湖北日報訊 記者 彭一葦

　　一方面，小區物業服務企業埋怨收費過低，入不敷出；另一方面，小區業主抱怨服務品質不行、收費不合理。那麼，物業服務如何才能做到“質價相符”，“質價相符”到底難在哪？近日，記者實地調查了幾個小區，以期探尋個中答案。

　　優質服務需要優價

　　武昌東湖楚世家小區與東湖林語小區相鄰，地段相同，面積相差不大，但物業費相差懸殊，東湖楚世家每月2.48元/平方米，東湖林語每月1.5元/平方米。

　　兩個小區為何收費不同？湖北楚世家物業管理公司總經理胡聖敏解釋，兩個小區都是小高層，東湖林語沒有電梯和地下車庫，省了維護費和電費。東湖楚世家小區，不僅有電梯、地下車庫，小區內大片水系每天換水都得上百噸，水系裏還有水禽，要支出飼養費用。良好的服務品質，要通過收費來維持。

　　物業服務是一個勞動密集型産業，除了公共設施的運作維護費用、清潔衛生費用、綠化養護等費用外，保安保潔人員等人工是成本的大頭，佔比達90%以上。“10年前，在武漢招一名保安，可能每月800元即可，而現在，即使是招一名中老年保安，每月至少也得2000元以上，這還不包括社保等費用。”胡聖敏介紹説，而這些物業成本構成，一般業主了解不多，也是造成雙方互不認賬的最大障礙。

　　而據省住建廳統計，目前湖北物業行業利潤率僅有3.3%，遠低於其他服務業的經營利潤。低利潤高成本帶來了惡性迴圈，湖北物業從業人員平均工資待遇僅為城鎮職工平均收入的60%左右，收入低就留不住高素質人才，全行業基層員工年均離職率在40%左右，秩序維護員離職率有的高達80%。

　　收費難逼走10家物業公司

　　東西湖區吳南花園有居民1480戶。20日，記者在這裡看到，小區亂搭亂蓋嚴重，車輛隨意停放。“物業公司走馬燈似的換，環境卻越來越差。”小區居民回憶，這20年中，物業公司換了不下10家，還曾進行過業主自治，都沒能改善狀況。“物業費太低，公司哪能維持服務品質呢。”東星物業公司負責人嚴三高説。小區的物業費最初是每月0.25元每平方米，中間多家物業公司曾想漲價，全以失敗告終，2007年開始業主自治後，每戶每月只交15元管理費，只維持了4年就難以為繼。

　　東星物業公司2012年進駐該小區，仍只收每戶每月15元管理費，連年虧損。“就這麼少的管理費，還有近半業主不交，公司19個人員每月工資都得大幾萬，不虧才怪。”

　　吳南花園的狀況不是個案，來自省住建廳房地産管理處的統計顯示，全省物業服務費平均收繳率只有67.21%。“業主不交物業費的理由五花八門，不能説完全沒有道理，但往往一戶不交會帶動一棟樓的業主不交，一棟樓不交會帶動整個小區物業費難收。”該處相關負責人表示。

　　在武漢市南湖書城路一小區內，8號樓業主就因東邊外墻6年5次脫落至今未得到很好的修復而拒絕續交物業費。“最近一次是去年8月，物業來了就是加了個圍欄，但至今沒有動手修理，車輛進出很不方便。”業主劉女士抱怨説。記者在她家樓下看到，維修告示日期為去年9月3日。

　　“這種情況處理起來，其實比較複雜，還涉及到外墻磚生産廠家品質問題、房屋維修基金能否啟用等，並非物業一方拿錢出來就能解決的。”該處相關負責人説。只是如此一來，大部分物業企業只能處於微營利或保本運營，少數處於虧損狀態，連自身生存都難，無從發展。

　　市場呼喚更多優質企業

　　物業行業中也有好的典型，如萬科、百步亭社區、常青花園社區等部分開發商自管物業，在群眾中都享有較高美譽度。“這説明，只要提供令人滿意的服務，物業企業是可以做到名利雙收的。目前問題主要是優質企業比較少。”省住建廳房地産管理處相關負責人表示。“行業門檻比較低，市場機制又沒有起到優勝劣汰的作用。”武漢和而貴物業管理有限公司董事長周艷認為，雖然目前有物業招投標制度，但存在不健全不規範的問題，開發商內定物業公司的現象較多，很多物業公司依附於開發商，並不想去開拓市場或提升品質。

　　一個行業要健康良性的發展，應鼓勵其遵循市場行為，以提供質價相符的服務。正在徵求意見的《湖北省物業管理條例》中也規定，物業服務收費應當區分不同物業性質和特點，遵循合理、公開、服務品質和價格相符的原則確定，同時，房屋自交付之日起，業主應當交納物業服務費。“這些規定相比以往有了很大進步。”胡聖敏説。但條例缺乏具體可操作的措施，如建設單位應當提供前期物業管理開辦費，但沒有規定具體出資比例。對故意拖欠物業費的業主，也沒有規定應對的措施，希望條例在後期能進一步完善，真正起到規範各方權利義務，改善行業環境的作用。

　　對此，武漢市物業管理協會秘書長顧玉蘭表示，物業管理行業仍是大有可為的朝陽行業，企業需要練內功、規範自身行為，政府在行政監管和立法層面上，要逐步打造良好的外部環境，以促進行業健康發展。