中國二三線城市土地出讓金驟降 地方政府靠賣地的好日子快到頭了？

　　多家市場研究機構發佈報告稱，隨著中國房地産市場低迷，土地市場分化加劇，2014年中國多個地方政府土地出讓金將大幅縮水。2015年，地方土地財政收入可能會進一步下跌。

　　日前，多個市場研究機構接連發佈的關於中國土地市場交易情況的報告稱，2014年中國房地産投資減速，多個城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降，這將會地方經濟帶來雙重壓力，地方政府十餘年來搞建設所依賴的的土地財政面臨萎縮，土地財政模式恐難以為繼。

　　據中原地産市場研究部提供給界面新聞的最新統計數據顯示，2014年中國40個受監測城市合計土地出讓金1.62萬億元，同比下降23.4%。40個城市中，只有7個城市的土地出讓金額出現上漲。

　　而上海易居房地産研究院1月5日發佈的《2014年典型城市土地成交報告年終版》也顯示，2014年在房地産市場下行的影響下，10個典型城市土地成交建築面積達25，310萬平方米，降幅近三成;土地出讓金收入為8841億元，與2013年相比下降15.4%。這10個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶。

　　中國指數研究院[微網志]1月4日發佈的報告也稱，2014年全國300個城市土地成交面積10.28億平方米，同比減少31%;土地出讓金同比下降28%，總額為2.3萬億元，縮水約6321億元。

　　各家機構的數據雖然略有不同，但是都清楚地表明2014年中國土地財政尤其是二三線城市的土地財政正在發生逆轉。

　　中國指數研究院在其報告中認為，2014年土地市場分化加劇，一線城市全年需求強勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現，二三線城市受樓市調整衝擊較大，房企拿地熱情趨冷，土地出讓金下降幅度達到三成以上。

　　中原地産市場研究部總監劉淵接受界面新聞採訪時認為，2014年土地市場的趨勢是總體走弱的，目前新房存量仍在高位，購房需求總體回落。

　　他説:“目前土地市場分化確實太普遍，一線發達城市的土地供應量小于需求;二三線城市的土地供應量卻遠遠大於需求，越不發達的地區土地供應量越多，新房庫存量越高。但從人口的增長和收入來看，二三線城市遠遠比不上一線發達城市，需求有限，對開發商的吸引力有限。”

　　劉淵進一步分析稱，在這樣的大環境下，土地市場難以出現大幅反彈。在土地出讓金收入減少的背景下，二三線城市的地方政府可支配的財源也相對緊張，土地財政已經到了難以為繼的地步。

　　土地財政已進入重要的拐點期。按照中國財政部2014年7月發佈的《2013年全國財政決算情況》顯示，2013年，中國土地出讓金收入決算數為3.9萬億元，是預算數的152.6%，地方政府的土地出讓金收入再創歷史之最。雖然截至界面新聞發稿前，財政部尚未發佈2014年全國土地出讓金收入匯總數據，但是，根據上述市場研究機構給出的最新報告，如果按照同比例縮減，2014年全國土地出讓金將大幅縮水，對於地方政府而言，將是極大的考驗。

　　據德意志銀行1月11日發佈的最新報告稱，中國土地出讓收入分別佔地方財政收入和政府收入的35%和23%，賣地收入的大幅縮水，對中國經濟增長、財政政策和貨幣政策均將産生深遠的影響。

　　德意志銀行在上述報告中稱，儘管房地産市場早在去年年初就開始放緩，但土地市場降溫的情況可在今年第一季度才會得到全面體現。該行預計2015年中國土地財政收入下降20%，地方財政收入將出現負增長，GDP也將受到拖累。這意味著2015年中國將面臨1981年以來最嚴峻的財政收入考驗。

　　地方政府對土地財政的依賴由來已久。國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心專家喬潤令在1月9日于吉林省白城市舉行的“建設吉林西部生態經濟區高層論壇”上表示，土地財政與城鎮化推進具有正相關關係。2000年-2013年城市建成區面積擴大約1倍，土地出讓年收入增長超30倍，總額累計近20萬億元，地方政府形成了“吃飯靠財政，建設靠土地”的格局。

　　對多數地方政府來説，最擅長拉動經濟的手段就是城市建設和房地産開發。地方政府不僅可以通過房地産開發獲取大量城市建設資金，又能通過城市建設規模擴大進一步刺激房地産市場火熱。部分地區土地出讓金佔據地方財政“半壁江山”。

　　但是，長期以來，各地土地出讓金因收支明細處於公眾監管視野之外、去向不明而飽受詬病。中國審計署自2014年8月開啟全國土地出讓金收支全面審計，已于2014年10月底已結束現場審計階段。這被寄予“摸清家底”的眾望。據某地方審計局人士去年11月向《京華時報[微網志]》介紹，最晚會于2015年1月向社會公佈審計結果。

　　而眼下土地出讓金的下降也已促使政府出臺相關政策緩解下行壓力。劉淵對界面新聞分析稱，政策風向是朝向房地産企穩的方向，中央政府提出的新型城鎮化政策包括棚戶區改造其實質就是增加市場需求，同時通過拓展海外投資調整國內經濟結構尋找新需求，加上針對不同供需情況的地區採取相應的寬緊政策，這些都會起到一定的緩解效果。

　　“但是，有些政策看上去比較理想，實際上存在很多困難，仍需繼續推進各項結構性改革，包括改善稅收結構、擴大地方財政和基建項目的資金來源等等。”劉淵説。