在商業物業和住宅物業的投資市場陷入萎靡之際，深圳工業物業的投資市場卻迎來了“春天”。隨著深圳産業規模擴大和轉型升級，工業物業市場愈發活躍，工業投資需求也愈發旺盛。目前深圳工業物業的發展處在一個什麼階段？目前的投資環境如何？投資過程中需要注意哪些問題。本報記者採訪了多個地産投資諮詢機構，一探深圳工業物業領域的投資現狀。

　　■ 深圳特區報見習記者 陳文標

　　工業物業投資需求旺盛

　　據戴德梁行第三季度的報告顯示，深圳市工業生産保持平穩增長，前7個月，全市規模以上工業增加值同比上漲7.8%，達到3450.8億元。其中，通訊設備、電腦及其他電子資訊製造業增長13.9%，高新技術産業對工業物業的需求進一步擴大。仲量聯行第三季度的報告也顯示，隨著深圳出口訂單的增多，對保稅倉庫的短期租賃需求顯著提高。

　　得益於以上利好因素，深圳各保稅物流區域租金環比提升2.5%至4.5%不等，全市平均租金環比上升2.9%至人民幣35.7元平方米/月。另外，非保稅倉庫空置率高的問題也有所改善。例如，某日本木材生産商及大陸手機生産商小米分別承租了30000及5000平方米的非保稅倉庫。由於第三季度並無新增供應，再加上租賃需求上升，總體凈吸納量高達50300平方米，並促使非保稅倉庫總體空置率從上季度的25.3%下降至20.4%。空置率的下降及租賃需求的穩定，使全市非保稅倉庫租金環比上升2.2%至人民幣32.9元平方米/月。

　　三大要素催發入市良機

　　仲量聯行華南區工業地産部總監張寧表示，深圳土地緊俏、産業擴大升級和城市更新促使工業物業的價值被不斷挖掘。

　　張寧認為，深圳土地總量小，發展過程中土地使用和管理又不到位，導致深圳土地資源相當緊俏。據中商産業研究院提供的數據顯示，今年深圳工業用出讓數量僅為10宗，去年為34宗，出讓數量同比下降了70.6%。但是，隨著深圳的産業擴大升級和城市更新，對於工業土地的需求卻愈發旺盛。

　　“隨著深圳高科技企業的快速成長與升級，企業總部物業將會成為未來企業辦公及研發科技中心，以滿足這類企業擴大或整合目前所需不同空間的需求。”據張寧介紹，一些知名南韓製造業企業、新加坡物流基金以及行業內的龍頭企業紛紛將目光聚焦到深圳工業物業，並相繼完成工業物業投資交易。同時，深圳聚集著眾多中國優秀的高科技企業總部，如騰訊、金蝶軟體、中興通訊和華為等，其對總部物業的需求不可小視。

　　另外，深圳城市更新也為工業物業投資帶來新的機遇。以南油工業廠房為例，幾年前售價基本維持在4000元/平方米左右，但是城市更新政策出臺後，一些地理位置優越的工業物業在短時間內漲幅超過50%。同時，根據《深圳市城市更新辦法》等新出臺的利好政策與相關的城市更新規劃，一些工業物業項目可以轉換為商業價值更高的物業，其物業價值以及周邊區域成熟度因此得到極大的提升。

　　確權、估值、交易模式至關重要

　　上述利好現象使得深圳工業物業升值空間巨大，市場前景良好。然而，值得注意的是，與商業物業和住宅物業交易相比，工業物業在投資交易過程中也存在一些難點，有投資需求的企業需要謹慎對待。綜合仲量聯行過往的交易經驗，張寧指出，工業物業投資過程中明確物業産權、尋求合理的估價標準、合理的交易模式至關重要。

　　張寧介紹，由於歷史遺留問題，深圳土地確權難度較大，部分工業物業産權不明晰，增加了投資工業物業的難度。“但隨著工業物業價值不斷提高，政府以及投資雙方也意識到産權問題明晰的重要性，未來相信會出臺更多更細的相關政策。”他建議，投資者可通過專業顧問公司尋找優質客戶及項目，尤其是産權明晰的項目，從而提前避免由於確權而引致的各種困難。

　　他認為，工業物業的估價標準也是一個難點。深圳工業物業價值受政府政策、産業發展、區域發展等因素影響較大，其估價體系尚未成熟，投資雙方對物業價值預期存在較大差異。因此，投資雙方應提前尋求一套相對合理和符合市場現狀的估價標準，從而減少雙方對物業價值預期的差異。

　　與商業物業和住宅物業交易相比，工業物業投資會受到更多的限制，同時也受到更多的關注，因此一個合理的交易模式以及未來發展策劃尤為重要。通過設計投資交易架構、優化交易流程、保障資金安全等方式，可有助於降低投資難度、風險與成本，提升投資效率。

　　深圳市工業物業需求

　　增長

　　前7個月，全市規模以上工業增加值同比上漲7.8%，達到3450.8億元

　　報告顯示，隨著出口訂單增多，對保稅倉庫的短期租賃需求顯著提高。

　　深圳各保稅物流區域租金環比提升2.5%至4.5%不等

　　全市平均租金環比上升2.9%至35.7元平方米/月

　　全市非保稅倉庫租金環比上升2.2%至32.9元平方米/月