■行情觀察

　　3月已過半，卻少見新品大規模上市，多個在售項目也選擇“順推”的形式預售新品，而多個新盤還處於市場預熱階段。雖然未見大規模的開盤，但“以價換量”卻如火如荼，除慣用的低首付、特價房外，某地産商以“商鋪55折、車位62折”強力出擊引發觀注，此舉也使部分市民認為這是又一波房價下降的信號，同時覺得房價還有進一步下降的空間，因此選擇觀望。而事實並非如此，調研發現，此次大規模降價與該房企線下項目早年優惠相差無異（往年是買鋪返租50%，現在將返租轉換為折扣），除優惠模式稍有變化外，優惠力度並未加大，只是此次的折扣表現更直接，感觀更震憾而矣。

　　而不管是可開發的土地越來越少、城市人口越來越多，還是建房成本越來越高，各種因素都只説明一個道理，房價大幅下降的可能性不大。對於選擇觀望的市民請記住，房子不一定要買最好的，合適的才是最好的。

　　中熙香緹公館、豐華悅園兩大新盤將入市

　　上周（3.16-3.22）全市共有6個項目有商品房新增供應，總面積約15.74萬平方米，其中住宅供應1176套，面積約14.83萬平方米，環比上漲76%；非住宅供應112套，面積約0.91萬平方米，主要是金地仟百匯和中熙香緹公館的商鋪助力。

　　3月第三周市場供應量較前幾週增幅較大。從産品供應結構看，剛需産品供應741套，佔比約65.5%，表現在洪梅中熙香緹公館538套、73—118平方米，虎門萬達廣場203套、89—124平方米；改善産品則供應289套，佔比25.6%，為中熙香緹公館158套、130—149平方米戶型、匯景城市山谷102套、130—144平方米産品及虎門萬達廣場29套、149平方米産品等項目。200平方米及以上的豪宅，主要有豐華悅園提供64套、245—504平方米的大平層産品。別墅方面，有匯景城市山谷48套、199—208平方米聯排別墅、金地城南藝境22套、168—220平方米雙拼別墅，以及豐華悅園3套、916—956平方米獨棟別墅推出。

　　從拿預售證項目來看，星城翠瓏灣、廣源陽光裏、中惠松湖城等項目將有新品在近期上市。

　　恒大4個項目商鋪成交進入前五

　　從數據上來看，上周東莞住宅樓市未能延續前幾週的升溫趨勢，成交量走下坡路，全市共有847套住宅成交，面積約9.74萬平方米，環比下滑12%。主要是因為開盤項目簽約“青黃不接”導致，前一週的支撐項目長安萬科金色悅府集中簽約在上周進入尾聲，而新開盤的項目恒大禦景二期推貨量又較少，上周共有44套住宅成交，無力支撐樓市持續升溫。但數據上的下滑並不能代表樓市的降溫，上周田禾盧浮公館、商道8號以及虎門萬達廣場皆有新品開盤，其産品受到熱捧，取得不俗的成績，其簽約結果將在月底逐步呈現，預計月底翹尾行情可期。

　　與住宅市場“綠色”成交相反，非住宅成交取得了“滿堂紅”，全市約成交441套，面積約2.82萬平方米，環比上漲55%，主要是南城財富廣場的126套商鋪和39套辦公設施，集中簽約支撐。此外，恒大項目推出的“商鋪55折，車位62折”促銷優惠，使商鋪産品持續熱銷，其中4個項目商鋪成交在商鋪個盤成交中排名前五。

　　熱門區域項目支撐整體均價上揚

　　步入3月中旬，開發商推貨力度持續增強，無論是全新項目還是舊盤都全力出貨，東莞樓市步入火熱期。上周開盤項目有2個，為田禾盧浮公館及和虎門萬達華府，其中莞城田禾盧浮公館3月21日盛大開盤，推出198套89—103平方米N+1戶型，首付7萬元起，適中的價格、大社區的配套、學位房等優勢，該項目受到客戶的熱烈追捧，去貨達八成以上。加推方面，表現在中信富春山居180平方米湖景大宅3月22日發售、商道8號7號樓85平方米兩房、2+1房、金地仟百匯精選單位92折鉅惠清貨等項目。

　　在成交價格方面，上周的住宅均價持續走高，均價9490元/平方米，環比上漲4%。瑞峰置業東莞市場研究部認為，住宅房價持續高企，一方面是因為熱門區域成交佔據了主體位置，上周南城成交均價10307元/平方米、鳳崗11813元/平方米、塘廈10905元/平方米、厚街10582元/平方米、長安12642元/平方米，皆進入區域成交排名的前六；另一方面住宅面積排行前三的項目恒大禦景苑、光大錦繡山河和萬科金色悅府均價皆過萬元，且均價過萬元的産品成交約佔28%，一定程度上支撐整體均價上揚。

　　4月預計推出17項目吸金

　　據搜房網數據監控中心統計，今年4月，東莞新房市場17個樓盤計劃加推或開盤，其中5個純新的項目將入市，加推的項目為12個。經過了“金三”的供應高潮後，不少開發商再度進入了蓄客期，以消化庫存為主，因此入市的新項目有所減少。

　　從監測數據看，在4個推貨計劃的17個項目中，純新盤僅有5個，而加推的項目則有12個之多，佔比超70%。目前，各地的樓市庫存都較多，因此多數開發商都以去庫存為當前的主要任務，而為了加快消化庫存的速度，開發商更是採取了以價換量的手段。

　　在4月的新貨中，除了虎門萬達廣場加推商鋪項目外，其餘項目都有推出剛需項目的打算，可見剛需依然是東莞購房者最為青睞的産品，也是開發商快速吸金的産品。4月份推出的5個純新盤分別為，世紀城國際公館四期88—172平方米、中熙香緹公館75—150平方米、金地·琥悅81—200平方米3—5房、宏遠康城假日73—130平方米。推出純新盤的項目中，水鄉片區佔據了2個，而中心城區、沿海片區和松湖片區分別有純新項目入市。

　　4月份東莞住宅供應整體上有降溫的趨勢，而在這其中，中心城區依然保持著最高的推貨熱度，新貨項目佔全市新供應的35.29%；其次沿海片區佔29.41%，熱度也不減。4月，大石龍片區和東北片區無新貨推出，而今年推貨節奏較緊的中心城區和沿海片區繼續落力搶客。中心城區一向都是購房者的首選，交通方便，配套完善，而受到“鎮改市”利好的虎門鎮和長安鎮也潛力十足，開始吸引不少購房者的注意。

　　業內觀察人士分析，3月份是樓市政策出臺的旺季，不動産登記正式實施、央行再次實行降息、東莞本地的公積金提取政策落實，再加上最近傳出的有關下調公積金購房的首付比例、下調二套房商貸首付比例和下調房貸利率，這些利好政策和消息的影響將在4月的樓市中顯現出來。