2014年12月31日，北京蘇州橋附近，建設中的YOU+青年創業社區。本報記者 趙迪/攝

　　編者按

　　雷軍旗下基金的1億元投資，為YOU+青年公寓贏得了大量眼球。然而我們更關注的是，這種模式能走多遠？是一種小眾的嘗試還是有可能為更多年輕人提供一種更體面的居住方式？甚或為創業者打造一種創業與生活相結合的社區？

　　我們試圖透過紛繁的表像，更多地從發展模式上思考青年公寓的未來，思考如何能更好地為在大城市奮鬥的年輕人的生活與發展提供更多、更優的選擇。

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　　北京海澱區蘇州橋附近，四棟普通的樓房正在裝修改造，春節過後，這裡將迎來第一批年輕人的入住。屆時，樓外將挂上一塊寫著“YOU+青年創業社區”的牌匾。

　　這是YOU+全國首個創業社區。與普通住宅樓不同的是，這裡只對創業者敞開大門。

　　去年11月，因為獲得了小米手機創始人雷軍旗下“順為基金”的1億元投資，“YOU+”的名字開始被年輕人熟知。

　　除了“YOU+”，在北京、成都等地，多個定位於年輕人的“青年公寓”也受到80、90後的青睞。

　　這些“青年公寓”靠什麼贏得了年輕人的心？“青年公寓”會不會成為更多年輕人租房時的選擇？

　　“這個家不太一樣”

　　一群人住在一個大LOFT（指由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間）裏，樓上有獨立的生活空間，樓下是大家一起聊天聚會的地方。這是多年前一部叫做《奮鬥》的電視劇裏出現的場景，如今，YOU+的出現，讓它變為了現實。

　　2012年，廣州市海珠區鳳凰街道上出現了一家名叫“YOU+”的公寓。這裡原本是高露潔牙膏廠，經過數月的改造，搖身變成了一幢為青年人設計的公寓。

　　在這棟八層的小樓裏，有100多間20多平方米的房間，租金2000元—3000元，開業後不到3個月就已住滿。2014年下半年，來自順為基金的1億元投資，讓這裡瞬間成為“焦點”。現在，YOU+的後臺還有近千人在預約入住。

　　住在這裡的人覺得它像一個社會版的大學宿舍，也有人覺得這是現實版的“愛情公寓”。

　　作為設計愛好者，兩年前住進這裡的嚴歡，把屋裏的沙發、地板、書桌和窗戶重新設計裝飾了一番。如果是以前，DIY設計房東的房子，嚴歡想都不敢想。那時，他覺得房子就是一個休息睡覺的地方，沒有“靈魂”。如今，在YOU+一間20平方米的房間裏，嚴歡感覺找到了屬於自己的“家”。

　　“這個家不太一樣。”在嚴歡看來，這裡不僅能按照自己的喜好設計，還能隨時隨地遇到志同道合的人。

　　初到廣州時，嚴歡身邊一個朋友都沒有。現在每個週末，同樓層的朋友們會聚到一起看電影、玩遊戲。不僅如此，一年前，準備開網店的他還得到了幾位做電商“家友”（YOU+裏對租客的稱呼）的幫助。

　　“有個家友教我如何差異化定位淘寶店舖，隔壁的兄弟變成了我網店的攝影師，而住在這裡的一些人逐漸成為了我的供貨商。”嚴歡覺得，和以前住在老社區房裏的最大不同，就是在這裡能“覓到”自己的“同伴”。

　　和嚴歡一樣，碩士畢業到北京工作的孫晨也在一間月租2000元的“青年公寓”裏住了一年多。孫晨住的這間公寓名叫“自如友家”，位於北京三環地帶。

　　2011年，北京鏈家地産創建了網際網路租房品牌“自如”。最初，房源比較分散，分佈在北京市各個小區裏。為了與老樓裏陳舊的裝修風格形成差別，“自如”對房屋進行了二次裝修，重新粉刷墻壁、購置更符合年輕人審美的傢具，並把這類房源統稱為“自如友家”，房租價格根據地段、格局的差別而有所不同。

　　回想起三年前初到北京租房的經歷，孫晨至今心有餘悸，被小仲介騙、被房東攆這樣的倒楣事都讓她碰上了。“當時有點絕望，自己還能不能在北京立足？”

　　在北京，孫晨的經歷絕非個例。前不久，中國社科院發佈的研究報告顯示，在北京租房的年輕人中，遭房東臨時清退且無補償的佔受訪對象的33.3%；遭遇房東隨意漲價的佔41.3%；遭遇黑仲介剋扣甚至被騙仲介費的佔43.8%；認為租房資訊不對稱、租房難的，佔54.1%。

