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　　東莞市中心城區要“瘦身”，寮步意外被劃出中心城區範圍。日前，《東莞市城市總體規劃（2016-2030）》綱要（以下簡稱《總規》）通過了國家住建部與廣東省住建廳的部省聯合審查，預計年底會上報給國家住建部審查。《總規》透露，2016年東莞的中心城區範圍有所調整，僅保留南城、東城、莞城、萬江4個街道，在新一輪總規中，原本已經被納入到中心城區的寮步7個自然村已然不在東莞中心城區的版圖當中。

　　業內人士表示，城市規劃的調整短期對寮步有一定的“殺傷力”，尤其曾經以“城區”為銷售賣點的樓盤受到的影響較大；長期來説，城市規劃的調整對寮步影響並不大。

　　寮步被劃出市區範圍

　　2012年8月，政府將寮步鎮7村納入市中心城區規劃，寮步也成為東城東拓的主戰場。過去四年，香市動物園、香市公園、農業生態園、中醫院、市籃球中心、汽車城等城市基礎配套建設相繼落地寮步。另外，寮步與東城、松山湖接壤，莞樟路、松山湖大道、環城路的落成以及升級改造也貫通了市區到寮步的交通要道。

　　近年來，萬科、宏遠、保利、中惠、鼎峰等品牌開發商紛紛進駐寮步，可見寮步的樓市在升溫。據東莞中原的數據顯示，2009年寮步一手住宅成交均價為4781元/平方米，2010年和2011年寮步住宅成交均價分別為5828元/平方米和6921元/平方米。2012年至今，寮步住宅均價維持在8200-9200元/平方米之間。瑞峰置業譚錦鳳認為，寮步樓市有望企穩“9字頭”。

　　自寮步鎮7村納入市中心城區規劃，東莞的土地市場也一下子變得炙手可熱。寮步鳧山板塊及中心板塊土地成為房企爭奪的對象，多宗流拍地以高溢價率賣出。譬如，2013年6月，競價124輪後，深圳市振業地産以2.8億元拿下寮步鎮上底村一宗5.8萬平方米商住地，溢價率91%；同年7月，萬科叫價121輪，以5.3億元拿下寮步鳧山一宗近7萬平方米的商住地，溢價率127%；今年3月12日，經過19輪競價後，廣東海倫堡地産以2.28億元獲得寮步鎮塘邊村地塊，溢價率達65%。

　　寮步意外被劃離市區範圍，這對開發商影響有幾何？剛拿下寮步地塊的海倫堡東莞項目行銷經理葉水準表示，寮步“去城區化”對其影響不大。首先，從寮步的地理位置來説，寮步靠近松山湖，與東城接壤，可以承接東城和松山湖的外溢客；其次，多個品牌開發商已經進駐寮步，開發節奏非常快，此時海倫堡進駐寮步可搶佔市場份額；再者，寮步缺少高端性樓盤，海倫堡此次進駐寮步或會考慮開發高端産品。

　　對開發商依舊有吸引力

　　近年來，因為寮步地理位置優越，多家品牌開發商搶先佈局寮步，除了在寮步耕耘多年的廣源、星城國際等開發商外，萬科、宏遠、保利、中惠、鼎峰、海倫堡等品牌房企也陸續在寮步拿地，搶佔市場份額。瑞峰置業市場研究部的數據顯示，近4年來，寮步的年平均消化量為34萬平方米，2014年寮步的成交量為24.8萬平方米。

　　據統計，從新開工和報建進程來看，寮步今年預計上市的新盤有振業松湖雅苑、康城假日花園、南美世貿中心、廣源陽光裏、鼎峰尚境北園、星城星築灣、翠雲軒、萬潤廣場等8大項目，可見寮步的供應量十分充足。此次城區規劃的調整是否影響項目銷售？部分已經進駐寮步的開發商接受記者採訪時均表示“影響不大”。

　　宏遠地産行銷總監莊奇傑認為，寮步“第五城”的概念並不熱，因此，即使寮步撤出城市規劃區對其影響並不大。不過，這些年，寮步修建了動物園、籃球館、中醫院等城市配套，讓市民更有城市歸屬感。

　　另外，他認為寮步有既定的發展思路，其區域發展也有明顯的優勢，故寮步因此而受到的影響較少；另外，寮步的房價處於洼地，其升值空間非常大。此外，近年來，隨著寮步經濟的發展、人口架構的改變，其樓市的發展無可限量。目前，寮步的項目以本地購買力為主，承接周邊地區如東城、松山湖等地的外溢客。

　　中惠熙元相關負責人表示，從中惠熙元在寮步的在售項目如來中惠松湖城來看，其成交量很高，成交金額高達數億元。綜合各個因素判斷，寮步對中惠熙元的吸引力很高，無論其是否所屬城區。

　　東莞房地産行業協會秘書長陳駿良也對寮步樓市的發展呈樂觀的態度：“區域的調整對寮步的影響不大，不會有很大的衝擊。開發商是不會做虧本生意的，他們接連在寮步拿地時已經算好價格。”

