增加一二線城市佔比、三四線城市減少投入甚至完全撤出，這是近期眾多房地産企業在發佈今年戰略時幾乎如出一轍的説辭。儘管回歸一二線城市是一個循序漸進的過程，不過今年已然成為房企的絕對共識。全線回歸，拼殺升級，在地價和房價日益被推升、供應遞增而需求逐漸稀釋的背景下，回歸之後的房企又該如何面對？

　　回歸共識

　　3月20日，經過108輪激烈競價，華潤聯合珠海華發以70.52億元競得上海閘北區一宗住宅辦公地塊，折合樓面價34871元/平方米，成為今年以來上海土地市場最高成交總價；

　　23日，藍潤地産以總價9.24億元競得成都春熙路商業地塊，刷新今年單價地王紀錄，也成為2006年以來成都單價第二高地塊；

　　19日，在武漢的土地拍賣會上，3宗地塊出現激烈競價，均被高溢價拍出；

　　兩個月前的北京土地市場，經過53輪競拍，華潤首開平安聯合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，成為北京新的總價地王，純商品房樓面價超3.8萬元/平方米，配建的自住房售價也將高達2.9萬元/平方米。

　　類似的局面預計還將在今年不斷上演。據中原地産統計，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，今年在一二線城市拿地比例創歷史紀錄，佔比高達92.5%，歷史首次突破9成。在一線城市拿地比例高達62.5%，這一數字也是歷史最高，相比2014年的38.8%，漲幅超過25個百分點。

　　回歸一二線成為今年房企的共識。龍湖地産首席執行官邵明曉近日公開表示，關於土地，龍湖今年買地還是中性偏謹慎，還會量入為出，不會特別積極。“我們承諾逐年壓縮土地儲備，並聚焦于一線及領先二線城市的核心區域，以使土地儲備的結構更加安全”。他分析説，去年龍湖已經壓縮了400萬平方米的土地儲備。

　　遠洋地産董事局主席兼行政總裁李明也明確表示將提高新增土地儲備在一線城市的佔比。他表示，去年700多萬平方米的新增土地大概有95%都集中在一二線城市，三四線城市除了中山以外，其他都已經撤出和剝離，這是去年遠洋除了去庫存之外取得的最大成績。

　　此外，富力和保利也均在近日表示，對於增加土地儲備會偏謹慎，未來的業務重點將更集中于一線和二線城市，預計將不會參與太多三線和四線城市的土地收購。

　　盈利能力普降

　　房企盈利能力的普遍下降，是回歸一二線城市的首要因素。

　　根據遠洋地産發佈的年度報告，公司2014年毛利達到81.67億元，同比2013年上升8%；毛利率則在2013年24%的基礎上進一步下跌至21%。

　　遠洋地産稱，公司毛利率下跌主要是由於年內交付毛利相對較低的項目，例如秦皇島的遠洋·海世界、撫順的遠洋城、上海的遠洋·香奈印象及含杭州的遠洋·大河宸章，集團已于年末將上述項目剝離至控股子公司盛洋投資。公司稱，毛利率降低主要是因為産品結構問題，該數字是公司歷史最低點，隨著區域分佈的調整，接下來會有所改善。

　　據中原地産研究部統計數據顯示：截至3月23日，38家已公佈2014年年報的房企總營業收入為3995億元，同比2014年全年的3330.8億元上漲了19.93%，但凈利潤則基本沒有明顯上漲，2014年38家房企實現總凈利為406.5億元，與2013年的398.66億相比，基本持平。

　　其中凈利潤下滑的企業達到了15家，凈利潤率平均為10.17%，而在2013年凈利潤曾高達11.97%。

　　在業內人士看來，行業波動將對毛利率增長帶來更多挑戰。行業還在繼續分化的過程中，每個區域毛利率是不一樣的，希望毛利率能夠繼續保持高水準，這對於公司或者行業來説，都將是一個很大的挑戰。

　　隱現增長瓶頸

　　“針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市”。中原地産首席分析師張大偉分析認為，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市雖然也處於調整中，但需求基礎依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市明顯快速復蘇。

　　與此同時，三四線城市呈現天量庫存積壓，在張大偉看來，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然面臨崩盤風險。

　　由於可選投資渠道匱乏，房地産在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經顯著減少，長期投資也受到影響，主要表現在：一方面國內房價過高、交易限制多，部分高端需求開始轉向價格更低、産權穩定的海外置業；另一方面，對普通投資者而言，銀行理財産品、網際網路金融投資逐漸興起，沉寂已久的股票市場也于近期開始回升，相比之下，大多數城市住房供大於求，增值不確定，已經不再是最佳投資選擇。

　　出路何在

　　不可否認，平穩增長、區域分化，將成為未來房地産發展的新常態。對於一二線城市來説，風險也同樣存在。

　　“被高端化”是地價不斷推升後一二線城市不得不面臨的窘境，這些産品出路又如何？

　　據偉業我愛我家市場研究院監測，截至3月23日，北京市200平方米以上的大戶型住宅産品存量12945套，存量面積446.85萬平方米。不計新增供應，以2014年去化速度計算，目前全市200平方米以上大戶型住宅産品的去化週期為3.2年，38個月。

　　據蘭德諮詢統計，今年北京新入市的豪宅項目將超過10個，再加上接續的老項目全年將有20個左右豪宅項目，供應量可能達到2000套，而往年成交量一般只在100-150套。房企的全面回歸勢必引來更為激烈的廝殺和競爭。老項目結轉存貨多，新增項目持續入市，“三分之一好賣、三分之一不好賣、三分之一賣不出去”，或許將成為今後的常態。

　　一方面，利潤率持續降低，給房企帶來非常大的經營壓力，這將促使房企在2015年更加重視回款。萬科集團總裁鬱亮近日就公開表示，要求今年萬科“忘記規模”，每一個城市公司效益增長必須超過規模增長，強調以現金流為基礎的真實價值創造，“就是我們繼續抓現金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓，去年我們成功回款2000億，所以我們現在日子很好過，因為我們有足夠的現金在手裏。”

　　龍湖也同樣要求回款率。儘管龍湖去年全年合同銷售額僅為490.5億元，但回款率依然保持90%左右高位，存貨量下降6.4%，“如果我們容忍回款率降低10個百分點，少清退10%簽了合同的客戶，估計銷售就上去了，但龍湖不會這麼做。”龍湖集團掌門人吳亞軍稱。

　　另一方面，不斷提升的産品裏仍是關鍵。在蘭德諮詢總裁宋延慶看來，對於房企來説，結合對未來市場形勢的判斷、分析現有庫存結構，儘快把不良存貨佔比降下來是當務之急，對於優質存貨則儘量追求高溢價，最根本的，是要通過産品創新實現差異化競爭，不斷提升産品競爭力。

　　京華時報記者潘秀林

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