專家預判樓市交易快速上升 但無法根本扭轉房地産趨冷大趨勢

　　昨日，多部委聯合出臺樓市新政，不少業內人士認為，力度遠超此前預期。

　　此前業界一直有傳言稱，二套房貸款首付比例或將下調至50%。但此次央行直接將最低比例調整為40%，讓業內開始預測，4月份房地産交易量會出現快速上漲。央行、住建部、銀監會三部門聯合發文《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，下調二套房首付。從《通知》內容來看，重點利好的是已經擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的改善型人群，同時也重申了使用公積金購買首套房的首付門檻到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現明顯。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，政策遠遠超過市場預期，首付比例降低到40%，將是歷史最寬鬆的政策，至少可直接增加10%的有效購買需求。他介紹，二套房貸款政策是2013年樓市收緊的標誌政策，鬆綁這一政策將意味著政策方向的全面調整。改善需求將全面被鼓勵，“整體市場成交量將在4月快速上漲。預計一二線城市二季度成交量環比一季度將出現起碼30%上漲。”

　　經濟學者馬光遠在個人微網志中表示，房地産政策調整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房營業稅政策調整也意味著政策回歸至2008年救市模式。在今年經濟形勢極為嚴峻的情況下，通過政策穩定房地産的預期是可以理解的，“政府對房地産的愛是真愛。”

　　不過，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇，但是依然無法從根本上扭轉房地産市場趨冷的大趨勢。他解釋，新政將刺激改善型需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售，但首付比例降低後貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大，因此不會創造新的需求。此外，新政將促進改善型業主賣掉城中的中小戶型，對於不願去郊區買房的首次置業者來説是明顯的利好，有更多的中小戶型房源可供選擇。

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　　後市有望寬鬆政策“組合拳”

　　英大證券首席經濟學家李大霄表示，房産新政利於房地産市場的健康穩定發展，利好股市及房地産股票，投資價值排序為內房股、B股、A股。他介紹，原來房地産調控政策是逐項收緊，現在是政策放鬆，政策的組合拳力度很大，加上央行寬鬆的政策配合，應該會産生明顯的救市效果。

　　偉嘉安捷房貸專家吳昊認為，相比之下，財政部下調免營業稅年限的政策對樓市的刺激性更大，更多房源和以前處於觀望狀態的改善型住房購房人將入市。“如果此時再碰上降息政策並行，那麼影響可能將更加巨大。”吳昊坦言，如果碰上降息，那麼限購政策可能將失靈。儘管央行自去年年底至今已經降息兩次，但目前仍有降息預期。中國銀行國際金融研究所在昨日發佈的《2015年二季度經濟金融展望報告》中就表示，今年央行還將有兩次左右的降息空間。

　　此外，交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，在房地産新政配套方面，不僅應對“改善性需求”進行確切定義，各地還應動態調整“普通商品住房”執行標準。夏丹認為，普通住房標準調整工作應是每年進行一次的常規工作，根據當地物價、房價水準等的變化進行動態更新。