【本報上海訊】限制開發商散售、提高持有物業比例和時限、帶規劃出讓、基礎性建設一併出讓……隨著土地約束日益趨緊，上海土地市場的門檻正在抬高，優化土地利用、提升城市品質的導向進一步增強，一些房地産企業也將由開發商角色更多向城市運營商、服務商轉變。

　　眼下正在掛牌出讓的閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03住辦用地，引起業內關注。個中原因，不僅在於其超過60億元的底價有望創造2015年上海地市新高，更在於其苛刻的出讓條件。

　　出讓公告顯示，該地塊要求“建設建築面積不少於2.174萬平方米的人才公寓，由受讓人用於租賃，不得擅自銷售；受讓人如需銷售，銷售前須徵得出讓人同意”。自去年浦東前灘出現限定住宅只租不售的地塊後，這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多。

　　此外，該地塊還要求“配套社區商業需在出讓年限內整體持有；辦公面積如需銷售，最小銷售單元不得小于整層”。

　　業內人士認為，出讓地塊的高總價以及只租不售、整體持有等門檻，對拿地企業的資金實力、運營能力等提出很高要求。

　　類似情形在上海的土地市場並不少見。比如，去年11月以248.5億元成交的黃浦區董家渡13、15地塊，採用了以往少見的“帶規劃附加圖則”的整體出讓方式，要求受讓人整體受讓地塊，並按照規劃要求統一開發。

　　其規劃要求可謂面面俱到：除了規定商業、辦公、住宅的詳細比例，還要求符合城市道路“密、窄、彎”特點，保持魚骨狀歷史巷弄格局；要綜合考慮舒適、宜步、慢行的公共資源，建築天際線要延續外灘風貌，等等。在這樣的條件面前，相當一部分開發商知難而退。

　　再如，去年12月出讓的上海地鐵12號線南京西路站地塊，是南京西路沿線為數極少的可供開發的地塊。該地塊地下二層至四層為軌道交通用地，此次出讓的是地下一層和地上建築的土地使用權。拿地企業需承擔地下一層的建造成本。這種“基礎性建設一併出讓”的模式，已成為上海中心城區地鐵上蓋地塊出讓的一個新趨勢。

　　市場機構統計顯示，去年上海共出讓164幅經營性地塊，總成交面積為662.45萬平方米，土地出讓金收入有所下降。

　　上海市規劃和國土資源管理局負責人説，提高土地出讓門檻並不等於提高土地價格，一些附加條件較多的地塊，政府的出讓金收入還是減少的。通過約束土地的開發利用，引導開發商逐步告別“開發物業、一賣了之”，轉變為城市的服務商、運營商，成為城市發展重要的參與主體和治理主體，從而共同提高城市的功能和品質，與城市共同成長。

　　據介紹，上海今年還將研究出臺倒逼並鼓勵商辦、住宅用地高效合理利用的辦法等，從“地根”持續發力，促進城市有機更新，探索走出一條內涵集約發展的新路子。上海市規土局負責人表示，上海已下定決心通過轉變土地利用方式促進城市發展轉型。