本報記者 趙翰露 楊群

　　昨天，市場期待良久的房産新政終於靴子落地。央行給出的二套房最低首付比例比此前市場預期的還要低；而財政部緊隨其後出臺的房産交易營業稅調整，也出乎意料。這一套樓市調整“組合拳”，力度遠遠超出市場預期。

　　鼓勵各種買房需求入市

　　概括來説，昨天出臺的房産系列政策調整，主要有以下幾點利好：

　　第一，鼓勵剛需入市。根據新政，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。結合即將到來的公積金貸款額度上調，剛需買家有望僅用少量首付和純公積金貸款買到住房。目前，上海市郊的剛需型住房總價普遍在200萬元以下。假設一套房源的價格為175萬元，買家原本要支付首付52.5萬元，新政實施後，首付將下降到35萬元。如果公積金貸款額度提高到每戶140萬元，那麼，買家僅用首付加公積金貸款就能覆蓋全部購房成本，其購買力明顯提升。

　　第二，支援改善型需求。新政中，首套房貸款未結清的家庭，購買二套房（普通住房）最低首付款比例調整為不低於40%；而首套房貸款已經結清的家庭，使用公積金購買二套房（普通住房）的最低首付款比例為30%。此前規定購買二套房的首付最低比例為60%，上海等城市則為70%。這是一個相當大的調整，在之前的市場預期中，央行可能將二套房首付款比例調整到五成。

　　第三，促進二手房成交。財政部緊隨央行等部門在昨天出臺財稅政策調整中，對普通住房營業稅全額徵收的免征期，由過去的5年轉變為2年。此前，滿2年而未滿5年的住房營業稅高達5.5%，一套300萬元的房子，僅營業稅就多達16.5萬元，樓市淡季中，上下家往往因此“談崩”。業內人士認為，本次針對交易環節的稅收減負，也將有力促成二手房成交。

　　從價的鬆綁到量的鬆綁

　　昨天在新政尚未出臺前，地産股已經全線飄紅。而微網志、微信等社交媒體上，也迅速被新政的消息所“佔領”。市場期待之急切，可見一斑。

　　市場的急切，是樓市持續低迷的直觀反映。以上海為例，去年下半年至今，新房庫存量一直處於歷史高位；春節過後，原本期待的3月“小陽春”落空，截至29日，交易量僅68萬平方米，比1月傳統淡季還要低，這在近年來非常罕見。

　　事實上，昨天的系列新政出臺前，已有降息、調整供應結構等不少房地産利好消息放出，但都未真正觸動市場。民生證券分析師指出，之前的這些利好，“鬆綁”的是房貸的“價”，即在房貸利率上做文章，雖然“價”開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市在去年四季度銷售短暫好轉後再度掉頭向下，全國樓市整體銷量仍未企穩，庫存居高不下。此次推出的，正是針對“量”的鬆綁政策。

　　易居房産研究員嚴躍進表示，目前房地産市場很多指標已觸底。在整體低迷的情況下，選擇二套房首付降低等政策切入，一方面是支援改善型需求，另一方面，二套房的需求群體還貸能力更高，符合銀行利益。

　　首付雖降還款能力要求更高

　　如此“組合拳”打下來，樓市是否會一改此前低迷狀態？

　　新政中最具實際意義的是二套房首付比例下降。盧文曦表示，目前市場上改善型需求已佔到六七成，調整二套房的首付比例意義重大。根據歷史經驗，首付比例下調三分之一，相應人群交易增量約30%至40%。

　　不過，也有分析認為，由於改善型買家對二套房的面積、地段和房屋品質要求較高，所購住房為普通住房的可能性較小，可能無法享受到首付四成的優惠。

　　此外，二套房首付下降，也對購房者的還款能力提出更高要求。銀行規定，借款人月收入至少為月還款額的兩倍。假設首套房貸款尚未還清，月供6000元，新購二套房總價300萬，首付四成，需貸款180萬，月供至少10000元。這就要求購房者家庭月收入在32000元以上。

　　相關連結

　　上海市普通住房標準

　　自2014年11月20日起，上海市執行普通住房新標準。可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；(二)單套建築面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。