土地財政是中國在一個特殊的發展階段摸索出來的一套城市化模式，在上世紀90年代初期實行分稅制改革後，稅收的大部分被中央上收，地方財政出現虧空，後來成立城投公司，以儲備的土地做抵押，滾動開發。這套維持了20年的模式儘管對改善居民居住條件、發展城市基礎設施有所幫助，但仍備受詬病。

　　土地財政“替代財政還差很遠”

　　我國的“土地財政”主要是通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。有統計稱，土地財政的收入在很多地方佔到當地政府收入的50%以上。但在陳錫文看來，土地財政“替代財政還差很遠”。

　　“土地出讓收入去年一年是4萬多億，也算歷史最高點，我們的財政收入去年是14萬多億，所以土地財政到底有多大影響力，也能看出來。而且土地出讓金各種返還補償弄完了，真正土地上的純利潤到不了1/4，剩下的部分國家規定:15%用於農業農村建設，10%用於保障房和房改，10%用於農村教育，還有10%用於稅率。”按照陳錫文介紹的這種演算法，地方政府真正能從土地出讓金中獲得的凈收入也就是1/8。

　　土地財政在世界許多發達國家都在進行，“美國縣一級政府的財政收入，有70%是來自物業稅。”陳錫文表示，不能説土地財政會變成物業財政，但房産稅的推行是一個趨勢。

　　對於坊間流傳的房産稅、物業稅、房地産稅的這些不同説法，全國政協委員、政協經濟委員會委員、中國財政學會副會長賈康對此進行了界定。“我國近年先後稱呼的物業稅、滬渝試點的房産稅、要加快立法的房地産稅，實際上指的是一回事，指的都是消費住房保有環節上，實施改革從無到有來徵收的這個稅種。”

　　全國政協委員、中國銀行監事梅興保也向《經濟》記者表示，地方政府收的一部分土地出讓金以後可能會取消，有利於今後房地産市場的健康有序發展。

　　陳錫文曾去美國波士頓考察，他説那裏是搞房産稅最好的地方。“這個市裏有1萬個財産單位，平均估值100萬，合在一起就是100億的資産。那麼這個市場一年要開支2億，除了一點聯邦政府給的補貼，加上5000萬左右的營業稅，還缺1.5億，那麼對這100萬個房子每個徵1.5%就夠了。”

　　“三年內可能要實行房産稅”

　　“3年內可能要實行房産稅，這是一個趨勢，全世界沒有收房産稅的國家就是中國。”全國政協委員、中國海外集團副董事長孔慶平向《經濟》記者説。

　　“肯定要到一定階段才能徵稅。”陳錫文表示，因為國際上的稅制很不一樣，我們國家就目前來説以流轉稅，也就是增值稅為主，“儘管我國國民很多，但經營主體連個體戶在內一共就六七千萬家，所以不好徵稅，但國外不一樣，有能力以財産稅為主，而且人也比較少。”

　　陳錫文説，推行財産稅的最大前提是，得吸引人來區域內居住。“你那裏必須宜居，別人才會來，所以搞物業稅對於保護環境、治理環境還是有好處的，但是社會發展的程度是不一樣的，美國已經逆工業化了，而且人口基數不一樣，人口只有我們一個零頭，它們是以保護環境為前提，慢慢就開始進行物業稅為主的稅制。但是必鬚髮展到這個程度才行，如果只有兩戶人家就沒得弄了。”

　　物業稅該怎麼徵?

　　不同類型的房子，如商品房、保障房、宅基地等，在列入納稅範疇的過程中，也有諸多問題。最關鍵的就是如何進行區分和界定，

　　其一，如何清理現有稅費?

　　陳錫文指出，現行的商品房制度在房子銷售之前收的稅費很多，所以就要在清理現有各種稅費的基礎上，再來制定新的徵稅制度，如果沒有清理完，就不好收。

　　“我自己理解物業稅要年年收，當然其中就包括土地使用的費用，但我們房子有70年的土地使用費已經交過了，所以如果要徵物業稅就要清理現行的一些房地産稅費，但很可能土地在銷售和出賣時的價格跟現在就有很大的不一樣，那麼將來徵收的稅基可能跟房價就有很大區別。”陳錫文説。

　　對此，全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林建議把土地年限取消。“現在商業用房使用年限是40年，自住房是70年，我們本著積極鼓勵商業發展、增加就業、繁榮市場的角度，當時買房時沒説清楚，就説土地使用年限是40年，但沒説40年以後給不給續簽、交不交錢，但是到了現在如果要交錢，這錢能否收上來?要是收不上來就屬於集體欠稅，涉及很多老百姓，這怎麼解決?”他建議未來規避矛盾、減輕負擔，把40年的商業使用權變成70年，然後再逐漸取消土地使用年限。

　　其二，商品房、保障房、公租房、公改房，這些性質是不一樣的，上市條件也不一樣，收稅都按現行價格來評估究竟合不合理，是一個問題。

　　那麼農民住房是什麼性質的?

　　“農村在土地方面的改革正在有序推進，涉及承包經營地、農村建設用地、宅基地，確權之後有利於土地的集中規模化經營。”梅興保稱。

　　“農民的不動産登記就是兩個方面:一是所有的土地都是集體的，當然都要登記;二是農民承包的土地經營權也要登記，但是登記了是否可以賣就是另外一回事了。”陳錫文説，不動産登記肯定要實行，但政府徵稅的時候對荒地、對宅基地也應該是不一樣的，所以不見得登記後都是商品。

　　除此之外，不同區域間的徵稅如何推行也是一個問題。

　　孔慶平認為，我國的各個城市要根據自身的特點制定收費標準，不能一刀切。“如果小區周邊有好的學校，徵稅百分比就高一點，主要取決於社區管理財政收支的一個平衡。”

　　什麼時候開始徵?房價會否受到影響?

　　對於房産稅推出的預期，全國政協委員、財政部副部長朱光耀則給出了一個明確答覆:“房産稅全面開徵現在沒有時間表，總的來説由人大牽頭，財政部配合，過程要非常謹慎。”在他看來，改革的真正阻力在於各種不同的利益集團，要平衡、協調各方的利益關係，但總體的目標都是發展中國經濟，通過民主協商，讓改革的紅利最大程度地發揮出來。

　　而市場對房産稅的一個擔憂便是，房價會否受到影響?顯然，這個問題有很多人在關注。

　　孔慶平表示，在任何時候，房價都有可能升或降。“我認為現在的房地産市場是品牌競爭時代，從需求的角度，每年的量都很大，還在增加，跟10年前相比，現在市場需求量是數倍，所以還是一個需求龐大的市場，但由於市場趨於成熟，消費者也在成熟，在這種情況下就要更慎重地思考，要選有價值的房子。”

　　“房價今後更多地要從供求關係進行調節，現在一線城市會穩住一點，甚至略有增長，但對於二三線城市，可能上漲的空間會小一點。”梅興保説。

　　而李曉林對於未來房價，則有所擔憂。“房地産現在還在往下走，我覺得並沒有平穩，現在就是冬天，什麼時候能起來?我覺得就是2019年。因為2020年每人平均收入要翻一番。經過這幾年庫存的消化，到2019年中國房地産市場會有所起色，中國房地産也會有很大的機會。”