6億平方米住宅庫存壓力好大

　　“政府回購”法律依據欠堅實

　　一個值得關注的背景是，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存

　　一方面商品房處於大面積供大於求的狀態，而另一方面政府又有建設保障房的壓力，所以促使地方政府現階段採取回購商品房來充當保障房。但律師指出，目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據

　　“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，挂單在仲介機構賣不出去，現在多了一條路。”這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。

　　1月24日，福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》(以下簡稱指導意見)，提出該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府;由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被徵收房屋群眾對安置現房的需求。

　　不只福州，法治週末記者查閱資料後發現，四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點政府回購商品房。

　　地方政府在樓市上這一舉動被中原地産首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動”。

　　“一個值得關注的背景是，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭稱。

　　上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡則對法治週末記者指出，目前一方面商品房處於大面積供大於求的狀態，而另一方面政府又有建設保障房的壓力，所以促使地方政府現階段採取回購商品房來充當保障房。

　　資料顯示，2015年，全國保障房建設任務為700萬套，棚戶區改造規模不低於470萬套。

　　多地回購商品房當保障房

　　福州政府此次回購商品房舉動早有先兆。

　　在福州出臺指導意見的4天前，住房和城鄉建設部(以下稱住建部)部長陳政高在全國棚戶區改造經驗交流會上表示，房地産庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支援措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

　　更早之前，2014年8月8日，福建省就規定各市、縣政府可採取政府收儲方式，積極穩妥收儲商品住房作為保障性住房。

　　據業內人士介紹，政府回購適當面積普通商品房實現就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實施政府回購商品房的方式。

　　2014年8月，湖南省明確規定各地政府和企事業單位以及經濟園區可購置適當面積的普通商品房，用於公租房和棚戶區改造安置房。

　　安徽省蕪湖在政府回購商品房一事上啟動得更早。

　　數據顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛對法治週末記者指出，目前，一方面商品房的庫存壓力大，房地産市場急需消化庫存，而另一方面各地政府每年有建設保障房的壓力。另外，許多商品房和安置房由於沒有達到購房者的需求而被空置，形成資源浪費。

　　“根據2014年6月國家開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用於回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。這有利於緩解樓市庫存壓力，但是與巨大庫存相比仍然是杯水車薪。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉在接受法治週末記者採訪時表示。

　　“現在通過出售給政府的方式有利於消化庫存和減少建設安置房的需求，提高資源使用效率。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成向法治週末記者指出。

　　對此，陜西省社會科學院委員會副主任張寶道表示贊同。“政府通過回購商品房，促進保障房發展，解決低收入群體住房問題，起到穩定房地産市場和整體經濟發展的作用，是一項一箭雙雕的措施。”

　　政府回購商品房被指無法律依據

　　然而，政府回購商品房行動推進的同時，業內一直存在對這一行為的質疑聲。

　　“商品房充當保障房之後，其回購價格如何確定?錢從什麼地方來，是地方財政?還是中央撥款?如果是使用納稅人的錢去回購商品房，後賣給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計劃時代?如何保證其公平、公正?”亞太城市房地産研究院院長謝逸楓説。

　　北京市盈科律師事務所高級合夥人李季先告訴法治週末記者:“目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據。”

　　對此，韓長吉表示贊同。“該政策確實存在爭議，存在權利尋租的空間，如今開發商建設的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價格購買都存在不確定性，存在可以協商的空間。”

　　“政府回購商品房、安置房的行為至少應該有一個公開招投標的過程，比如説政府收購多少套商品房和安置房，收購多少面積，位置的選定，這樣會更加公開透明。”胡志剛對法治週末記者説。

　　而張寶道則對法治週末記者説:“中央已有支援建設保障房的政策精神，地方出臺落地政策是順理成章的事情。”

　　今年1月6日，住建部下發《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房。

　　“如果政府在回購商品房時，開發商和手中握有多套房屋的業主都是自願把房屋賣給政府的話，同時交易價格也是相互協商的情況，那從法律角度來看沒有問題。”北京大學法學院房地産法研究中心主任樓建波對法治週末記者指出。

　　“現在需要擔心的是這個過程中怎麼去防止暗箱操作，因為回購商品房從某種程度上來看是政府採購行為，這是地方政府引入該項政策時，需要考慮的問題。”樓建波説。

　　尹伯成對法治週末記者表示，儘管目前法律依據暫時沒有看到，但是政府應該擁有該項權利，福州出臺的指導意見要求委託一家國有企業來完成這件事情，因此總體來講還是政府出面，市場運作的事情，這是可行的，現在各地出臺回購商品房的文件符合當下時局的需要。

　　回購商品房存操作難題

　　法治週末記者從多位業內人士處了解到，儘管7省市都在進行回購商品房試點，但是各地執行政策皆不同，特別是在回購價格的確定上。

　　福州出臺的指導意見稱，安置房以機構評估的平均價作為回購價格;而商品房的購買價格則以機構評估的平均價格為基數與開發企業進行協商洽談，協商確定的價格原則上低於市場評估價格15%以上。

　　“從蕪湖等地的操作流程來看，政府主要是以‘團購’價格從開發商手中回購商品房用於棚戶區改造的安置房。”傅蔚岡對法治週末記者説。

　　楊紅旭指出，收購商品房用於保障房、將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較複雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什麼樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免?正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支援?如何防範政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租等等問題待解。

　　張大偉則對法治週末記者分析道，政府回購商品房存在收購價格確定難題，從定價的角度來説，二手房根本就沒有統一定價標準，因為同樣一套二手房，有需求和沒有需求的購房者願意支付的價格不一致。

　　“例如指導意見中提及的以低於市場價格15%的形式進行收購，既然存在市場價格，那開發商和個人為什麼不選擇賣給市場，而選擇賣給政府?”張大偉説。

　　尹伯成告訴法治週末記者:“如何回購商品房把這個事情做好，需要遵循幾項原則:一是遵循公平自願的原則;二是資訊公開，按照指導意見的做法需要做到對外資訊公開;三是確保評估價格合理。四是選擇國有企業時，國有企業需遵循保本微利原則。”

　　“另外對於小業主而言，政府對房源問題也無法解決。因為回購的房源是作為保障房的，但是如果是在居民區收購房屋的話，將會涉及到房屋如何認定權屬等問題。”張大偉對法治週末記者説。法治週末見習記者 沈佳苗