此次新政出臺，會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，儘管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇，但由於影響樓市的諸多因素已經發生改變，“量增價穩”將成為2015樓市新特徵。

　　供需格局悄然生變

　　據中原地産研究諮詢部數據，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地産供求格局已經發生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此後，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，並一度成為購買主力。

　　瑞銀首席經濟學家汪濤認為：“事實上，中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價下降以及理財産品和海外資産等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

　　上海中原地産研究總監宋會雍説，對比2009年樓市政策出臺的節點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關係上，當前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當前供大於求的情況明顯嚴重；其次，當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由於沒有限購政策，政策轉向可以更充分地吸納投資客入市；但現在市場上投資客相對減少，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

　　樓市“蓄水池”作用弱化

　　業內人士認為，自2010年起，中國樓市的信貸環境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。

　　安信證券首席經濟學家高善文認為，2009年的貨幣環境十分寬鬆，加之經濟高速發展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇。”

　　世邦魏理仕中國區研究主管陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應量同比增長27.68%，而2015年的增速目標為12%。“樓市在某種程度上是一個蓄水池，可以吸納超發的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”

　　樓市投資投機性需求轉向

　　“為什麼大家願意買房子？因為房價漲的猛，過去二十年炒股賠得多、賺的少，而買房子是肯定賺的，由於缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地産研究員嚴躍進説，過去3年，理財産品的崛起，讓中國居民的金融資産發生了轉移。

　　汪濤認為，住房市場存在兩種需求，一是改善性需求，另一個則是投資性需求。去年以來，由於房價增長顯現出停滯狀態，許多城市的投資性買房需求發生了逆轉。“這是因為投資性買房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那麼在大部分城市投資買房的收益其實是負的。我國住房租金收益率非常低，而理財産品一般收益率在4%-5%。

　　旭輝地産總裁林峰表示，“房地産開發離不開宏觀經濟的整體支撐。房價增速跟GDP的增長是正相關關係。”

　　在2009年，中國的經濟增速依然保持在“兩位數”。而目前我國GDP增長已進入中高速發展期。“中高速發展讓房地産市場不像過去十年那麼火熱，房價上漲速度也會慢下來。”林峰表示。

　　（據新華社）

　　（圖）全國共有11個城市24家銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。根據融360網站3月27日發佈的全國35個重點城市房貸調查顯示，目前僅有兩家銀行的住房貸款平均利率在基準利率之上。