越秀地産

　　牽頭把脈樓市

　　在上月閉幕的中央經濟工作會議上，黨中央牢牢把握國際和國內兩個發展大局，作出了中國經濟發展進入新常態的重大戰略判斷。“新常態”無疑已成為當下最熱門的經濟詞彙，在新的一年來臨之際，如何全面理解中央的政策，主動適應經濟發展新常態，成為市場各界人士普遍探討的話題。圍繞這一熱點，1月16日，由越秀地産牽頭主辦，廣州市總工會、廣州市房地産行業協會、房博士網協辦的“2015政策形勢預測與投資理財論壇”在廣州四季酒店舉行。中國著名財經作家吳曉波、中國房地産業協會副秘書長王平、越秀地産副總經理朱晨、易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻、廣州市房地産行業協會秘書長許國碧、世聯行首席技術執行官黎振偉等嘉賓悉數到場，眾多專家學者齊聚一堂，為聽眾們帶來了一場“新常態”下的中國經濟發展新機遇的財富盛宴。與會者認為，回顧2014年的經濟走勢不難發現，全球經濟復蘇仍艱難曲折，經濟增速明顯弱于預期，國內經濟增速換擋期和結構調整陣痛期疊加共振，下行壓力持續存在，未來幾年將是産業顛覆和産業變化重大的變革之年。

　　本專題文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　消費、出口、投資三駕馬車已成過去

　　在著名財經作家吳曉波看來，如今的商業世界變得越來越陌生。原來很多成功的商業模式，在今天這個市場環境下已經不靈了。原來很多崇拜的企業家人物，好像在2013、2014年都陷入很大的困境，世界越來越陌生，消費者不見了，品牌也不見了。這是2014年整個企業界面臨的極大的困擾。

　　吳曉波稱，他對中國企業史進行了長時間的研究，如果看1978年以來中國企業的産業變革，會發現有很長的波段。第一個階段是1978年到1998年，這20年內是中國産業的第一個大變革時期。期間發生了幾件事：國家由短缺經濟變成了過剩經濟。1980年主要用票據消費，到了上世紀九十年代末期的時候，開始打價格戰和品牌戰，商品豐富了；1998年中國的企業在本土市場賺錢，主要是吃、穿和用的三個行業，如飲料、保健品、食品、紡織服裝、紡織設備、冰箱、空調、洗衣機等行業，今天中國吃穿用的全國性品牌，90%是在1998年前形成的；1998年中國遭遇東亞金融危機巨大的衝擊。

　　吳曉波説：“我2000年寫了一本書名為《大敗局》，寫了10個企業，其中7家企業死在1998年。”此後，中國政府開始改革，改革的方向是形成了“三駕馬車”：消費、出口、投資。第一，開放了房地産行業，從1998年，當年是兩個政策，第一是取消了福利分房並大規模地推行商品房的政策。中國人民銀行鼓勵按揭20%的貸款，內需拉動就是以房地産為主力的消費，在買了新房屋後，形成購買空調、洗衣機、冰箱、地毯等的輔助消費。第二，中國製造，中國企業慢慢放開了民營企業的限制權，讓民營企業自己做外貿。東南沿海的中小製造型企業構成了中國的第二極。第三，中國政府發行了6000億的國債，在長三角和珠三角、北京等區域修高速公路。所有關注中國經濟的人説，中國經濟好不好，就看消費、進出口和投資這三大領域的錢。

　　新視野新消費新金融新城鎮化

　　構成新的經濟模式

　　2015年中國經濟好不好，未來10年中國的産業經濟增長在哪？吳曉波認為，已經不在上述的三駕馬車中。這可能是2014年所有觀察中經濟最大的變化。未來是：新視野、新消費、新金融、新城鎮化這四個領域，這是當前面臨最大的變化，這也是經濟發展的第三個週期。

　　第三個週期和第二個週期的區別在哪？吳曉波解釋，第二個週期中看到的消費出口和投資，全部是從無到有，原來沒有外貿，原來沒有城市化建設，現在有了。第三週期的變化是從舊到新。實體經濟是有的，消費經濟是有的，城市化也進行了10多年。未來是所有商業模式對舊經濟覆蓋式的憧憬。

