陸續出爐的2014年房企“成績單”顯示，房地産行業正面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的狀況，為了生存和發展，不少房企開始籌謀“房地産＋X”的多元發展之路。專家表示，樓市低速增長態勢仍將持續，承壓求變將成房地産行業2015年的突出特徵。

　　房地産銷售“坐滑梯” 行業迎來並購潮

　　從目前已公佈的40家上市房企銷售額業績看，有24家未完成年度任務，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、華潤置地4家企業。中小型房企更是慘澹，如當代置業的100億元年度銷售目標，實際只完成73.5億元。

　　在A股已公佈財報的36家上市房企中，7家房企預告虧損，17家房企預告凈利潤同比下滑。

　　“成績單”還顯示出，房地産行業正逐漸分化為三個梯隊，不同梯隊業績的分化正在加劇。

　　第一梯隊為銷售額突破千億元的房企，目前有綠地、萬科、萬達、恒大、保利、碧桂園、中海、中建8家。其中，領跑地産板塊的萬達集團2014年收入2424.8億元，同比增長30％。

　　第二梯隊的房企主要在300億元到800億元銷售額之間，有綠城中國、世茂、融創、華潤、富力等。

　　第三梯隊則在300億元規模以下的中小房企，該梯隊不少房企同比增速已降至個位數甚至負增長，如萊蒙國際2013年實現了61％的業績增長，而2014年的銷售增速僅為6％；瑞安房地産2014年銷售額同比大降41％。

　　業績分化伴隨而來的是並購潮。克爾瑞監測數據顯示，近三年房地産行業並購金額持續快速上升，並在2014年實現跨越式增長，全年並購標的交易達245宗，總價值達1210億元，同比增長約80％。

　　庫存高企加劇融資難

　　房企資金壓力凸顯

　　“大多數中小房企根本拿不到貸款，現金流快幹了。”福建三明一家房地産企業總經理巫朝魁談到當下困局時，坦言融資是房企最大痛處，“目前銀行針對中小開發商的開發貸已‘事實停貸’。”

　　福建一家上市房企內部員工也告訴記者，公司因資金鏈緊張，向員工高息借貸，月息兩分五左右，同時還鼓勵員工認購集團開發的商品房。

　　據券商申銀萬國統計，截至2014年三季度，其監測的A股百強房企加權計算後的凈負債率為103.5％，為2007年以來的最高水準。克爾瑞研究中心統計數據則顯示，2014年三季度末，A股139家房企中，4家大房企凈負債率為62％，環比下降2個百分點，負債水準合理；15家中型房企凈負債率為137％，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；還有120家房企凈負債率高位徘徊在109％，環比微增1個百分點。

　　庫存高企則令開發商資金鏈更加緊繃。國家統計局最新數據顯示，2014年末，商品房待售面積同比增加12874萬平方米，銷售面積同比下降7.6％，全國房地産開發投資增速繼續回落，其中定金及預收款下降12.4％。

　　巫朝魁説，近年他的企業開發的17萬平方米樓盤，至今還有8萬多平方米庫存，資金回籠難度很大。

　　“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響，産品類型偏高端且週轉率較慢、前期拿地過於激進導致成本較高、資信不太好貸款受限的中小企業，將存在很大的市場風險。”克爾瑞研究中心福州首席分析師嚴婧説。

　　樓市調整仍將持續

　　房企求生多元經營

　　受訪專家表示，2014年房地産進入庫存高企、融資緊張、銷售疲軟的樓市調整期，這一低速增長態勢將在2015年上半年持續。不少房企已先行謀劃多元發展之路，通過“主業＋X”方式降低企業運營風險。

　　萬科在房地産行業上下游做文章。繼27億元入股徽商銀行後，2014年7月，萬科又與渣打銀行達成合作協議，合建金融數字化智慧社區；與韻達快遞展開快遞便民服務點合作；今年1月還傳出萬科佈局家裝行業的消息。

　　一些房企則乾脆當起“包租婆”。SOHO中國曾公開披露，將推出1500個座位單元用於短租服務，主要面向一線城市人數較少的創業團隊及自由職業者等人群。

　　恒大則跨界發展，業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等行業。綠地則在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵産業。

　　“大房企業務多元化可以更好發展，部分小房企轉型甚至退出市場則是為了生存。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為，資金充裕的大型房企可嘗試向新興産業拓展業務，但中小房企應當在區域市場積累土地儲備，圍繞新型城市化打造標桿項目，中型房企則可以在城市地標項目、區域養老項目、棚戶區改造等層面進行開發。

　　福州大學房地産研究中心王阿忠等受訪專家認為，房企盲目涉足非房業務也可能拖累主業。房企還是要依託自身優勢，圍繞産業鏈橫向共生或縱向延伸轉型，同時加強公司治理結構科學化。

　　（據新華社北京1月29日電）