今日，招商地産發佈2014年度財報。招商地産年報披露，去年招商地産營業收入達到434億元，同比增長三分之一，凈利潤達到42.6億元，同比微增1.75%。不過，招商地産的現金流指標尤其引關注，雖然其營收實現了近三分之一的增長，但經營活動産生的現金流量凈額相比2013年則減少了近70億元，按年下降了14倍之多。

　　針對2014年經營活動現金凈流量的下降，招商地産在年報中指出，期內公司因發展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地價及基建款較多，導致經營性現金流出大於經營性現金流入，因此經營活動産生的現金流量凈額為負數。

　　實際上，根據招商地産2014年財報顯示，公司在當年的現金流出現大幅下滑。除了經營性現金凈流量相比去年減少近70億元外，2014年招商地産投資活動産生的現金流量凈額為凈流出8000萬元，較2013年投資活動現金流量凈額凈流出7.5億元已經是大幅收窄；去年招商地産由籌資活動産生的現金流量凈額為52億元，較2013年公司由籌資活動産生的現金流量凈額62億元同樣減少了10億元。

　　至此，2014年招商地産現金及現金等價物餘額為229億元，較年初減少了近13億元。

　　銷售回款已經成為多家品牌房企重點考核的財務指標，比如萬科。近期萬科總裁鬱亮在北京的媒體見面會上就表示，“沒有回款的銷售是耍流氓。”鬱亮進一步指出，今年萬科會強調以現金流為基礎的真實價值創造，“繼續抓現金、抓回款。”

　　在財務指標中，凈利潤現金含量被認為是衡量公司銷售回款能力的重要指標，該指標數字越大越好。2014年招商地産的經營活動現金凈流量為凈流出64億元，凈利潤接近43億元，按此計算，招商地産在2014年凈利潤現金含量為-1.5。這意味著去年招商地産的利潤只能體系在賬面收益。

　　招商地産在地産業務上的持續投入引致的現金流量下滑，也讓公司對資本市場上“淘金”愈發緊迫。比如去年招商地産快速啟動了80億元A股可轉換公司債券的發行方案，目前方案處在證監會審核階段，招商地産在債券融資方面則試圖盤活存量商業不動産以獲取發展資金的模式。

　　在資本市場的發力，讓招商地産收穫了低成本資金，去年招商地産全年綜合資金成本為5.1%，同比下降了0.13個百分點。不過，招商地産因為公司經營規模的擴大也進一步增加了負債，期內招商地産的財務費用達到8.19億元，同比增長了三分之一。

　　招商地産在去年的毛利率也出現了下滑。2014年招商地産房地産開發銷售的毛利率為25%，較上年下降了3個百分點。雖然營業收入比上年增加了34%，但是公司的營業成本較2013年也大幅增加了46%。

　　對於公司毛利率的下降，招商地産在財報中解釋稱，公司區域銷售及産品結構逐年發生變化，二、三、四線城市項目佔比逐漸增加，去年公司毛利率相對較低的地區及産品轉結收入比例同比上升，導致公司房地産開發業務毛利率同比下降。

　　招商地産在規模上的持續做大，也帶來了更多的存貨沉澱，今年招商地産能否快速推進去化速度，將成為招商地産今年地産業務的策略重點。

　　截至2014年底，招商地産的存貨貨值超過千億規模，佔到總資産的67%，而2013年末招商地産的存貨貨值為785億元，佔總資産比重為59%，所佔比重增加了8個百分點。

　　中銀國際在近期對招商地産完成的調研報告顯示，招商地産在2015年的可售貨值將達到1100億元，去化率的高低直接影響到公司在2016年的結算利潤，並決定招商地産2017年股權激勵能否行權，因此招商地産對完成今年的銷售目標動力十足。

　　根據招商地産的財報披露，公司在2014年實現簽約銷售面積364萬平方米，同比增加33%，簽約銷售金額510億元，同比增加18%。招商地産為今年全年房地産簽約銷售金額設定的目標為實現15%以上的增長，以此計算，招商地産預計在今年實現的銷售金額將達到587億元。

　　即便面臨現金流的全面萎縮，招商地産也並不準備放緩擴張速度。招商地産在財報中提及，公司將會擴大在房地産金融領域的合作，“力爭在穩健的前提下尋求可能的進取機會”，不僅要在項目層面，更要在公司層面展開有效的重組與並購，以此“實現跨越式發展”。

　　中銀國際也在上述研究報告中指出，招商地産自上而下推行擴大規模、加快週轉的模式，給予項目公司規模的考核指標，並落實問責制度。同時，招商地産也希望積極尋求並購機會，例如承接退出地産業務的央企優質項目，以做大規模，目前招商地産還成立了約 10人左右的兼併收購小組，向市場尋找項目並購機會，以爭取做大規模。 （余燕明）