回顧了一年來的樓市政策，重溫了今年樓市的變化，在這一年中，合肥房地産到底收穫了哪些，明年的房地産市場會有哪些新動態，這些都成了購房者最關心的命題。一系列政策之後，市民對於合肥的房地産市場既有信心也有顧慮。安徽省房地産業協會副秘書長宋元認為，明年合肥樓市將恢復一個新常態。

　　今年是去行政化的一年

　　宋元眼中，今年合肥樓市最顯著的特徵是去行政化。“2014年，是房地産發展歷史上需要記住的年份。上一個歷史性節點是1998年，取消福利分房。2014年提出了分類調控、金融降低門檻等，現在我們作為當事人，感覺不明顯而已。事實上，這一系列政策意義深遠。”

　　“今年的住宅，按照現在的態勢，可以達到12萬套，也就是月均1萬套。經歷了很多因素的影響，合肥的樓市還能達到現在的成績，是很不容易的。8月底合肥取消限購，9月金融門檻降低，影響從10月開始顯現。”不過，宋元認為取消限購對於合肥來説，其實是可有可無的。合肥一直賣得很好，不像其他取消限購的城市，是因為庫存積壓太嚴重。合肥，只是去行政化的手段。

　　對於即將到來的2015年，宋元認為合肥樓市會是一種新常態。“以前，出了一個政策，可能會導致恐慌。現在去行政化後，很多應該回歸理性和常態。用行政手段導致的常態和市場化的常態是不同的，會更加理智，完全根據自己的需求。包括銀行，未來可能都會由市場來決定信貸。”

　　另一方面，開發商在從事房地産市場上也將更輕鬆。“不論日光碟、月光碟還是兩三個月賣不出一套，都是不正常的。正常的就應該是因為産品好而有人購買，或者是服務好，再或者是消費者有需求。這樣的市場，才有自然的規律。包括春節後，有返鄉購房。這都是正常的行為。而不是反覆靠政策控制，導致高潮和低潮。”

　　開發商要關注多元需求

　　對於大家頻頻提到的“剛需”一詞，宋元認為，剛需本身是概念性産品，而不是結構性産品。所謂的剛需，就是剛性需求，也就是不能過於在乎面積和價格。但現在往往把剛需固定在一個範圍，比如固定在某個人群和某個年齡。

　　“70-110平米的房子在合肥越來越多，這類戶型被定位為剛需戶型。包括剛需盤，也是越來越多。”宋元表示，這樣的開發思路也存在問題，例如同質化嚴重，面積和結構一模一樣，區別只有名字和裏面的景觀。其次，這影響了改善性需求。120-140平米的房子過少，但其實這部分需求在合肥也存在。“尤其是限購、限貸後，這類需求在增加，但無法滿足。市場被這類面積的剛需盤佔據，大家都無法改善。所以，改善性需求會導致結構性漲價。大家都住小房子，都沒有大房子換。因為剛需是現金流産品，開發商都主要建設這類房子。雖然因為新增人口、進城人口不斷增加，剛需産品還會維持一段時間的火熱，但如果拿來的地，都用於剛需，則不主張。”

　　其次，宋元建議開發商多關注佈局和業態的合理性。“比較成熟的住宅區，早年沒有規劃商業面積，這部分商業消費主要依靠周邊街區，商業不足。而新開發的住宅區，商業過大。商業講求服務人群和半徑，開發商在確定開發項目時，應當更合理地規劃。”

　　寫字樓方面，宋元認為，合肥成為長三角副中心，是重大利好。“合肥的第三産業，尤其是中高端服務，相對落後。合肥寫字樓是否能滿足中高端客戶，很重要。另外，中高端人群還沒有起來。未來，這部分人群壯大，有助於消化寫字樓。”

　　本報記者 谷薇薇攝影 儲艷林