“放開收費後，物業公司要漲價，我們該怎麼辦？”“入不敷出的物業費，是不是能漲點？”國家發改委“放開非保障性住房物業服務收費”的規定，有人歡喜有人憂。更多的居民卻鬧不清，小區物業費究竟該如何定價？

　　記者梳理髮現，北京的商品房小區物業費已實行市場調節價，在包乾制和酬金制兩種管理模式下，新舊小區有著不同的定價機制。物業費漲價還是不漲價，是最近兩年在舊小區最受爭議的話題。

　　新建小區

　　前期物業費開發商買單

　　“小區將來物業費多少錢？”元旦假期，購房人徐磊去看房時，每到一個樓盤，總會記得向售樓員詢問一下物業費的價格。不過，令他有點費解的是，即使是同一個區域的樓盤，有時物業費也會相差不少。“超過4元/平方米/月的樓盤，就覺得貴了。”作為消費者，徐磊想弄明白新建小區的物業費究竟是如何定價的。

　　《北京市物業管理辦法》規定，所有新建住宅由開發商承擔前期物業服務責任。開發商在與業主完成物業共用部分交接之前，需根據前期物業服務合同約定的服務事項和標準提供服務，不得向業主收取物業服務費用。

　　而前期物業費的定價，建設單位應當在銷售前確定物業服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公佈的第三方評估監理機構名錄中，隨機抽取物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，並寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。

　　“換句話説，新建小區的前期物業費不僅不用業主交納，而且定價不是開發商一家説了算。”社區物業專家陳鳳山告訴記者，目前新建商品房小區市場接受的平均價格在3.5元/平方米/月。

　　老小區

　　多半小區物業費缺少監管

　　“物業費？我們從來鬧不清是怎麼花的。”董女士所住的是上世紀90年代建成的老小區，沒有業主大會和業委會，物業費也是10多年前入住時的定價。

　　在董女士看來，物業公司的服務水準談不上好。比如，她所住樓棟的電梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，幾乎只開一部電梯。不過，因為物業費價格不高，業主也就睜只眼閉只眼。

　　“北京許多老舊小區，沒有業主大會，更沒有業委會，缺少監督制衡力量，物業費的收支都由物業公司完全掌控。”一位物業行內人士透露。

　　一份內部調研資料顯示，據不完全統計，全市上世紀90年代以前建成投入使用的1852個老舊住宅小區中，有1004個沒有正規的物業管理模式，其中自管房單位管理的有812個，多産權單位管理的有192個。這些小區一般由直管公房和自管公房組成，成立業主組織的比例非常低。

　　“個別有著分支機構的物業公司，甚至在總部設置了資金運營部，將收繳來的部分物業費拿出去投資獲取收益。當然，只要價格不調整，矛盾就不會爆發。”

　　爭議

　　不滿“包乾制”往往導致“對著幹”

　　“從近兩年看，因為物業費引起爭議較多的，是成立了業主大會和業委會，實行包乾制管理的老舊小區。”這位業內人士告訴記者，在物業費收多少和怎麼管的問題上，物業公司和業委會常常想法不同。

　　包乾制，指的是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。換句話説，物業費總額扣除各項物業管理支出後，剩餘部分歸物業公司所有。

　　“包乾制的問題在於，物業公司會想盡力壓縮物業成本，讓自己多掙一點。但物業成本下去了，服務水準就要下降，業主不滿意。”不滿意的結果通常有兩種：一種是由業委會牽頭和物業公司“對著幹”，一種是業委會忽略甚至寬容矛盾，最終造成業主和業委會“對著幹”。

　　比如，創新了業主自管模式的海淀東升園小區，當年就是因為物業費要漲價，而倒逼出自管模式的改革。2012年6月，東升園小區原物業公司提出將物業費上調至276萬元，徵求意見後，業主認為小區物業管理不到位，電梯停運，綠地荒廢，環境臟亂，拒絕調價。物業公司便決定從當年11月起從小區撤離。隨後，經過業主大會討論，一支由業主投資組建的物業服務隊伍由此成立。以2013年為例，自管一年的花費為157萬元，比當初物業公司的要求少119萬元。

　　“就像東升園，這兩年不少小區的業主、業委會和物業公司之間，都為物業費漲價出現過矛盾。”一位業委會委員總結道，物業公司常會以虧本為由提出漲價，可由於帳單不透明，無法獲得業主同意。物業公司要麼就自行決定從小區撤離，要麼就消極怠工，甚至還出現過偽造業主簽名以實現漲物業費的案例。

　　趨勢

　　部分小區試水“酬金制”

　　除了業主自管的模式，面對因為費用和管理中的矛盾，北京也有十幾個小區改包乾制為酬金制，設立共管賬戶，由業委會代替業主決定物業費的收支。

　　酬金制，是指從預收的物業管理費中，按約定比例或數額提取酬金支付給物業企業，其餘用作物業的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

　　“比如，小區預收的物業費是100萬元，約定給物業企業10萬元酬金，剩餘90萬元就全部投入到小區管理和維護中。保潔一年花多少錢，綠化一年花多少錢，都由業主決定，物業只是個執行人。”社區管理專家邵裏庭解釋了酬金制的運作機制。

　　長河灣小區，就是因業主與物業公司矛盾激化後變革酬金制的較早嘗試之一。 “小區採用預算審批制，沒有業委會的章，一分錢也拿不走。所以，物業公司有沒有偷錢，有沒有騙錢，一目了然。”小區業委會主任丁玫介紹，物業費和公共收益的每一筆支出，都需要經過業委會審批。而對於每一筆收支的真實性、合理性，都有第三方監理進行“監管”，財務賬本每季度都公示一次。

　　本報記者 趙瑩瑩J201