　　為什麼從業二三十年的老朋友覺得世界越來越陌生了？因為，原來的模式從2014年開始發生變化了，所有的行業都在發生危機，例如食品行業發生的危機，消費行業發生的危機，金融企業人心惶惶不可終日，房地産行業也在討論明天在哪？“未來幾年是産業顛覆和産業變化重大的變革之年。”吳曉波如此表示。以製造業而言，過去幾年中，所有東南沿海的製造業都很困難，去年浙江省倒閉歇業的中小企業大概在600萬家左右，廣東的企業也是如此。為什麼製造業困難，其實所有的問題不是出現在外部，所有的都是自己造成的。珠三角的企業依賴於土地、人力、稅收和環境。中國製造的優勢就是兩個字“成本”。如今土地很貴了，人力成本每年都在增加。在中國開個小店，過去三年中，服務員的工資增加13%左右，但是商品價格可以增加13%嗎？不一定的。稅收全部實行國營待遇，“營”改“增”後，區縣給到地方稅收的返回越來越少了。原來多年習慣的成本優勢的模式發生了變化，並且比這個更加糟糕的還有。

　　吳曉波表示，如果中國實體經濟僅僅面臨這四個問題還好辦一些，降低成本，提高效率，還是可以有出路的。但如今出現的新問題卻是渠道不行了，所有做渠道的人都沒有錢賺了。過去做品牌推廣很容易，在中央電視臺打廣告成為標王就可以了。但是現在的“80後”、“90後”卻不願意看電視了。資本模式發生了改變，人力模式也改變了。今天所有做製造業的企業都很困難，而且最困難的是大型企業。預計2015年有幾個大型企業，包括家電、服裝、飲料等行業，在2015年將會發生“黑天鵝事件”。

　　“中國所有做服飾企業和餐飲企業，都面臨重大的危機。”吳曉波説，這是製造業面臨的危機，同時在製造業中看到很多新的變化。他認為2015年後，中國市場真正的創新能力不是大型企業，而是中小型企業，真正有活力有未來的是年輕人。

　　新的製造業企業出現幾個特點，未來中國做生意的人，大概只能幹一件事，多元化的公司已經不行了，必須是專業化的公司。老闆必須要懂網際網路，必須要懂資訊化，用資訊化革命的手段，完成公司內部的改造和外部的改造。由原來的大製造模式，一次做牛仔褲100萬件，每一件賺5元。現在改變為只做5萬件，生産的過程中，就已經被消費者購買和訂購了，這種邏輯對很多大型企業而言是非常陌生的，“我認為這是未來的模式。”吳曉波如是説。

　　未來整個中國的城鎮化建設將由70多個大城市變成幾萬個縣鎮和集鎮。所謂的産業變化，就是由“三駕馬車”經濟模式變成 “新視野、新消費、新金融、新城鎮化”四個新的經濟模式。最有意思的是，今天的中國，是沒有傳統企業，也沒有夕陽行業的，無論你是做鞋的或者是做傢具的，都有很多的錢賺，關鍵是産業思維即將發生非常大的變化。

　　吳曉波預言：2015年總的來講就是泡沫復蘇、資本市場狂歡。政府大規模的投資又出現了，發改委批了300多個項目，涉及到7萬多億元。第二是産業模式的變化，新的商業模式會崛起。“2015年是新的産業週期的開始，有很多新的年輕人。第一要敢於投資，第二要敢於負債，第三要敢於創業。”吳曉波如是説。

　　地産企業現金為王是守則，出路是求變

　　在論壇上，易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻就“市場之變，行業之變和企業之變”發表了主題演講。周忻認為，現在中國的房地産行業是處在一個非常亂的時期，至少説是變化非常多的時期。預計在一、二季度房地産市場還是以平穩為主。市場在變，我們要樂觀。但是房企在戰術上，一定要謹慎，謹慎，再謹慎，堅守現金為王的原則。今年中國房地産市場是充滿著變化的一年，不要太樂觀。

　　周忻表示，現在是房地産企業最好玩的時候，任何一家房地産企業，都在思考著變化。如今，大老闆用錢刺激的時代已經過去了，圍繞中國的職業、人的發展，天天有談不完的變化，天天有想不盡的東西。不過，現在大家談得比較少的是産品。

　　周忻強調，現在對房地産而言不是常態期，而是變革期。最核心的問題是什麼？從上世紀九十年代初到今天，有30多年的時期，我們是為蓋房子而活著。從2015年開始的30年，我們將是為住房者而活著，現在這段時間，如果企業不變，不去求變，而僅僅是認識什麼“新常態”，我認為是錯的。因為不知道新的模式是什麼，很多企業都在改變。整個中國很多企業做的事情就是守住自己核心的東西，然後再出新。