　　2013年正是房價最高的時候，為了之後漲價，孫晨遇到的一些房東都只答應簽半年的租約。2013年下半年，孫晨到鏈家地産找房子時，工作人員介紹了“自如友家”給她，隨後她就住了進去，和另一個姑娘成為關係不錯的室友。她覺得，“自如友家”更符合年輕人的口味，不僅房租穩定，也住得更體面些。

　　如今，“自如”旗下，除了自如友家，還有與YOU+整棟樓模式較為類似的“自如寓”。而在成都、武漢等城市，優客逸家房屋租賃平臺也在做著像自如友家一樣的事。

　　瞄準年輕人的細分市場

　　是什麼因素促使這些人想要打造“青年公寓”？

　　“年輕人的現在就是我們的過去。”YOU+創始人劉洋和劉昕兩兄弟，到過北京，也去過上海、香港和廣州，做過銷售也幹過房地産。但他們印象更深刻的是十多年前那段“北漂”歲月。

　　劉洋清晰地記得，當時在北京市海淀黃莊附近，4個人共同住在一間每月600元的地下室，經常搬家、被仲介騙。

　　2003年，在職場打拼出一些成就的二人冒出了做YOU+的念頭。2010年，廣州市實施“退二進三”的産業結構調整政策，政府鼓勵和引導工業用地轉化為商業用地，有些積蓄的他們偶然間發現了正要出租的高露潔牙膏廠廠房，而它的地理位置和樓房結構十分符合他們之前的設想。

　　劉洋租下這裡，創建了YOU+。“我們的初衷很簡單，就是想給大城市打拼的年輕人一個家。”

　　儘管在業界看來，YOU+、自如、優客逸家之類的青年公寓都在做著類似于房屋租賃的事兒，但與傳統房屋租賃市場不同的是，這些青年公寓有著更細分的目標定位和不同的商業模式。

　　這些“青年公寓”一方面滿足年輕人對房屋的品質需求，還提供他們社交或者尋找新的發展機遇的服務，用“附加值”吸引有需求的年輕人。另一方面，租客要想住進“青年公寓”，必須符合公寓入住的基本條件，這是傳統租房中沒有的門檻。

　　以“自如”為例，它與業主簽約租下房屋3~10年，對房屋統一設計、裝修後，再租給普通的租客。

　　“租房的人想儘快租出去而不會管房子的品質，住的人想要高品質的住房環境和租後服務，縮短中間的差距正是傳統仲介不會做的。”“自如”的CEO熊林表示，自如寓和自如友家都只租給40歲以下的年輕人，不能帶孩子和養寵物。

　　“我們不是做房地産的。”劉洋反覆強調，與仲介、公寓這樣的定位相比，YOU+的真正定位是一個“社區平臺”。中國青年報記者了解到，YOU+目前打造了兩種不同屬性的社區：一種是普通的青年社區；另一種是青年創業社區。

　　普通青年社區參照一般的“三不租”規定：超過45歲、結婚帶小孩的、不愛交朋友的人都不符合YOU+的要求。

　　創業社區的配置將會突出為創業者服務的特性，如無線光纖網路全公寓覆蓋、創業項目路演展示、創建基金，把天使和創業者連接起來，使YOU+成為一個創業者的孵化器。但創業社區對租客的要求也更多，租客需要是創業者或創業鏈條上的配套人員，如會計、媒體、市場行銷等從業者。

　　“制定篩選標準的初衷是想要控制租客的品質，保證和諧的居住環境，讓同一個圈子的人住在一起。”這類青年公寓的創始人們希望讓年輕人住得更有品質，並且在裏面能找到適合自己的圈子，快速融入進去。

　　中國青年報記者發現，對於這種模式在二、三線城市複製的可能性，業內人士和專家觀點各不相同。

　　熊林表示，現在“自如”還沒有在二線城市擴張的計劃，最主要的原因是因為二線城市的需求不高。

　　中國社科院經濟所研究員汪利娜認為，大城市的流動人口很多，租房需求強，這種青年公寓在大城市的市場價值很高，但進行其他城市的擴張，還要結合當地城市流動人口規模，以及房源和租住需求的具體情況。

　　但西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁認為，這種新型的房屋租賃模式所帶來的房屋品質的提高和附加值的呈現，在二、三線城市同樣有市場，只是群體可以更細分。

