住宅’和‘非普通住宅’的界定，但公積金政策中該按什麼標準執行，國家層面沒有統一表態，各地做法也不一”。

　　市內一住房公積金管理單位的業內人士給記者舉了個例子，2014年10月起，北京住建委、財政局、地稅局聯合發佈通知，按照五環內、五環至六環、六環外三個地段劃分，從房屋單價和總價上對普通住房做了具體界定。

　　蘭州即將發文的新政策中也會按照“北京模式”來做嗎？對此疑問，蘭州住房公積金管理中心的一位參與新政策起草的負責人告訴記者，“目前最新擬定的政策中沒有對‘普通自住房’或者‘改善型住房’做明確界定。”這意味著，蘭州市民在使用公積金貸款購買二套房時，暫時不必對房屋面積、地段、價格等過多擔心。

　　記者從蘭州住房公積金管理中心了解到，國家層面的通知剛剛下發，尚未在蘭州“落地”，但具體政策已經草擬完成，近期內將很快發文執行。在此之前，我市仍執行原有政策，即購買首套商品房申請住房公積金貸款的首付比例30%，經適房的首付比例為20%，購買二套房首付比例為50%，貸款利率按現行利率上浮1.1倍執行。

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　　交易網站已調整“免稅專區”房源

　　3月30日，財政部、國家稅務總局也發出《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將二手房營業稅免征期限由5年調整為2年。具體為：個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）普通住房對外銷售，免征營業稅。記者從市地稅局獲悉，該政策將在正式收到國家稅務總局的紅頭文件後，根據規定自3月31日起在我市執行。

　　記者發現，58同城、搜房網在二手房交易板塊都已第一時間做了調整，58同城的“免稅房源專區”內3月31日發佈的最新資訊中已經出現了2011年建設的102平米住宅，但房齡在2—5年的房源資訊仍相對較少，不超過10條。在搜房網的篩選條件裏，也已經出現了“滿二唯一”（即房齡滿兩年的家庭唯一住房）這一選項，但真正符合條件的房源量仍較少。

　　市地稅局一位負責人提醒購房者，在這項新政策中仍有兩個要點是值得注意的，也是大部分人的疑點。一是“普通住房”和“非普通住房”在營業稅上的區別對待，稅收政策中對這兩類房屋有明確界限，簡單説，“普通住房”為144平米以下（含144平米），“非普通住房”為144平米以上；二是房齡怎麼算？二手房過戶時納稅的話，房齡不僅僅是看房産證上的註明時間，還會看契稅完稅時間，如果兩者不一致，那麼哪個時間在前就算哪個。而以上兩點在房屋仲介中較少被明確提及。

　　專家分析

　　部分城郊大盤或率先漲價

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進：二套房首付下降後，勢必帶來改善型購房需求的積極釋放。尤其配合營業稅免征期從五年改為兩年等政策，更會降低改善型購房需求釋放的門檻。所以説，從市場成交量預判，將會在二季度出現攀升。對於蘭州市場而言，其基本趨勢和全國也是一致的，而且從目前蘭州的需求結構看，部分城郊區域的大盤也比較符合購房者對改善性房屋的需求，所以此類區域的房價可能會率先上漲。對於購房者而言，也需要有一個明確的置業策略轉變。

　　改善型房屋4月或現上市高峰

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉：對市場而言，購房者首付資金大為降低，改善型住房需求短期內或受鼓勵集中入市，預計4月會有一波走高行情；對於蘭州而言，住房公積金貸款購買首套房的首付比例降至兩成影響可能更大，對購房剛需人群或有較大的刺激作用。可以説，此時央行等多部門發佈的“大招”，將會使蘭州樓市庫存去化速度加快。此次政策調整將緩解短期的市場矛盾，對未來二三季度的樓市行情，持樂觀態度，但仍然無法扭轉房地産市場將逐步下行的趨勢。

　　或給上游産業帶來反彈機遇

　　卓創資訊分析師田艷：從統計數字可以看出，甘肅的房地産市場呈現了下行跡象。而個人住房轉讓營業稅政策的調整或將釋放房地産市場投資需求，在一定程度上更加利好房地産市場的發展，拉動房地産投資增速的增加，促進近兩年低迷的房市反彈。同時，甘肅房地産投資的增加，對産業鏈上游行業也是利好消息，以建築鋼材市場為例，後期拉動漲幅或達10%。記者王星明趙文瑞

　　改善性需求得到釋放

　　華龍證券投資顧問鄭紅偉:不難看出，政府對房地産政策發生轉變，已經開始對房地産政策進行鬆綁。相比過去購房者需要提供六至七成的首付比例來説，大大緩解了購房者的資金壓力，能夠有效刺激購房需求。加上央行降息、降準的利好疊加，有利於緩解房地産企業資金鏈緊張的局面，降低融資成本，緩解庫存壓力。營業稅的免征期由過去的5年變為2年，使改善性購房者的需求得到積極釋放，可將原有住房拋售換購更大戶型的住房，促進房産資源的流動。記者袁文波

　　業內觀點

　　房價會否重演2009年的“瘋狂”？

　　此次新政出臺，會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，儘管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇，但由於影響樓市的諸多因素已經發生改變，“量增價穩”將成為2015樓市新特徵。

　　據中原地産研究諮詢部數據，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地産供求格局已經發生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此後，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，並一度成為購買主力。

　　一位上海開發商回憶説，當時在有些城市，開發商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已佔八九成。

　　上海中原地産研究總監宋會雍説，對比2009年樓市政策出臺的節點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關係上，當前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當前供大於求的情況明顯嚴重；其次，當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由於沒有限購政策，政策轉向可以更充分地吸納投資客入市；但現在市場上投資客相對減少，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

　　安信證券首席經濟學家高善文認為，2009年的貨幣環境十分寬鬆，加之經濟高速發展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇。”

　　世邦魏理仕中國區研究主管

　　陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應量同比增長27.68％，而2015年的增速目標為12％。“樓市在某種程度上是一個蓄水池，可以吸納超發的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”

　　根據瑞銀證券統計，2014年，居民金融資産約有16％投放于理財産品，股市投資則佔到居民財富的19％。“相比2009年，中國投資者有了比房地産更好的投資渠道，加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放鬆，投資海外資産也比以前更加容易了。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特徵，把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。在我國經濟增速放緩、結構調整的‘新常態’下，儘管本輪新政會刺激樓市在二季度持續復蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量價齊升’的情況將不會再出現。”胡景暉説。據新華社電