2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉變成普遍下跌，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調整與此前相比具有以下特點：第一，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地産進入“白銀時代”。本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現雙重分化走勢，即便在後續政策的支援下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態勢。在經濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內客觀存在的背景下，住房市場需要調整，但是應將調整的時間延長、幅度減小。應採取必要刺激措施，穩定住房消費，繼續發揮房地産對經濟增長的刺激作用。

　　我國房地産進入全面調整時代

　　2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現調整跡象。從2014年第一季度開始進入調整狀態，2014年第三季度進入全面調整。

　　2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉變成普遍下跌，房價下跌城市個數迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，房價環比上漲的有65個，持平的有3個，環比下降的僅2個。到2014年9月，環比下降的城市急增至69個。

　　2014年下半年開始，房價跌幅增大，多數大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價仍高於上年同期價格。

　　這是在新的宏觀背景下，在住房市場發展關鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發調整。本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　需求最終決定於人口結構。第一，勞動適齡人口。2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體佔比逐年增加。第二，婚齡人口。70年代初和80年代中後期的人口高峰，帶來了1985-2010年帶來了房地産“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數在2015年後出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。第三，城鎮人口。城鎮新增人口在2010年達到2500萬的峰值後，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮居民住房2013年每人平均達到33平方米，戶均達到1：1，儘管城鎮居民每人平均可支配收入仍將快速增長，進而導致住房需求將繼續增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動力人口、城鎮人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地産在長週期上出現增長的拐點。住房市場發展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“買方市場”轉變。

　　此次調整最主要的原因有三個方面：

　　第一，供給過度。2013年中國房地産幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%；二是供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年1-12月，中國商品住宅開發投資額為58951億元，同比增長19.4%。由此帶來了供大於求， 2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

　　第二，預期改變。宏觀背景的變化以及三期調整的重合，尤其在2014年初，受傳言影響，市場預期迅速發生重大變化。2014年初開始，市場預期發生改變。在住房市場上，就購房者整體而言，受預期影響，購房意願急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發商投資信心下降，住房新開工面積出現負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點；在土地市場上，房地産企業購地熱情下降，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優質地塊出讓比例。導致土地市場價升量跌。2014年1-9月，中國房地産開發土地購置面積為24014萬平方米，同比增長-4.6%。中國房地産開發土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。

　　第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地産的供給與需求。在金融市場上，金融機構預期的改變，一方面，導致了開發商的資金來源緊張，影響住房投資。另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發投資。2013年1-12月房地産開發企業到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% 。

　　面對逐步轉向深度和全面的調整，地方政府陸續採取一些應對政策，中央政府：一方面，不在採取行政或經濟調控救市措施，另一方面，借助市場發生變化的機遇，允許地方政府和支援金融機構解除行政性的限購和限貸政策，穩定住房消費。儘管如此，受預期影響金融機構住房資金供給增速依然在逐步下滑。

　　住房市場結構性問題突出局部風險加大

　　住房市場：潛在性供給過剩嚴重，結構性失衡突出

　　過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，每人平均住房面積迅速提升，住房短缺時代提前結束。按照每年城鎮每人平均1平方米的快速增長，每年住房總增長8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應超過12億平方米。但若按照過去幾年每年增加20億左右的增長，未來住房存在嚴重的潛在過剩。

　　同時，一二線大城市行政級別高，基礎設施和公共服務好，人口聚集勢頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應量相對緊張，住房供給相對滯後；而三四線城市，行政級別低，基礎設施和公共服務差，人口聚集速度相對較慢，住房需求小，但這些城市土地供應大，住房供給相對過剩。

　　根據第六次人口普查數據以及本文估算：2010年4.4億城市非流動人口中的2.2億基本解決了住房問題；19.1%兩套以上，3.5%三套以上。2.2億流動人口的0.88億基本解決住房， 2.2億流動人口的1.32億住房存在嚴重的問題。

　　總體上，住房結構市場問題具有必然性也是總體可控的，這些問題主要是市場發揮不夠和政府保障不足造成。

　　住房金融：結構失衡加劇，風險概率增大

　　第一，房地産融資在全社會融資中的比重不降反升。第二，房地産融資市場的集中度過高。中國銀行業房地産貸款佔總貸款的20%左右，其中，個人購房貸款佔到整個房地産貸款的67%左右。第三，個人按揭貸款餘額規模巨大（接近10萬億元），面臨期限錯配、利率和房價下跌惡意斷供風險。

　　住房用地：供大於求，價升量跌

　　過去10年，地價遠高於房價上漲。2003-2013年全國商品住房成交價漲幅為145%，但全國主要城市的居住地價漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價上漲達5%，一線城市成交面積減少31%，地價增長57%。全國土地市場總體供大於求。2014年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米，同比減少20%。1-9月，全國300個城市共成交面積26605萬平方米，同比減少28%。

　　宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導預期遭遇挑戰

　　第一，貨幣供應難以有效傳到實體經濟尤其是中小企業。當前，一方面，貨幣供給餘額超過百萬億，利率和法定準備金率偏高，貨幣供給增長率偏低：2014年9月底，廣義貨幣（M2）餘額120.21萬億元，同比增長12.9%，比去年末低0.7個百分點；社會融資規模增長較慢，2014年前三季度社會融資規模為12.84萬億元，比去年同期少1.12萬億元，中小企業融資難、融資貴十分嚴峻。房地産抵押貸款和開發融資也面臨難與貴問題。

