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物業稅成土地財政的新出路?

  • 發佈時間:2015-03-31 09:20:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  土地財政是中國在一個特殊的發展階段摸索出來的一套城市化模式,在上世紀90年代初期實行分稅制改革後,稅收的大部分被中央上收,地方財政出現虧空,後來成立城投公司,以儲備的土地做抵押,滾動開發。這套維持了20年的模式儘管對改善居民居住條件、發展城市基礎設施有所幫助,但仍備受詬病。

  土地財政“替代財政還差很遠”

  我國的“土地財政”主要是通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。有統計稱,土地財政的收入在很多地方佔到當地政府收入的50%以上。但在陳錫文看來,土地財政“替代財政還差很遠”。

  “土地出讓收入去年一年是4萬多億,也算歷史最高點,我們的財政收入去年是14萬多億,所以土地財政到底有多大影響力,也能看出來。而且土地出讓金各種返還補償弄完了,真正土地上的純利潤到不了1/4,剩下的部分國家規定:15%用於農業農村建設,10%用於保障房和房改,10%用於農村教育,還有10%用於稅率。”按照陳錫文介紹的這種演算法,地方政府真正能從土地出讓金中獲得的凈收入也就是1/8。

  土地財政在世界許多發達國家都在進行,“美國縣一級政府的財政收入,有70%是來自物業稅。”陳錫文表示,不能説土地財政會變成物業財政,但房産稅的推行是一個趨勢。

  對於坊間流傳的房産稅、物業稅、房地産稅的這些不同説法,全國政協委員、政協經濟委員會委員、中國財政學會副會長賈康對此進行了界定。“我國近年先後稱呼的物業稅、滬渝試點的房産稅、要加快立法的房地産稅,實際上指的是一回事,指的都是消費住房保有環節上,實施改革從無到有來徵收的這個稅種。”

  全國政協委員、中國銀行監事梅興保也向《經濟》記者表示,地方政府收的一部分土地出讓金以後可能會取消,有利於今後房地産市場的健康有序發展。

  陳錫文曾去美國波士頓考察,他説那裏是搞房産稅最好的地方。“這個市裏有1萬個財産單位,平均估值100萬,合在一起就是100億的資産。那麼這個市場一年要開支2億,除了一點聯邦政府給的補貼,加上5000萬左右的營業稅,還缺1.5億,那麼對這100萬個房子每個徵1.5%就夠了。”

  “三年內可能要實行房産稅”

  “3年內可能要實行房産稅,這是一個趨勢,全世界沒有收房産稅的國家就是中國。”全國政協委員、中國海外集團副董事長孔慶平向《經濟》記者説。

  “肯定要到一定階段才能徵稅。”陳錫文表示,因為國際上的稅制很不一樣,我們國家就目前來説以流轉稅,也就是增值稅為主,“儘管我國國民很多,但經營主體連個體戶在內一共就六七千萬家,所以不好徵稅,但國外不一樣,有能力以財産稅為主,而且人也比較少。”

  陳錫文説,推行財産稅的最大前提是,得吸引人來區域內居住。“你那裏必須宜居,別人才會來,所以搞物業稅對於保護環境、治理環境還是有好處的,但是社會發展的程度是不一樣的,美國已經逆工業化了,而且人口基數不一樣,人口只有我們一個零頭,它們是以保護環境為前提,慢慢就開始進行物業稅為主的稅制。但是必鬚髮展到這個程度才行,如果只有兩戶人家就沒得弄了。”

  物業稅該怎麼徵?

  不同類型的房子,如商品房、保障房、宅基地等,在列入納稅範疇的過程中,也有諸多問題。最關鍵的就是如何進行區分和界定,

  其一,如何清理現有稅費?

  陳錫文指出,現行的商品房制度在房子銷售之前收的稅費很多,所以就要在清理現有各種稅費的基礎上,再來制定新的徵稅制度,如果沒有清理完,就不好收。

  “我自己理解物業稅要年年收,當然其中就包括土地使用的費用,但我們房子有70年的土地使用費已經交過了,所以如果要徵物業稅就要清理現行的一些房地産稅費,但很可能土地在銷售和出賣時的價格跟現在就有很大的不一樣,那麼將來徵收的稅基可能跟房價就有很大區別。”陳錫文説。

  對此,全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林建議把土地年限取消。“現在商業用房使用年限是40年,自住房是70年,我們本著積極鼓勵商業發展、增加就業、繁榮市場的角度,當時買房時沒説清楚,就説土地使用年限是40年,但沒説40年以後給不給續簽、交不交錢,但是到了現在如果要交錢,這錢能否收上來?要是收不上來就屬於集體欠稅,涉及很多老百姓,這怎麼解決?”他建議未來規避矛盾、減輕負擔,把40年的商業使用權變成70年,然後再逐漸取消土地使用年限。

  其二,商品房、保障房、公租房、公改房,這些性質是不一樣的,上市條件也不一樣,收稅都按現行價格來評估究竟合不合理,是一個問題。

  那麼農民住房是什麼性質的?

  “農村在土地方面的改革正在有序推進,涉及承包經營地、農村建設用地、宅基地,確權之後有利於土地的集中規模化經營。”梅興保稱。

  “農民的不動産登記就是兩個方面:一是所有的土地都是集體的,當然都要登記;二是農民承包的土地經營權也要登記,但是登記了是否可以賣就是另外一回事了。”陳錫文説,不動産登記肯定要實行,但政府徵稅的時候對荒地、對宅基地也應該是不一樣的,所以不見得登記後都是商品。

  除此之外,不同區域間的徵稅如何推行也是一個問題。

  孔慶平認為,我國的各個城市要根據自身的特點制定收費標準,不能一刀切。“如果小區周邊有好的學校,徵稅百分比就高一點,主要取決於社區管理財政收支的一個平衡。”

  什麼時候開始徵?房價會否受到影響?

  對於房産稅推出的預期,全國政協委員、財政部副部長朱光耀則給出了一個明確答覆:“房産稅全面開徵現在沒有時間表,總的來説由人大牽頭,財政部配合,過程要非常謹慎。”在他看來,改革的真正阻力在於各種不同的利益集團,要平衡、協調各方的利益關係,但總體的目標都是發展中國經濟,通過民主協商,讓改革的紅利最大程度地發揮出來。

  而市場對房産稅的一個擔憂便是,房價會否受到影響?顯然,這個問題有很多人在關注。

  孔慶平表示,在任何時候,房價都有可能升或降。“我認為現在的房地産市場是品牌競爭時代,從需求的角度,每年的量都很大,還在增加,跟10年前相比,現在市場需求量是數倍,所以還是一個需求龐大的市場,但由於市場趨於成熟,消費者也在成熟,在這種情況下就要更慎重地思考,要選有價值的房子。”

  “房價今後更多地要從供求關係進行調節,現在一線城市會穩住一點,甚至略有增長,但對於二三線城市,可能上漲的空間會小一點。”梅興保説。

  而李曉林對於未來房價,則有所擔憂。“房地産現在還在往下走,我覺得並沒有平穩,現在就是冬天,什麼時候能起來?我覺得就是2019年。因為2020年每人平均收入要翻一番。經過這幾年庫存的消化,到2019年中國房地産市場會有所起色,中國房地産也會有很大的機會。”

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