2009年至今，深圳市出臺了一系列新興産業發展規劃，包括六大戰略性新興産業、三大未來産業以及2014年出臺的關於節能環保、機器人、可穿戴設備和智慧裝備産業等相關産業規劃，深圳産業結構升級的步伐明顯加快。受益於政策引導及高科技、高附加值産業的快速增長，深圳研發辦公類物業供需持續旺盛，租金逐年走高。

　　■ 深圳特區報見習記者 陳文標

　　高新技術産業刺激物業需求

　　作為國家自主創新示範區，創新已成為深圳的名片。在2014年底《福布斯》中文版發佈的“中國大陸最具創新力城市排行榜”中，深圳的創新指數高居首位，連續4年奪得“中國最具創新力城市”稱號。而世界智慧財産權組織(WIPO)公佈的數據顯示，深圳在國際專利(PTC)申請量中同樣排名第一。擠進PCT國際專利申請人前50名的4家中國公司，無一例外都來自深圳，分別是中興通訊、華為技術、華星光電和騰訊。

　　“高新技術産業的發展引發了市場對研發辦公物業的旺盛需求。”戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端認為，深圳的高新技術産業背景讓市場對研發辦公物業的需求遠高於其他城市。據介紹，近年來隨著土地價值的提升，大部分低附加值的製造業基本上搬離了深圳，留下來的絕大部分屬於網際網路、生物技術、電子資訊等高附加值的高新技術産業。受益於政策和市場的利好因素，一些發展良好的高新技術企業擴張的速度非常快，對研發空間的需求旺盛。以騰訊為例，為了滿足企業擴張的需求，在科技園建了一棟辦公樓自用，但還沒等人員搬進去後就發現不夠用了，又在附近租了不少辦公樓。“他們的擴張速度非常快，需求也非常大。”張曉端説。

　　研發辦公物業租金走高

　　受市場需求和政策引導兩方面因素的影響，深圳的研發辦公物業供應量持續加大。一方面，旺盛的需求讓開發商對於建設研發辦公物業的意願增強，並且出現了一個趨勢——廠房建設的面積逐漸萎縮，研發辦公物業的建設在加大。另一方面，政府在城市更新項目建設中也作出了有意的引導。按照《深圳市城市更新辦法》的規定，允許一些工業物業項目可以轉換為商業價值更高的物業。於是，深圳便出現了倉儲物業和廠房轉化為研發辦公物業的現象。

　　在深圳研發辦公類物業供需兩旺的狀況下，研發辦公物業租金也逐年走高。戴德梁行跟蹤數據顯示，深圳中心城區研發辦公物業租金已由2009年的每月每平方米51元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增長率達到10.6%。

　　週邊區域研發辦公物業市場近年來也得到了較好發展，研發辦公物業租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增長率達到9.5%。在中心區域研發辦公物業相對緊缺的背景之下，高端産業紛紛加大在週邊區域的佈局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區域均規劃建設了大量新興産業園。

　　今年將推出多個大體量項目

　　戴德梁行預計，根據工期，今年有多個大體量的項目將要推出，供應量會比較大。伴隨2015年大沙河創新走廊和南山區眾多研發類項目的相繼建成，中心城區也將迎來研發辦公物業的集中供應期，一批老舊廠房也會被改造成研發辦公物業。這將緩解中心城區研發辦公物業緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。

　　“按照常規思路，週邊的工業用地多用於做廠房，現在卻越來越多地用於做研發物業。”張曉端認為，未來週邊區域將出現較大體量的研發辦公物業新增供應，其中龍坂片區因涵蓋星河雅寶、天安雲谷、寶能中林科技園等大體量項目，將受到市場的更多關注。但是，由於週邊區域産業集聚仍需培育，純研發辦公物業需求仍有待提升，融合輕生産製造和辦公的混合類物業在短期內較為搶手。隨著深圳週邊軌道交通和配套設施的完善，週邊的研發物業在價格方面會具有較大的優勢。

　　租金方面，張曉端認為，儘管今年研發物業的供應量較大，但租金方面仍會穩中有升。供應量的增大在一定程度上會拉高研發物業的空置率，但由於深圳高新技術産業的突出優勢，租金不會因此下跌。當然，她認為租金大幅上漲的可能性也不大，“畢竟中心城區一些好的研發物業的租金已經非常高了。”

　　中心城區

　　2009年的每月每平方米51元

　　2014年的每月每平方米84.5元

　　年均增長率達到10.6%

　　週邊區域

　　2009年的每月每平方米25.5元

　　2014年的每月每平方米39.3元

　　年均增長率達到9.5%

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　　庫存持續高位

　　樓市“去庫存”將打持久戰

　　深圳特區報訊 去年年底以來，隨著樓市成交的逐步回升，多地庫存不斷攀升的狀況稍現減緩。總體而言，樓市庫存仍處於高位，今年許多地方仍要打“去庫存”的持久戰。

　　上海易居房地産研究院14日發佈的數據顯示，截至2014年12月底，該機構監測的中國35個城市新建商品住宅庫存總量為2.81億平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。雖然年底成交有所回升，但部分城市的房企為了衝刺年度業績，推盤規模依然加大，因此雖新增供應得到了有效消化，總體積壓的庫存卻處於高位盤整的狀態。

　　2014年，隨著房地産市場的急劇降溫，多地庫存量出現明顯的攀升。包括北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的庫存量甚至攀升至數年新高。

　　易居發佈的數據顯示，2014年12月份，35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

　　從一二三線城市的對比來看，一線城市庫存上升最為明顯。數據顯示，去年12月底，35個城市中，一二三線城市的庫存同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。一線城市庫存規模依然偏大。

　　不過，從存銷比來看，2014年底樓市的去庫存週期出現縮短的態勢。截至去年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月，這也意味著市場需要用14.3個月的時間消化現有庫存。11月份，該數值為15.8個月。業內預計，隨著各類提振政策的效應進一步釋放，今年1月份存銷比或將繼續下行，庫存消化週期進一步縮短。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進指出，伴隨著這一進程，多地房價下跌的壓力將繼續趨緩，部分去庫存效果較好的城市將面臨房價止跌反彈的可能。

　　華遠地産原董事長任志強也認為，去庫存是2015年樓市的首要任務。“現階段預售面積已接近6億平方米最高峰，庫存壓力短時間難以消除。”他認為，2015年將是房地産的生産小年，如果房企能穩定地消化庫存，房地産市場或將在今年四季度回暖。（中新）