近日，萬達與光大安石（北京）房地産投資顧問、嘉實資本管理、四川信託及快錢支付4家投資機構，分別簽署了有關合作協議，4家投資機構將出資240億元用於投資萬達20個萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理，這些新商業開發項目的收入將在萬達和投資機構之間四六分成。

　　這是萬達集團首次引入外部投資機構。萬達有關方面稱，這筆240億元的交易標誌著萬達“輕資産戰略的正式推出”。

　　萬達主推“輕資産”模式

　　“輕資産”戰略的核心在於充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源於産業鏈利潤最高的階段，以提高企業的盈利能力。

　　當然，房企輕資産、重資産模式並非絕對，只是企業在不同市場環境下的不同選擇。當土地升值速度高於資金成本時，所有房企都會尋求儲備更多土地，土地儲備多少成為衡量房企價值的最主要標準，即房企重資産模式。但當樓市遇冷，土地升值減緩，過度儲備意味負價值，這標誌著土地紅利時代結束，房企必須轉型，從重資産轉向輕資産模式，房企拿地優勢不再，轉而對商業模式與金融模式等不斷創新，以提高效率並贏取更高效益。

　　據了解，剛剛在港上市的萬達商業地産轉型力度大，主推“輕資産”模式。萬達城市綜合體商業地産，過去都是通過房地産銷售獲取現金流，是典型的重資産模式，萬達董事長王健林談到，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、資訊系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資産歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

　　在這一戰略下，萬達將減少對地産銷售的依賴，同時也將減輕資本投入過大帶來的壓力，轉向一種機構投資、租賃分成的“輕資産”模式，這種模式投資少風險小，其盈利能力自然強。多家大型房企殊途同歸事實上，萬科

　　鬱亮去年9月就明確表示，萬科的商業地産業務會進行輕資産運營。今年初，有關負

　　責人也再次強

　　調，中國目前的資金成本條件下，

　　重資産沒辦法做，只有打通國際資本，才能找到萬科商業的未來道路。

　　萬科輕資産運營最引人關注的模式是“小股操盤”，按照萬科的解釋，小股操盤是指公司在合作項目中不控股，但項目仍然由公司團隊操盤，使用公司品牌和産品體系，共用公司的信用資源和採購資源。

　　深圳壹海城原為萬科29.6億元拿下的項目，但隨後萬科將該項目一半權益轉讓給招商地産，但該項目全由萬科操盤。業內人士分析，萬科的小股操盤屬於輕資産的一種嘗試，即以最少佔用自己資金達到利潤最大化。

　　除萬科，遠洋、保利地

　　産、泛海、世茂房地産等在內的龍頭

　　企業去年都相繼提出了輕資産戰略轉型。如保利地産大力發展房地産基金業務以及養老社區運營平臺，也是屬於輕資産運營模式。也有房企提出進行社區服務、代建等輕資産業務。

　　又如泛海建設輕資産化發展戰略之路，泛海建設以現金收購泛海係旗下民生證券73%的股權，從房地産企業轉變為“地産、金融、戰略投資”的綜合性上市公司。

　　業內資深人士分析，隨著行業利潤不斷下降，如果還強調資産規模，自有資金就會越投越多，投資回報率就會不斷被拉低，目前不少房企謀求輕資産化，是一個自然趨勢。

　　日房企“輕資産”度危機

　　輕資産戰略，國外在這方面的先進經驗很有借鑒價值，如日本、新加坡。

　　上世紀90年代日本經濟及需求下行，日本龍頭房企通過處置大量閒置土地、出售海外資産以及收益性較差的資産，以提升財務狀況和保證流動性，現金為王，持幣過冬。不僅如此，日本土地泡沫的破滅也使得以往依賴於土地升值獲利的日本房企發現舊的盈利模式難以為繼，於是開始探尋新的盈利模式——輕資産模式：如三井不動産將未來定位為日本領先的房地産解決方案和服務提供商；住友不動産在90年代中期將定制建設列入公司支柱業務等；三菱地産注重引入第三方資金以加強非資産業務。

　　據有關專家介紹，上世紀90年代以來，日本土地資産價格呈下降趨勢，地産企業囤積土地不僅不能貢獻利潤，還可能導致資産貶值和損失；於是企業普遍轉向訂單開發市場，在這種模式下，雖利潤率不高，通常只有5%-10%的水準，但週轉率卻達到2倍以上，有的日本房企訂單開發模式下的週轉速度可提高到4-5倍水準，總資産回報率可達到兩位數水準。

　　對於房企輕資産戰略，新加坡房企也多有探索。如新加坡的嘉德置地早在2000年就已專門成立了嘉德金融部門。2008年管理資産總額就已達到約人民幣1300億元。在轉型擴張中，僅有20%-25%的資金來自於內部資金流，35%-40%的資金來自外部資金融資，40%資金來自外部借款融資。

　　輕資産戰略不僅適應房企

　　“儘管房地産行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認輕資産模式代表著地産行業一個新的方向。”業內人士分析。據了解，香港頂級開發商如新鴻基、恒基地産以及九龍倉地産銷售佔總收入不到一半。

　　近日萬達首次引來投資機構合作開發萬達廣場商業地産，並進行利潤分成，這一輕資産模式也不免引來外界誤讀。不少人認為輕資産是房企為了解決當前資金困境，實際上輕資産本質是企業在資産回報降低、行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的優化配置來提高行業整體效率水準和優勢企業的市場空間。

　　輕資産戰略無疑大大減輕了企業的資金壓力。提高效率，創新服務，與資本市場結合，與金融資産掛鉤，將重資産轉化為輕資産經營，這是目前不少房企暗中尋求利益最大化的戰略途徑。

　　事實上，輕資産這一戰略途徑，不僅適應房企，其他行業企業也正借鑒，如服裝行業李寧、安踏等企業對輕資産戰略的運用也是爐火純青。