　　周忻直言：“今天的‘亂’和‘變’並不是新常態，而是為了未來一個新商業模式的形成，一種新的常態的形成。我相信過了這段時間，中國房地産行業將步入穩健的行業。”

　　新常態下房地産要打好為流動人口服務這張牌

　　在新常態下房地産領域應該怎麼發展的問題上，王平作為中國房地産業協會副秘書長就給出了一個相當新鮮的答案：新常態下房地産是零。論壇上，王平以手機取代BB機、數位相機取代膠捲後又被手機取代的生動案例來提醒與會者要充分重視行業的轉型與機遇。

　　就房地産市場而言，王平則詳細介紹了其四次轉型的具體歷程。

　　1980年到1990年，特別是1988年的時候，我們在論壇上經常説的一句話就是，要注意市場經濟將到來，計劃經濟將結束。一大批國營企業不相信，給了計劃、銷售的指標，有計劃就幹，沒有賠的。論壇上提醒大家，中央停止計劃後，自己拿地，自己找錢，自己建設，不相信這些提醒的企業，就如被“溫水煮青蛙”。而跟得上市場的公司，都在茁壯成長。這是第一次轉型，計劃經濟是舊常態，市場是新常態。

　　第二次轉型是1990年到2000年，由於大批企業如雨後春筍般出現，有利潤自己賺，要施工成立施工企業，要設計成立設計企業，資源都在自己手裏，不給別人。當時行業協會發出的預警是不要做大做全，只有專業化的公司才可以茁壯成長。最終，大而全的公司果然受到了不專業的拖累，而專業化的公司則迅速成長。

　　2004年到今天，舊常態是什麼？危機四伏，不管是“非典”的危機，還是“千年蟲”的危機，反正危機讓大家縮手縮腳了。新常態是堅持走可持續的發展道路，堅持發展思路的企業，有的僅從2008年到2010年就翻了十番。

　　如今房企面臨最後一次的轉型，將往哪轉？這次轉型將是前幾次轉型的總和。1984年到2004年房地産是為固定人口服務，新常態則是為流動人口服務，這是最大的轉型，如果不轉型，還會有企業依然會成為溫水中的青蛙。

　　王平強調，新常態就是為流動人口服務的時代將到來。其口號就是迎接國內中低收入家庭異地休閒度假的時代，如果廣東省有1億家庭來旅遊度假，而廣州有1/5的人到周圍休閒度假都還找不到地方，那還叫房地産的發展嗎？因此新常態下房地産是零。

　　超大城市的凝聚力將為樓市帶來更多需求

　　在論壇上，越秀地産副總經理朱晨還詳細分析了房地産的走勢與人口變化之間的關係。朱晨説：從2006年開始，中國人口的自然增長率低於死亡率。預計到2016年前後開始出現人口的負增長，這樣的話，房地産行業到2016年需求來説，會達到頂峰，既而進入下滑期。估計2020年人口紅利消失，人口轉入中低速增長。

　　從中國育齡人口來説，24歲~29歲是高峰期，在2015年達到頂峰之後縮減。因此，2015年是一個門檻和分水線，之後育齡人口全面下滑，新生人口萎縮，將導致房地産行業進入供求的逆轉。從適婚的年齡來説，預計2016年達到頂峰。

　　除了人口的變化之外，還要關注流動人口的變化，如今，北上廣深的流動人口和常住人口的比例已經超過了1：1，流動人口的比例非常大，而且將繼續增大。隨著國家在交通方面投入大量的資源建高鐵、高速公路、輕軌等，雖然説有一部分的初衷是為了分流超大城市的人口。但同時反而造成另外一個效果，就是超大城市周圍的人口往中間聚集，超大城市的人不但沒有分流出去，或者説是有品質，有高消費能力的人沒有分流出去，反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上廣深等一線城市，以及1.5線城市都將帶來更多的財富聚集效應。這無疑將對這些城市的房地産市場會有向上的拉動作用。

