◎地産評論員 孟子諒

　　2014年的上海樓市，始於2013年火爆市場後的“余溫”，或將結束于一場“價值暖冬”。2014年對於上海樓市而言，註定是不平凡的一年，無論市場還是房企，都“一路坎坷”。而從更宏觀的角度來看，成交均價的整體趨穩、房企利潤的逐步下滑或許説明，一個更成熟、更穩健的上海樓市即將拉開帷幕。

　　“寒流”變“暖流”

　　繼2013年的“狂熱”氛圍之後，2014年年初，上海樓市開始感受到陣陣“寒意”。在當時，業內普遍認為低迷的成交狀況源自於2013年“瘋狂”之後需求的透支，以及春節期間傳統的淡季影響。彼時，或許沒有多少人可以想像到，這一絲“寒意”會最終演變為長達三個季度的“寒流”。

　　3月“小陽春”以86.4萬平方米的商品住宅成交量收場；樓市“紅五月”以59.6萬平方米、環比下跌21.8%的“慘澹”成績“爽約”；連供需雙方都翹首企盼的“金九”也大為失色，商品住宅成交量僅為76.6萬平方米。

　　在業內開始擔心2014年將就此平淡收場時，9月底連續出臺的政策調整使上海樓市的“寒流”迅速轉暖，並迎來了一場“價值暖冬”。

　　在政策的持續推動之下，剛需以及改善性需求開始“應需入市”，上海樓市成交量自10月起連續攀升至100萬平方米以上 “高位”；而受制於今年前三個季度相對平淡的樓市行情，供求雙方積壓的“熱情”被迅速釋放，加快催生了今年的暖冬行情。

　　今年11月開始，眾多項目集中入市，搶收潮愈演愈烈。貨量的增多極大地帶動了買方市場，不僅剛需類産品的成交狀況有所好轉，一些改善類産品也表現出不錯的銷售業績，如近期剛剛開盤的保利翡麗公館，一經開盤就幾近售罄，幾乎創下“日光”奇跡。

　　而上周（2014年12月15日—12月21日）上海商品住宅市場在供應量有所下降的情況下成交量仍然達到27.67萬平方米，連續六周達到20萬平方米以上。

　　德佑地産市場研究總監陸騎麟表示，在一系列政策組合拳的影響下，市場的預期已經發生了較為顯著的變化，不論是否直接受益於新政，購房者的入市意願都得到了顯著的加強。以目前的情況預計，12月最終的樓市成交量有望突破110萬平方米，成為今年的最高點。

　　需求理性釋放

　　值得注意的是，當成交行情開始轉暖之後，上海樓市的成交均價並沒有因房企加速去化而下滑，也並未因成交量的釋放而“水漲船高”，整體表現平穩。

　　上海中原地産研究部數據顯示，截至12月18日，上海樓市2014年商品住宅的成交均價為26927元/平方米，環比2013年同期上漲了11.2%。雖然均價上漲了一成，但從成交量價位段的佔比來看，這一上漲幅度更多是由成交結構變化所致。

　　截至12月18日，今年上海商品住宅成交量為895.3萬平方米，同比減少了27.3%。其中，4萬元/平方米以下的産品成交量下降了31.7%，而4萬元/平方米以上的中高端樓盤成交量卻逆勢上漲，同比去年增加了1.7%。

　　如果説持續了三個季度的“平淡”體現出的是購房者對於市場的強烈觀望情緒的話，利好政策連續出臺之後，購房者“應需入市”導致成交量連續攀升，則一方面證實了上海樓市中存在著大量真實的自住性需求，另一方面也説明購房者在步入調整期的樓市背景下，更加理性地著眼于自身的實際需求。

　　“暴利時代”終結

　　在風雲變幻的2014年樓市，心態發生明顯轉變的除了購房者，還有開發商。

　　今年上半年，瀰漫市場的觀望情緒使得樓市庫存高企，房企的融資渠道也逐步收窄，彼時“內憂外患”的開發商對後市普遍較為悲觀。

　　而在經歷市場的先抑後揚後，目前房企的境遇已經有所改善，業內人士紛紛表示“行業最困難的時期已經過去”。在企業層面，年終的收官成績也與市場狀況呈正比。截至目前，已有多家房企提前完成了年度銷售業績，品牌房企的銷售業績也普遍在第四季度得以放量。

