過去的2014年，在房地産市場整體頹靡的大勢中，天津商業地産依然保持著較快的增長。在商業市場、公寓市場方面供應同比均出現增長，而辦公市場受企業投資者持續觀望情緒影響，下降明顯。然而商業地産由來已久的結構性過剩、同質化嚴重等問題，仍然是縈繞在2014年全年並將持續在2015年繼續升溫的熱點話題。

　　新區商業市場穩中有升

　　近兩年，大量商服用地和綜合性用地的成交，使得商業市場新增供應旺盛，2014年商業市場延續了2013年的供應態勢，統計顯示，商業市場在全年新增供應202.8萬平方米，同比上漲65%。然而市場消化能力有限，去年商業市場成交量僅為62.1萬平方米，與2013年相比同比下滑13%。另外，2014年商業市場成交價格18213元/平方米，同比去年同期上漲12%，雖然在成交量上有所下降，成交價格還是保持了穩中有升的趨勢。

　　縱觀2014年商業市場的表現，“擴張”依然成為市場的主旋律，全年有5個大型新增商業項目：永旺夢樂城梅江店、天津遠洋未來廣場、天津恒隆廣場、濱海新區的寶龍國際中心和漢沽一商友誼購物廣場進入市場， 新增商業總面積達51.3萬平方米，其中兩個地處濱海新區。

　　中原地産有關負責人認為，未來兩到三年內，天津城區的商業佈局將隨著每年近50萬平方米的新增商業面積而發生巨變。“這些新增供應主要規劃在二級商圈及區域型商圈，尤其是在天津自貿區行政審批通過後，濱海新區商業未來將會迎來更多的關注，伴隨著知名開發商打造的商業項目的入市，天津商圈的品質和商業整體水準將得到有效提升，但大量優質商業的集中入市，也使得未來整體市場租金上漲存在壓力。”

　　多方利好刺激新區辦公市場

　　由於企業和投資者的觀望態度明顯，對寫字樓物業的開發日趨謹慎，2014年天津辦公市場供應量縮水明顯，統計顯示，2014年辦公市場總供應面積96.2萬平方米，同比下滑34%；由此帶來2014年辦公物業成交價格的微調，均價為10866元/平方米，同比下滑5.6%；儘管如此，本市商業地産的成交量卻並沒有下降，去年辦公市場成交面積約67.9萬平方米，同比上揚14%。

　　租賃市場方面，2014年天津存量甲級寫字樓的租賃市場態勢平穩，租金水準與上一年末基本持平，維持在每月137元/平方米。優質寫字樓客戶爭奪激烈，新興寫字樓面臨空置壓力。

　　但受天津限號影響，迫使外地企業不斷向外環以外遷移，另外高經營成本及嚴重的交通擁堵問題，將中小企業不斷由核心商業商務區向外擠壓。2014年底，天津自貿區行政審批通過，未來濱海新區將導入大量的企業資源，為形勢嚴峻的濱海寫字樓市場注入活力。

　　商業小戶型公寓仍是市場主流

　　統計顯示，2014年天津銷售型公寓市場新增供應85.8萬平方米，同比增長10%。公寓成交市場在第四季度達到年內峰值，全年成交量為47.1萬平方米，與2013年成交量相比，大幅下滑23%，供應量的持續增長給逐步萎縮的需求市場帶來壓力；公寓成交均價為12759元/平方米，成交價格下滑6%。三季度，住宅“限購”政策的放寬， 對公寓市場産生巨大影響，成交呈現兩極分化，優質公寓項目成交平穩。

　　2014年共有5個服務式公寓項目入市。服務式公寓租賃市場，整體呈現週期性變化，處於維穩狀態，租金于每月224元/平方米左右波動，每年第一、四季度，部分服務式公寓會採取降低租金的方式防止客戶流失。“伴隨八大里土地的出讓，公寓市場將面臨新一輪的結構性分化，未來大戶型公寓主要為八大里地塊中的“城市型公寓”，其他地區公寓將仍以小戶型産品為主。”中原地産相關負責人表示。

　　時報記者 于浩洋