　　第二，經濟下行和房地産下行導致政府收入減少，但支出要增加。經濟下行導致財政收入下降，房地産市場調整，尤其是地方政府的房地産稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經濟增長，增加住房等社會保障支出，政府一般性支出面臨挑戰，長期實施擴張性的財政政策更是壓力巨大。

　　第三，政府宏觀政策對社會預期的有效引導面臨挑戰。過去十年，中央在住房市場的調控中擁有相當的主動性，即市場主體對中央的調控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導市場預期。未來隨著買方市場時代的到來，以及此前調控政策效應在市場主體中反覆體驗，中央政策有效引導市場預期面臨一定挑戰，政策不僅難以得到市場主體的積極回應，甚至還可能産生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購政策，以及9月30日央行出臺貸款放鬆的政策，沒有達到預期的效果即是例證。

　　2015年：住房市場將呈現雙重分化趨勢

　　四大宏觀背景，三期調整重合以及“買方市場”的到來，決定本次住房市場調整與此前相比：第一，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地産進入“白銀時代”。第三，不同層級的城市調整的時間、速度和程度將發生分化。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場將呈現雙重分化走勢，即便在後續政策的支援下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態勢。

　　2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施的影響，以及穩定消費政策正向影響，土地開發融資，住房抵押貸款和開發融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優惠有限。

　　2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基於以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規模大，市場預期難以較大改觀。第二，世界經濟與住房市場的持續復蘇，美國等量化寬鬆貨幣政策的退出，以及境外置業的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業增加。第三，産能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會總需求總體不足，經濟增長進一步放緩。但是，第四，居民收入增長仍然較快，城鎮化積極推進，剛性需求繼續釋放。第五，房地産投資過快下滑威脅經濟增長底線，中央政府將繼續採取正向調控政策。一、二季度市場需求不振，開發商以價換量，市場將繼續走弱。三季度以後，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續面臨調整，整個調整將在2015年難以走出向復蘇。但是，住房租賃市場表現相對溫和增長。

　　受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將保持將有所改善，投資保持在10%的增幅水準。

　　引導市場預期 穩定住房消費

　　完善政府調控住房市場的政策與方法

　　第一，採取區間調控政策。通過研究，選擇關鍵指標，利用科學方法，制定標準界定住房市場的預警區間，實施風險提示、政策調控或行政管制。在合理的綠色景氣區間，採取中性經濟政策；超出合理區間，在比較熱或冷的黃色景氣區間，採取逆向調控經濟政策；在過熱或過冷的紅色景氣區間，可採取行政性管制措施。第二，分類或定向調控的政策。按照區間調控的標準，針對不同城市，實行中央指導，各城市差別調控的辦法。

　　取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發揮決定性作用

　　住房週期性波動是住房市場的自然現象，也有利於住房市場健康發展。過去十年由於住房短缺和制度不完善，導致住房市場投機盛行和房價暴漲，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題。本次調整具有必然性，也是第一次市場自發的調整，調整的幅度比較溫和，多數城市的各項指標均在可控的範圍之內，因此，第一，政府應抓住供需環境寬鬆的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預，讓市場在調整中發揮決定性作用。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實現住房總量和結構的動態均衡。第二，目前不應再出臺新的行政性管制措施。

　　採取必要的刺激政策，以穩定住房消費

　　在經濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內客觀存在的背景下，住房市場需要調整，但是將調整的時間延長、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長，有利於居民住房需求的滿足，也有利於經濟的平穩增長。為此，第一，合理引導市場預期。通過資訊發佈、風險提示等措施，引導形成住房市場將進入中速增長和買方市場時代的穩定、謹慎、樂觀的市場預期。第二，在宏觀經濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下，適當降低利率，增加流動性，有利於穩定住房消費，減少庫存，穩定價格。第三，稅費政策。在住房市場處在衰退期，一方面，政府減低房地産交易稅等提升購房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費，減少住房開發與經營成本。

　　加快改革，為市場發揮決定性的調節作用創造環境

　　沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發調節的任務，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代，這是當時行政管制的原因，在告別住房短缺時代，改革並完善住房市場制度，既有必要也具備了條件。2015年應在住房及相關制度改革上取得實質性重大進展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有産權住房”制度；第二，完善房産稅收制度，建立直接面向個人的房産稅徵管制度，擴大物業稅開徵試點；第三，改革集體土地轉換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發銀行，建立國家住房發展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構統一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

　　培育新增長點，繼續發揮房地産對經濟增長的促進作用

　　必須認識住房對整個宏觀經濟的影響將逐步減弱，因為GDP它的規模是在越來越大，住房需求未來將是減速的增長，所以它有一個逐步減速的過程。發揮房地産對經濟增長的帶動作用應挖掘新的增長點。第一，加快保障房建設。住房保障具有改善民生和促進經濟增長的雙重作用，棚戶區改造投資對宏觀經濟正面影響也是很積極的；第二，促進旅遊、文化、養生、産業地産的發展。隨著人民收入水準的提高，旅遊、文化、養老、醫療、教育、體育等消費及服務進入快速發展期，相關的地産也面臨著巨大的發展潛力和空間，政府應適應居民需求結構的變化，採取政策措施，促使相關産業發展。一方面，發揮政府在提供公共基礎設施供給的優勢，另一方面，鼓勵民營企業與民間資金，參與這些産業的投資、融資、開發和經營。第三，促進網際網路與房地産業融合。用網際網路改造房地産業，並通過網際網路促進房地産融資、開發、消費和服務，帶動經濟增長。

　　（作者單位：中國社會科學院城市與競爭力研究中心）