　　此外，由於76%是流動人口，而遷移的人口也大多將家鄉的父母接到身邊贍養，這種現狀都會給一線的超大型城市帶來更多旺盛的需求。

　　當然，對房地産行業而言，最大的利好還在於城鎮化的推進，預計到2025年中國城鎮化才達到70%。此前的這一時間內，房地産市場都面臨非常大的需求。

　　越秀或將推出合夥人計劃

　　面對機遇，房地産企業應該如何把握？對此，朱晨的心得體會是：多渠道融資、收縮一、二線、行銷模式創新、結構轉變。

　　朱晨表示，房地産企業的昨天是靠資源取勝，今天是靠能力取勝，明天靠的是模式取勝。如今，所有的房地産企業都在談轉型、升級、優化、調整，談自己的商業模式，做各種各樣的模式和試點，想去突圍和突破，是否可以找出共性。找到房地産行業總體的商業模式，可能是一個框架，但是不同的企業因為自身的資源不同，自身能力的不同，自身結構的不同，可能在這一模式中更加的有側重點。

　　在論壇上，朱晨在提及萬科發起的“事業合夥人”制度時表示，這種制度將會改變整個行業，而越秀地産也在跟進，將推出越秀地産的合夥人計劃，並稱希望這是未來新的經營模式。

　　結合當下的宏觀經濟形勢，朱晨還給出了房地産投資攻略。他表示，投資者關心的是物業是否可以保值增值，但這要看的依然是供求關係。只要供大於求，物業的價值就會跌，供少於求就會漲。

　　如果有自住的需求，就不怕買入。如今，在廣州供應量相對比較大、供求關係平衡的地方，如蘿崗、金沙洲、番禺等板塊確實是可以買到性價比不錯的産品。因為供求關係平衡，價格是不高的。朱晨認為，廣州這種超大型城市，房價只會往上走，現在已是入市的好機會。即使樓市短期內有波動，但長期肯定還是往上走的。

　　朱晨直言：“在供求關係平衡的地方，希望房價能比較快的上漲也不太現實。只有供小于求或者是資源稀缺的地方，其價格才會相對漲得快一點。”朱晨稱，他個人喜歡大學城，因為那裏已經沒有土地可以再供應了，資源優勢非常明顯。而且大學城的物業價格被低估了，其價值也是被低估了。朱晨更是半開玩笑地透露説，“各個房企賣房屋的時候，先會搞內部員工認購，你們下次買房的時候，可以問問越秀地産廣州公司的同事，新推出的産品內部員工認購是否火爆，如果很搶手的話，一定錯不了。”

　　越秀地産副總經理朱晨

　　市場的供求關係將決定行業的發展前景

　　由於新一代決策層以“新常態”定義當下的中國經濟發展階段，並通過“新常態”透視中國宏觀政策未來的選擇。導致很多人都説房地産行業也進入了“新常態”。對此，朱晨卻表示，對於房地産行業進入新常態的提法，他個人並不是太認同。

　　朱晨認為，現在的房地産行業終於開始正常了。在過去的若干年中，無論是供求關係的失衡，導致房地産行業一夜暴富的情況，或者是政府過多的干預，使得房地産行業出現扭曲這些都是不正常的，今天供求關係趨於合理，政府閒不住的手縮回去，市場交給行業，這才是正常的。只有市場的供求關係才決定了行業的發展。

　　朱晨表示，不必要在這個時間過多關注政府是否會出更多的辣招，出臺房産稅政策等等，房企真正要關注的就是市場供求關係。

　　2014年房地産行業波動非常之大，競爭激烈，在這種情況下，越秀地産全年累計完成的合同銷售超過了220億元人民幣，同比上漲了50%。其增長率在行業內絕對是領先，而且是脫穎而出。朱晨表示：“這得益於我們獨特的戰略平臺商業模式和隨行就市的模式，2014年加快項目的去庫存化，併為客戶創造了舒適的體驗。而精準的貸款模式，則解決了客戶的資金難題。”

　　朱晨認為，從房地産行業來説，GDP和房地産行業是高度相關的。尤其是中國經濟處於調整和下滑的趨勢當中，短時間之內，中國還沒有找到另外一個經濟來源去填補房地産。在延緩經濟下滑趨勢之際，房地産行業還是最核心的支柱之一。房地産行業的位置，在相當時間內是不可替代的。同時，我們看到房地産行業是週期性的行業，經濟體越大，房地産行業的週期就越長。有一個統計分析，美國的平均週期是17年，日本是8.3年，中國大的週期是18年，往上9年，往下9年，今天我們是處於往上9年見頂開始平緩下滑的9年，後面的9年，不像以前的日子好過。中國在過去過多的政府干預和調控，使得這個行業出現了大週期和小週期。3年可能是一個小週期，扭曲了一些市場規律，但是大的行業和大的趨勢是不會發生變化，這是自然的規律，也是經濟的規律。