　　據東莞中原數據統計，2014年，塘廈、松山湖、寮步、鳳崗住宅均價上升幅度大於5%，寮步名列其中。另外，寮步的住宅成交均價在8253元/平方米左右，同比城區和松山湖動輒上萬房價，還處於價格的洼地。

　　事實上，寮步地緣優勢明顯，屬於“泛城區”和“泛松山湖”，不少開發商進駐是看中東城或是松山湖的外溢客源。譬如中惠松湖城、萬科松湖傳奇項目，則主攻松山湖購房群體；宏遠禦庭山、豐泰黃旗觀邸等項目主攻東城客戶。不過，這些項目距離寮步中心城區較遠，且其商業配套並不完善。

　　城區到寮步僅20分鐘距離

　　當初，部分樓盤曾打著“城區”、“第五城”、“東城東拓”的旗號賣房子，現在規劃更改，對購房者的影響有幾何？

　　市民梁先生在2013年初購買了寮步香市1號的120平方米的房子，總房款約90萬元，均價約7000元/平方米。在南城工作的梁先生每天得開車回寮步，他説：“寮步去城區化只是行政劃分的改變，對購房者來説影響不大。我還是需要每天開車20分鐘才能到家。此外，寮步的商業配套並不發達，除了傳統的商業體外，僅有一個在市籃球中心附近的商業綜合體，距離居住區有些遠。不過，寮步距離市區僅是20分鐘車程，我同樣是可以享受城區的資源。”

　　據悉，南城從松山湖大道至寮步，僅僅距離20分鐘的車程；東城由莞樟路至寮步也僅是約20分鐘的車程。對此，陳駿良説：“其實，不少購房者在寮步買房，就是看中寮步到城區的距離。”

　　業內人士認為，購房者在寮步買房前要注意勿被樓盤銷售人員忽悠，寮步已經不在城區規劃的範圍。

　　其實，寮步的二手房成交並不出色。據科威不動産提供的數據顯示，截至2014年底，寮步二手房的成交1421套，佔全市二手房成交量的4.4%。

　　合富輝煌市場研究經理李興旺認為，寮步與城區和松山湖的距離是其最大的賣點。從整體來説，寮步去城區化對其影響不大，但寮步部分片區以城區為行銷賣點的樓盤受到的影響較大。另外，一直以來，寮步的供應和需求尚算穩定，房價處於中上游水準，不過幾個因素一直制約其發展。首先，寮步的生活配套不足，缺乏大型的綜合商業體，生活的氛圍不濃厚；其次，公共交通不發達，城區到寮步的公交系統不完善，並沒有兩地間直達的公交；另外，多數項目距離寮步中心區域較遠，位置也較為偏僻。

　　對於寮步的區域定位調整，新版《總規》釋疑稱，之所以調整，是為了理順中心城區的規劃管理與行政區劃管理之間的關係，寮步雖然不在中心城區範圍內，但還是作為中心組團的一個重要組成部分，仍然承擔連接松山湖與中心城區之間的銜接作用。

　　重新調整區域定位

　　未來發展依舊可觀

　　■專家觀點

　　根據《總規》，2016年東莞的中心城區範圍有所調整，僅保留南城、東城、莞城、萬江4個街道，2012年被納入中心城區範圍的寮步鎮7個自然村被調整出去，這7個自然村分別為下嶺貝、嶺廈、新舊圍、霞邊、橫坑、竹園和上屯，此番調整後，中心區的面積從237.6平方公里縮減至222.4平方公里。

　　中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為，當初寮步納入城區較為倉促，其定位並不清晰，因此，將寮步劃出城區範圍對其影響也不大。不過，在“市區圈”裏的三年，寮步並沒有發揮其真正的潛力和價值，也沒有區別於南城、莞城、東城等區域的閃光點。

　　他認為，短期來説，此次的調整對寮步有一定的“殺傷力”，長期的影響卻不大。目前，寮步該思考的是在新一輪的發展中，扮演什麼角色？該如何定位？此外，在寮步的房地産發展中，因為城市格局的變化，開發商的心理預期有所改變。

　　一位業內人士認為，此次寮步被劃離城區範圍也未必是壞事，起碼可讓寮步重新認識自己的位置，重新調整區域定位。

　　對此，瑞峰置業相關負責人表示，寮步仍作為中心組團的一個重要組成部分，繼續承擔連接松山湖與中心城區的作用，未來發展還是可觀的。

　　李興旺也認為，無論是否在城區的規劃範圍內，寮步房地産的發展潛力很大，從其地理位置來看，距離城區中心區域較近，莞樟路、松山湖大道穿梭寮步和城區與松山湖便捷；其次，其土地資源豐富，可發揮利用的空間大；另外，寮步的城市配套健全，擁有中醫院、動物園等城市配套。不過，這些年寮步的房地産沒有很大的突破，關鍵在於其核心競爭力和區域定位不清晰。在産品的結構上，以剛需盤為主，中高端樓盤較少，因為山水等自然資源的缺乏，寮步甚少出現高端樓盤。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵 郝金朋