樓市快評

　　龔名揚

　　辭舊迎新，告別2014年，我們迎來了嶄新的2015年。對於新的一年，人們總會有新的目標、新的期盼，對東莞的房地産市場來説亦如是。在這個節點上，回首過去、展望未來是很有必要的。

　　回顧2014年，與全國各個城市一樣，東莞樓市在過去一年的發展之路並不平坦，相信關注東莞樓市的人心中自有分數。還好在進入下半年後，隨著央行和銀監會共同發佈的“9·30新政”及11月央行的降息，為樓市的回暖添了一把火，最終東莞樓市在去年年底走出了一個“翹尾”行情。

　　2014年是值得記住的一年，正如很多業內人士而言，房地産行業已經告別了暴利的“黃金時代”，過渡到一個全新的“白銀時代”。開發商要認識到過去那種埋頭買地建房，捂著盤等著購房者到府不愁賣的日子已經過去了。

　　正如萬科總裁鬱亮所言，在樓市的“白銀時代”，不動産價格將結束單邊的快速上漲，過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。

　　雖然對於房地産市場而言，這已經不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬，市場依然充滿機會。對於東莞的開發商來説，應該要認識到在樓市的“白銀時代”競爭會越來越激烈，對於中小房企而言尤其如此。

　　在這一時期，樓價不會暴漲暴跌，開發企業的盈利水準也會回歸到合理的區間，東莞的房企必須要平衡供需結構，保持低庫存運作，保證足夠的現金流；要意識到市場會逐漸從賣方市場轉向買方市場，購房者對於産品的品質和房企的服務更為看重。筆者認為，東莞的房企只有適應這些樓市“新常態”下的新特徵，才能夠跟上時代的步伐。

　　另一方面，展望2015年的東莞樓市，有幾個方面非常值得大家關注。

　　一是區域發展戰略對於樓市的推動。在去年，東莞提出了新型城鎮化的發展戰略，要建設國際製造名城、現代生態都市。在新的發展藍圖中，房地産市場發展一向滯後的水鄉片區成為經濟發展的熱點區域，在政府文件的描述中，水鄉特色發展經濟區將著力打造成為國家水生態文明示範區、粵港澳優質生活圈的特色區域，是莞穗戰略合作的重要平臺。可以預見的是，經濟的發展將帶來大量的居住需求，水鄉應是今年乃至未來幾年東莞樓市發展的增量區域。

　　二是臨深片區的樓市。根據東莞中原提供的數據，2014年東莞七大片區住宅成交中，臨深片區依然為市場主力軍，共成交157.40萬平方米，佔全市的27%，儘管比重同比去年有所下滑，但仍然保持較強的主力地位。值得注意的是，近年來惠州樓市的發展也相對迅速，臨深片區樓盤的價格優勢只是相對的，配套等能否跟上才是留住深圳客的關鍵。

　　三是東莞的商住地供應量能否跟上。由於去年以來東莞的房地産市場進入調整期，房企資金緊張，因此政府有關部門也放緩了推地的節奏，去年下半年東莞商住地的供應量和成交情況並不理想。而據監測數據顯示，一線房企在東莞的儲備土地量已經所剩無幾，尾盤增多以及待開發土地量缺乏。要解決這一問題，一方面是儘量回籠資金，等待政府供地；另一方面是與土地資源較為充分的本地房企合作，尤其是與那些資金短缺、開發啟動難的中小房企共同開發，實現雙方資源的整合。

　　筆者認為，2015年東莞樓市機會還有很多。