因三房單位租賃上漲空間最小 業內人士預測年後行情仍會樂觀

　　蘇小姐的三房物業位於市中心的繁華地段，一直是租賃市場的“寵兒”，可春節前租約到期時卻難再出租。三房物業節前出租難的現象在廣州二手市場中非常普遍，據滿堂紅最新研究報告，90~120平方米的三房單位1月平均租金水準在所有物業中最低，租賃成交比例僅略高於一成。

　　不過，業內人士認為，春節後特別是3月中旬，三房單位的租賃市場就有可能“後知後覺”地開始“升溫”。

　　1月租賃市場三房單位租賃成交比率最低

　　“沒想到中心地段也會出現出租難的情況。”別人忙著回家過年，蘇小姐卻還在忙著出租房子，原因就是有意向租三房單位的租客紛紛向仲介提出年後再看房。有的仲介告訴蘇小姐，如果是一房一廳或兩房一廳的單位早就出租了。

　　根據滿堂紅地産1月租賃市場數據，三房單位的租賃成交比例最低，其中90~120平方米的租賃成交比例僅為13.2%，120~144平方米為3.9%，144平方米以上的為4.3%。而60~90平方米以兩房單位為主的中面積單位成交是主流，比例為40.4%，一房、兩房的30~60平方米單位成交比例為33.2%。

　　“面積在90~120平方米的三房單位成交比例相比兩房單位較小，節前遭遇出租尷尬主要是客戶群缺乏所致。”滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，這種類型的單位更適合四口之家、企業高管、外籍客戶，但有能力承租的客戶都在節前陸續退租。

　　今年1月三房單位出租成交低於去年全年水準

　　事實上，春節前是租賃市場的儲盤時期。據廣州市國土房管局公佈的數據，2015年1月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為4361宗，同比減少19.1%。當月受春節前淡季影響，經仲介行促成的二手住宅買賣業務量比2014年12月減少一成，住宅租賃業務量與2014年12月持平。

　　這個租賃淡季一般從上一年的11月下旬開始，至下一年的春節。今年1月90~120平方米的物業出租成交比例為13.2%，低於2014年全年16.2%的水準。

　　從節前的住宅租賃成交和買賣成交情況可以發現，30~60平方米和60~90平方米的物業出租成交比例最大，而30平方米以下和144平方米以上的，平均租金雖然高，但實際成交只有5%或以下；60~90平方米的物業買賣成交比例最大；而144平方米以上的區間，成交均價雖然高，但實際成交比例很小，只有3.2%。

　　投資建議

　　怎麼出租？有針對性地尋找租客

　　“難道三房單位以後都難出租了，我要降價才能成功租出？”蘇小姐覺得忐忑不安，因為她的房子只要多空置一天，她就要多“虧”200多元，如果年後還難租出，那她要憑空多出很多供樓的成本。“到底三房單位還有沒有市場？”蘇小姐困惑了。

　　從市場人士對年後廣州租賃市場整體的預測看仍然樂觀。周峰認為，廣州二手住宅買賣市場雖然在2014年最後兩個月有“觸底”的跡象，但受制于“穗六條”調整政策尚未放鬆的影響，成交量暫時不能持續放大，經過2015年第一季度後，可能會再次步入調整。無法購房的準客戶，也會在租賃市場內物色合適的房源承租，因此預計租賃市場的成交量至少維持2014年水準的情況下，2015年全年廣州二手住宅租金同比漲幅將達到6%～8%。

　　對於三房的業主來説，市場仍然存在一定的需求。從事仲介行業多年的吳先生告訴記者，三房單位的業主一般都要有針對性地尋找租客，一個是要定位到底要租給辦公用還是居住用，其次要在裝修、配套上配合租客的需要，三是可以適當在不每年遞增的基礎上爭取更長的租期，以避免租期完結時又碰到春節前的淡季。

　　可有投資價值？選地段好朝向樓層有優勢

　　據業內人士預測，節後廣州租賃市場的第一波成交高峰期會出現在3月中旬之前。

　　周峰預測，由於外地返穗的客戶數量較難恢復到數年前，租賃市場的客戶對象由專業市場務工者、寫字樓白領、企業高管、外籍人士組成，面積在60～80平方米的物業繼續是租賃市場的成交主力：“從市中心板塊‘外移’到近郊區或其他地鐵沿線板塊重新尋找其他可承租房源，將會在2015年成為普遍現象。”而三房單位的租賃旺季將會遲于其他類型的物業，在中旬之後才能等到“春天”來臨。

　　儘管如此，蘇小姐還是表示懷疑：“難道三房單位算不上是好的投資對象？”周峰表示，有獨特條件的三房單位仍有投資價值，如有江景、山景、湖景等外景的物業，或者處於特殊地理位置的物業如城市中軸線、CBD區域等。

　　另外，吳先生提醒投資者，在選擇有特殊地理條件的三房單位之餘，還要注意這套單位在板塊中的特殊性，比如朝向、樓層要具有優勢，這樣更能確保物業的稀缺性和投資價值。

　　文、表/廣州日報記者林琳

　　圖/廣州日報記者王維宣