　　但即便如此，開發商的利潤空間越來越小已幾乎成為了業內共識。近日，滬深兩市共計27家上市房企公佈了2014年年報業績預告，其中5家房企宣佈虧損。而預計盈利的22家房企中，凈利潤同比下滑的企業達到8家，房地産行業盈利預減的狀況正在逐步擴大。

　　在這樣的背景下，“規模”這個一直以來被房企奉若真理的詞彙開始顯得有些“尷尬”。一方面，在利潤“攤薄”之後，房企為了生存和發展必將更加看重市場份額；另一方面，一些房企則已經開始將“觸角”伸向其他領域，展開多元化佈局。在告別了“黃金十年”的過熱增長之後，如何打造産品競爭力、提高利潤率成為了留給房企的重要課題；而房企之間激烈的“白刃戰”，或將産生更多兼具成本優勢和差異化優勢的産品，並最終惠及千千萬萬的購房者。

　　行業思考

　　屬於購房者的時代來臨？

　　十餘年寒暑，上海樓市經歷過高速發展的輝煌，也經歷過低估和陰霾。但在那個“閉著眼買也會漲”的“黃金十年”裏，普通自住型購房者對産品居住價值的訴求卻並未被真正滿足。

　　而從2014年開始，“市場化”的運營模式被廣泛提及，在更嚴酷的市場環境中，購房者“理性”、“務實”的心態使産品“熱銷”不再容易實現。

　　今年，在市場化運作的背景下，房地産預期得以穩定，房企利潤率逐步下降成為了行業的“新常態”；今年，資訊時代的迅猛發展開始衝擊房地産行業，舊有的企業運營模式和開發理念不斷遭到挑戰；同樣在今年，去“投資屬性”的市場使一些開發商發現，“噱頭”和“賣點”已經難以讓變得更理性的購房者買單；還是在今年，保利翡麗公館、陽光城愉景灣等一批抓住購房者“痛點”的樓盤則連續掀起熱銷浪潮……

　　隨著市場化機制的逐步健全，房地産行業過去的“野蠻生長”只能漸行漸遠，用更先進的産業模式、更具差異化優勢的産品去爭取市場，而不再是盲目地追求快速複製、擴張，房企才能獲得更廣闊的生存空間。

　　而那些更具創新力，更有價值的産品的出現，將塑造出更為美好的人居未來，也將開啟一個真正屬於購房者的“新時代”。

　　在“價值暖冬”到來之際，一個“希望之春”也被隨即開啟。褪盡浮躁，站在“新時代”的當口，一個更為成熟、更為依仗産品價值的上海樓市將呈現在購房者面前。

　　市場懸疑

　　政策進一步放鬆？

　　今年第四季度，房貸新政、貸款利率的調整和新普通商品房標準的出臺釋放了大量需求，促成了上海樓市的“暖冬行情”。而作為目前全國5個仍在限購之列的城市之一，上海仍然存在著政策進一步放鬆的空間。隨著“去庫存”任務的加劇，2015年上海樓市的政策走向仍舊撲朔迷離。

　　回暖趨勢能否延續？

　　新政讓樓市成交有了回暖跡象，同時，房企拿地數量也有所增加，土地市場隨之升溫。不過樓市基本面卻仍舊難言樂觀，庫存仍處高位、商業銀行對降低房貸熱情不高。2015年，剛剛有所抬頭的上海樓市會否延續回暖趨勢，樓市是否已成功“築底”，迎來比2014年更有熱度的未來？

　　房價是否會上漲？

　　2014年雖然市場經歷了長時間的觀望，但房價卻仍舊維持平穩向上的姿態。雖然長達三個季度的觀望讓很多房企的資金緊繃，但“降價跑量”的呼聲仍未得到太多房企的響應，有折扣的樓盤優惠力度也並不理想。在樓市成交逐漸回暖的背景下，未來，房價會否迎來一波上漲行情？