　　朱晨強調：“説到底，房地産中的房子是給人用的，真正的供給關係就是人，如果將人的事情摸透，基本上行業到底什麼時候會往上走，什麼時候往下走，心裏就有數了。”

　　三甲醫院即將投入使用

　　金沙洲配套再添新利好

　　金沙洲，作為市政重點打造的宜居新城，經過十年開發，升級變化可謂有目共睹：商業方面有國昌、廣百、永旺、摩登百貨等大型品牌購物中心進駐；地鐵六號線和水巴的開通解決了“堵城”困境；白雲中學、廣東華僑中學等重點學校開學，也為金沙洲變身“教育高地”攢足了底氣……近日，備受關注的金沙洲醫院的建設也已進入收尾階段，昭示著金沙洲生活邁向全面成熟。

　　日前，白雲區金沙街開展人大代表進社區接訪活動時發現，社區居民關注焦點多集中在廣州中醫藥大學金沙洲醫院（以下簡稱“金沙洲醫院”）的建設情況。記者在採訪中獲悉，目前金沙洲醫院建設已進入收尾階段。

　　據介紹，金沙洲醫院佔地面積3.4萬平方米，醫療用房10萬平方米，按照三甲醫院標準打造，科室齊全，設置床位1200張。為了保障良好的就醫環境，該醫院周邊環境也在進一步升級之中。

　　“悅瀧山”絕版山水墅王

　　市中心低總價 值得出手

　　地處金沙洲腹地的星匯金沙，是越秀地産在金沙洲斥資打造的生態型居住社區，生態景觀堪稱中心六區絕版之作：依潯峰山余脈而建，2.5公里潯峰山脈宛若天然屏障，隔絕都市嘈雜；私享10萬平方米天然湖泊原生湖景波光靈動，涵養舒朗身心；緊鄰千余畝潯峰山生態公園，目之所及皆是宜人綠意。

　　目前，星匯金沙主推“悅瀧山”別墅組團的200～250平方米南區産品，擁有私家山體和獨立交通系統，同時直面社區內4萬平方米的一線湖景，既有對山的安全靜謐，又有向湖的開闊通透。更為突出的是，它還有幾乎與銷售面積相等的使用面積贈送，堪稱“買一送一”。加上設計得當，整體居住感覺不亞於300~400平方米的別墅。

　　據悉，本次新品均價為35000元/m2起，值得關注的是，星匯金沙是目前金沙洲最後的低密墅區，不久前央行出臺放鬆限貸和調低利息兩大優惠政策，直接減輕首付、月供兩大負擔，面對正在低位回暖的樓市，目前或許是值得出手的最佳時機。

　　悅瀧山樣板房搶先睇

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　　越秀地産2014年銷售220億

　　順利完成年度目標

　　日前，越秀地産發佈年度業績顯示，2014年銷售額為220億元，同比上升50%，順利完成年度目標。

　　數據顯示，2014年，越秀地産累計合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約人民幣220.14億元，同比上升50%，累計合同銷售面積約188.61萬平方米，同比上升63%。累計合同銷售金額約佔2014年合同銷售目標人民幣220億元的100%。

　　若將訂購（正式銷售合同將於訂購後短期內簽署）計算在內，2014年，越秀地産合同銷售及訂購金額約人民幣238.21億元，合同銷售及訂購面積合共約210.56萬平方米。據介紹，越秀地産在2014年靈活調整行銷策略，積極應對市場的下行變化，目前，在越秀地産進入的12座城市中，有超過10個城市的項目正在銷售，其中，星匯金沙、可逸江畔、嶺南山畔、嶺南雅築、嶺南林語價格實惠，銷售策略上的“多點支撐”格局得以進一步鞏固。

　　除了住宅地産，越秀地産在養老地産領域也將大展拳腳。2014年9月2日，越秀地産旗下的廣州城建開發設計院有限公司，與擁有先進理念、營運成熟的養老運營機構澳大利亞IndependentManagementGroupPtyLtd公司就“老年社區發展事業”簽署戰略合作協議，正式進軍養老地産，預計在年內將推出試點項目。

　　同時，越秀集團在業內首創“開發+運營+金融”模式，如今，越秀集團以房地産、交通基建、金融等為核心産業的“3+X”産業體系互相關聯，地産金融化趨勢明顯。其中，越秀房托就是國內房企中唯一擁有房地産信託的公司。