外地戶籍買房人 明知不符購房資格 還簽合同購房 已交定金不予返還買房“玩貓膩” 定金泡了湯

　　事件回放

　　不符買房資格 卻簽買房合同

　　2012年2月，姜女士和王先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜女士購買王先生位於海澱區某小區的一套總價款260萬元的房屋。

　　合同簽訂後，姜女士支付王先生5萬元定金，並簽署了《購房承諾書》，確認其明確知曉國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知等內容。

　　後姜女士以其本人為外地戶籍，沒有購房資格為由，起訴到朝陽法院，要求解除房屋買賣合同並返還定金。法院經審理認為：根據姜女士簽署《購房承諾書》的事實，可認定其對北京市限購政策是知曉的，且應該根據限購政策判斷是否符合在北京市購買房屋的條件。

　　姜女士故意隱瞞相關事實導致合同無法繼續履行，其無權要求被告返還定金。

　　法院判決，合同因姜女士違約無法繼續履行，予以解除，並駁回姜女士其他訴請請求。

　　姜女士上訴。二審法院認為，姜女士應對自身是否具備履行合同的能力與資格盡到必要的審查與注意義務。最終，駁回上訴，維持原判。

　　律師點評

　　合同目的無法實現 可解除合同

　　北京濟和律師事務所趙鴻江律師指出，本案爭議焦點是國家出臺的限購政策對房屋買賣合同效力的影響及違約責任承擔問題。

　　司法實踐中，有些當事人以限購政策實施導致不符合購房資格要求確認合同無效。根據《合同法》和最高人民法院相關司法解釋，違反法律和行政法規導致合同無效的，僅限于全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，不得以地方性法規、行政規章為依據。限購政策不屬於法律和行政法規範疇，故不能作為合同無效的理由。

　　那麼，限購政策能否作為解除房屋買賣合同的理由呢？除協議解除和符合約定解除條款外，合同解除一般必須以合同目的無法實現為條件。

　　當事人就解除房屋買賣合同無法達成一致意見時，如限購政策並未達到合同不能繼續履行、無法實現合同目的的程度，就不能解除合同；如限購政策導致合同目的不能實現，則可以解除合同。

　　本案中，由於原告並非北京市居民，亦無法提供連續滿五年的繳稅憑證或社保記錄，不具有購房資格，無法獲得房屋所有權以實現合同目的，故其要求解除合同獲得法院支援。

　　風險提示

　　解除合同 不等於免除違約責任

　　合同解除與違約責任免除不能畫等號，限購政策導致合同解除，並不能必然免除違約責任的承擔。

　　單純因限購政策實施導致合同目的無法實現並解除合同的，無需承擔違約責任。但如果合同訂立、履行過程中，一方違約而違反限購政策導致合同目的無法實現並解除合同的，不能免除違約責任，如惡意拖延付款時間或過戶時間，遇限購政策出臺；惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失等。

　　本案中，原告是在應知或明知不符合購房條件的情況下，仍簽訂合同導致合同目的無法實現的，屬違約，故不能免除違約責任。（記者 梅雙）