樓市快評

　　葉永茵

　　近日，國家發改委公佈的《國家新型城鎮化綜合試點方案》中，《廣東省東莞市國家新型城鎮化綜合試點工作方案要點》明確“在虎門鎮和長安鎮開展撤鎮設市設區試點”引發外界高度關注。據悉，其中東莞將試點虎門鎮和長安鎮撤鎮設市，賦予兩市縣級管理許可權，但不配齊四套班子，不設街道辦。

　　業內人士稱，“鎮改市”後的虎門鎮和長安鎮有望獲得縣級管理許可權，包括公共服務設施的許可權、城市佈局規劃調整經濟管理許可權等。兩鎮在縣級許可權上獲更多的自主權，可對城市進行大手筆的改造，完善城市的配套，吸引更多的高端人才進駐。

　　在房地産發展建設方面，筆者相當看好虎門鎮房地産的發展，皆因虎門鎮手握兩大法寶——交通和規劃。虎門憑藉著交通中心、商貿中心和物流中心的獨特優勢，進行大刀闊斧的改造，將來或會成為市民創業、就業、宜居的樂園。

　　多年來，虎門鎮是自髮式的發展，缺乏政府的引導和市場化的改造，雜亂的工業化形象，散亂的城市佈局“深入民心”，其房地産的發展更是讓人憂傷。乘借“鎮改市”的發展契機，虎門房地産建設有望發力。

　　其實，虎門鎮的産業化基礎非常深厚，加上便利的交通優勢、豐富的一線海線資源、發達的産業經濟，在優厚的基礎下，煥發房地産的發展並不是難事。關鍵在於政府政策配套的支援，利用更多自主權的縣級許可權改造城市，完善城市的設施配套，如修建體育館、歌劇院、圖書館等工程項目，以提升城市的形象。

　　此外，土地是樓市發展的根本。筆者翻查東莞國土資源網的拍賣情況，歷年來，虎門的土地拍賣受到追捧，為諸多開發商所追逐。今年，1月16日，位於虎門鎮赤崗社區逾3萬平方米的商住兩用地，被中惠熙元房地産集團有限公司（以下簡稱中惠熙元）以底價19316萬元擒獲，折合樓面地價3200元/平方米。

　　拿地後，中惠熙元副總經理張維江接受記者採訪時稱：“中惠熙元拿下該地塊主要是看好虎門的發展前景。從經濟層面來説，虎門的經濟實力很雄厚，産業非常發達，發展空間不可估量；從地理位置來説，虎門靠近深圳、廣州南沙，可見其發展潛力很大。”

　　可是，巧婦難為無米之炊，經過多年的發展，虎門的土地資源非常稀缺，如何盤活虎門的土地資源，也是一個難題。十幾年前，廣州的越秀區和海珠區也面臨土地資源緊張等問題，經過多年的規劃和老城改造後，盤活了大量的土地，因此樓市才贏得發展的空間。現今，虎門可以憑藉“鎮改市”的契機，效倣廣州越秀區等區域的做法，通過“三舊”改造盤活大量的土地，騰龍換鳥，贏得發展的機會。

　　以往，虎門區域缺乏高品質的樓盤，其房地産發展非常滯後，開發商修建單一的項目，如豪宅、別墅等項目，只能滿足部分購房者的需求。如虎門中心區域普遍是良莠不齊的大戶型，劣質的大戶型産品過度開發，而小戶型遊走在邊緣區域，導致了産品的嚴重失衡。

　　現今，虎門的房地産建設可乘借“鎮改市”的東風，打破以往封閉性、扁平化的發展，在城市配套設施逐漸完善和城市形象逐漸提升的基礎上，引進大量的品牌開發商，從原來的扁平式局部發展往百花齊放的格局轉變，展現老樹煥發新芽的風采。