　　甘犁告訴本報記者，在國外，面向年輕人的租房服務多種多樣，群體劃分更加細緻，有的是專門針對剛畢業的學生，有的是針對有著共同興趣愛好的人，還有針對高端人群需求的。“國外的租房市場大多是地區性的，並沒有全國性的租房服務提供商。他們的規模比較小，因此租房服務也更靈活，更值得我們借鑒。”

　　盤活現有的房源能讓更多年輕人受益

　　目前，YOU+在廣州有3家分店，房源400多套，即將在北京開業的兩個店址分別位於蘇州街和上地，房間數量分別為400間和200間。

　　在中關村一家金融公司工作的程博（化名）對YOU+十分感興趣，不斷打聽何時開張，怎麼能順利入住。因為房間數量有限，程博很擔心自己搶不到。

　　其實，房源有限不僅困擾著程博，也是擺在經營者面前的“現實問題”。

　　以YOU+為例，租下整棟樓做改造，在寸土寸金的大城市，滿足需求的房源極少。YOU+在北京的兩個房源分別是學校校舍和老舊的火車站。“滿足條件可以租下來的整棟樓還是少數。”劉洋説，目前也在考慮和房地産商合作，在現有的樓盤中分撥出一部分給YOU+做青年公寓。

　　甘犁認為，YOU+、“自如”和優客逸家這類租房服務的提供者，是房地産産業鏈上的一環，不參與拿地、建造前端環節，更能節省成本。如果能找到合適的開發商合作，通過這種方式把空置的房租出去，不僅能消化空房，也可以降低房地産市場的風險。

　　去年，房地産市場行情呈現下行的趨勢，一些地方政府紛紛取消了限購政策。業界普遍認為，房地産市場已經從“黃金時代”走向了“白銀時代”，那麼，青年公寓的出現會不會成為房地産商轉型的一種選擇？

　　“這是一定要轉的，不然沒有發展前景可言。”熊林認為，在當前更細分的市場出現後，更多的房地産公司和仲介公司都會加入進來。

　　但亞豪機構市場總監郭毅認為，這種房地産市場的新業態並不會成為房地産商們轉型的新方向，利潤率太低。

　　和郭毅的觀點類似，中原地産首席分析師張大偉從投資收益回報率的角度給房地産商算了一筆賬。“在一線城市，開發5萬平方米以上的小區，拿地等啟動資金起碼需要10億元以上。以北京為例，如果每平方米月租低於200元，那麼這註定是失敗的投資。”張大偉表示，中國房地産目前的投資屬性過重，這導致租售比非常不合理，租金投資回報率非常低，利潤率甚至遠遠不如製造業。

　　但郭毅認為，青年公寓的出現可能會促使房地産商去改變。“未必只是針對年輕人，可能會促使房地産商更加有針對性地規劃、打造和升級面向特定客戶群的産品。”在郭毅看來，未來産品的分化和客戶群的細分會是大趨勢。

　　劉洋承認，YOU+經營了幾年，房租沒有太大的上調，至今只能保持支出和收益平衡。“坦率地説，我們第一個YOU+公寓至今還背負著300多萬元的負債，做YOU+並不能實現高利潤，但這也恰恰是我們有別於傳統房地産商的地方。”

　　劉洋告訴本報記者，最初拿著YOU+項目找天使投資時，並沒有投資機構願意出錢，於是他們自己給自己做天使投資。二人賣車賣房，總共投入了600多萬元。

　　同樣，像自如友家、優客逸家這種分散性的公寓，為了尋求穩定的房源，一般都會和業主簽下3～10年不等的合同，這就大大提高了採購成本，同時還有必要的裝修成本支出，因此前期投入很大。“‘自如’目前的盈利能力並不強，我們每個月的固定收益主要是靠收取租金、服務費及自如網商城的銷售，若想獲取更大收益，採購成本必須降下來。”熊林説。

　　在房源問題上，優客逸家的創始人劉翔並沒有過多負擔，因為在成都、武漢這樣二線城市的主城區仍有大量新樓盤出現，且空置率也比較高。所以穩定的房源供給不成問題。但與一線城市相比，二線城市總體租房需求小。“在裝修成本差不多的前提下，我們的盈利壓力會更大。”

　　汪利娜認為，比起新建樓房，政府應該盤活現有的存量房、空置房和二手房資源，在保障好基本住房需求的同時，放開一部分給民間資本。對於青年公寓這類新型租房業態的出現，政府可以提供一些政策上的支援，如減免部分營業稅和所得稅，激發市場活力，最終讓更多年輕人受益。