成交量連續四年超越新房 面對豪宅涌入市場搭順風車漲價有點難

　　單價10萬元以上的豪宅在2015年預期的集中上市，讓業內對於其銷售産生擔憂。另一方面，有業內人士指出，豪宅的集中入市和普通商品房迎來6萬元時代將反向刺激北京樓市二手房，尤其是中高端二手房的銷售。多方數據統計顯示，2014年已經是北京二手房成交量連續第四年超越新建商品房，而業內預計，今年二者之間的差距還將拉大。不過，業內人士稱，眾多高端項目的入市並不會顯著帶動周邊二手房價格上漲，成交量也難以出現大幅度波動。

　　改善盤總價多在千萬

　　核心區二手房比新房優勢多。作為一個資深“碼農”，張先生拿到去年18個月工資的年終獎之後準備開啟他的換房計劃，他為自己準備的預算是首付250萬元，他找了自己房地産業內的同學幫助推薦一些適合的樓盤。同學為他列出了一張單子，可他一個個諮詢過去後發現，這些盤大多都在五環外，而且總價動輒就在千萬元左右。

　　張先生告訴《廣廈時代》，以他看的北五環一個項目為例，總價將近1000萬元的四居，戶型雖然不錯，但是超出他的預算。而且他對於樓盤的位置也不太滿意，“這次換房還是想儘量靠近市區，至少也得在四環附近”。但從他找房的經歷看，四環附近的新盤很少，零星的幾個，價格他也承受不了。

　　新房市場頻頻碰壁之後，他轉向了二手房市場，在多方比較後他最終選擇了位於甜水園的公園五號。這套房子總價760萬元，單價不到5萬元，距地鐵14號線也很近，社區物業管理很好，各項設施保養也不錯。“我有個朋友就住在這裡，多方面考慮這個房子都很適合我。”張先生表示，在他找房過程中發現，以他的預算和要求，在新房市場上幾乎找不到房源，但二手房的選擇卻不少，一些四環附近的次新房在他看來性價比很高。

　　 二手房超新房是市場成熟表現 高端二手市場難對新房形成壓力

　　張先生的經歷並不是個案，很多購房人，尤其是改善型産品的購房人發現，在置換房屋時，新盤能提供的選擇並不多，尤其是在區位上，很多購房人置換房屋的首要要求就是儘量靠近核心區，而新開的改善盤大多位於五環以外。

　　市場的數據也同樣證明了這一點，根據中原地産市場研究部統計數據顯示，2014年北京二手房住宅網簽套數約10.51萬套，雖然是自2008年下半年全面網簽以來最低的一年，但依然高於新房的9.9萬套的成交量。而這9.9萬套中，剔除自住型商品房後，純商品住宅簽約僅49969套。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，二手成交量超過新房是房地産市場趨於成熟的特徵，在北京這種現象還將延續，城市規模不會無限擴張，購房需求也不會無限擴張，在土地和新房供應量達到天花板的時候，二手房自然迎來了發展的春天。萬科北京區域首席執行官毛大慶在接受採訪時預測，今年北京純商品住宅銷售依然難突破五萬套，而新房價格的抬高將繼續反向刺激二手房，尤其是中高端二手房的成交。

　　不過，雖然二手房市場更加活躍是市場的趨勢所在，但其對於高端新房市場的影響並不明朗。鏈家地産市場研究部張月表示，從二手房交易歷史看，由於交易週期長等原因，高端二手房交易量非常少，對高端新房市場基本無壓力。麗茲行豪宅研究院數據也顯示，2014年全年高端二手房成交中，3000萬以上的項目僅有兩個（釣魚臺七號院、霄雲路8號）。

　　豪宅周邊二手房價格難大漲 新老項目所受影響區別大

　　雖然從以往經驗看，高端二手房在市場中佔比很低，但也有業內人士表示，今年高端二手房借頂豪集中入市之機，成交量或將有大幅度提升。“購買豪宅的人群相對較窄，以往二手房與新房差價較小的時候，因為裝修、稅費等原因，高端人群大都傾向購買新房，但當頂豪的門檻提升到一定水準時，這部分人中的一部分只能被擠到二手房市場。”

　　成交量有望提升的同時，頂豪周邊區域內的二手房價格是否會借機迎來新一輪大幅度上漲呢？郭毅指出，頂豪周邊的二手房主要分成兩類，一類是普通住宅、一類是高端項目。頂豪對普通住宅的影響，基本上在拍地時已經透支了。而且這部分産品品質與頂級豪宅差距很大。即是頂豪進入推售階段，價格定得再高，周邊普通住宅也不具備漲價的動力。在頂豪周邊的高端項目上，目前它的定價還沒有被完全透支，新老豪宅産品間的差距相對小一些，頂豪的入市對同類型産品的價值驅動也比較強。這些因素可以支撐老豪宅在拿地及入市時的價格提升。例如朝陽公園南側的老牌豪宅棕櫚泉國際公寓，二手房單價在12萬元/平方米至5萬元/平方米不等，除了少數頂層複式外，大部分房源售價在5萬-7萬元/平方米，這個價格相比2015年即將入市的多個頂級豪宅項目優勢很明顯。

　　不過，郭毅也提到，相比新入市的頂級豪宅項目，二手豪宅在産品、服務等方面要落後一些，如果老豪宅業主盲目提價，漲價幅度過快，還是會造成出手困難。文/門庭婷