回顧今年的樓市，雖然整體處於調整期，但隨著第四季度各項利好政策的出臺，促進了首次改善置業需求的釋放，打破了市場觀望的僵局。另外，從産品本身而言，房企可謂出盡法寶、順勢加推，從而進一步拉動成交，造成年末“翹尾”行情。

　　◎地産評論員 蔡琦雯

　　剛需産品

　　區域“紅利”加分

　　今年，剛需産品的成交仍然是住宅市場的主流。據上海中原地産統計，截至12月18日，今年以來，上海新建商品住宅成交中，均價在2.5萬元/平方米以下的産品成交了554.7萬平方米，佔全市成交61.9%，市場份額過半。

　　“從今年剛需産品的表現來看，較多産品都搶佔了‘紅利’。” 中原地産研究諮詢部總監宋會雍表示，對於剛需購房者而言，除了對價格較敏感外，出於幾年後還需要置換的需求，更看重産品是否好“出手”，因此較注重産品的未來升值空間。

　　所謂“紅利”，多為軌交、規劃、區域配套升級等帶來的利好。德佑地産分析師趙葆根表示，軌交站點附近以及“大虹橋”、“迪士尼”等輻射板塊成交最為突出。

　　的確，以成交量排名前十的惠南板塊、周康板塊為例，軌交“紅利”不可小覷。

　　在周浦某二手房仲介公司，黃姓仲介告訴筆者：“周浦今年新房和二手房的成交都較去年大有增加，主要是因為軌交16號線的開通使得交通便利。另外，規劃中的軌交18號線也將通過周浦，這給該區域都帶來利好預期。”

　　11月底，陽光城·麗景灣項目開盤，當天推出的首批公寓房源便基本售罄。業內人士指出，項目選址迪士尼板塊，升值空間較大。

　　位於青浦的某樓盤開發商便直言：“升值潛力大小對於剛需項目而言尤為重要。以青浦為例，位於大虹橋輻射區。而今年國家會展中心的開展，也給徐涇的樓盤帶來了更多的關注。”

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　　軌交14號線

　　8月10日，軌交14號線走完環評程式，按預計工期，有望于2020年底通車運作。該線路途經嘉定區、普陀區、靜安區、黃浦區、浦東新區。

　　改善型産品

　　需求釋放促成交

　　“9月底，央行出臺關於房貸放鬆的新政；11月底，上海開始執行新的普通住房標準；另外，央行還下調了金融機構人民幣貸款和存款基準利率。正是這一系列的政策調整帶來了年底樓市的回暖行情，而其中，改善型客戶最為受益，這一部分需求得到了較大的釋放。”綠城蘭園項目策劃總監王暢指出，從國慶以來，到項目現場看房的改善型客戶明顯增多，並且項目幾次推盤都取得熱銷。

　　據上海中原地産統計，從10月起，成交均價在2.5萬元/平方米至4萬元/平方米的改善型産品的成交量，佔全市總産品的比重有明顯提高。10月起的每個月，改善型産品成交佔比均超過20%，而前9個月僅有3月份超過了20%，其餘8個月僅在18%左右。

　　“今年10月起，樓市回暖明顯，購房者對市場預期轉好，加快了入市步伐。”

　　宋會雍認為，以首次改善為主的客戶對

　　于價格較為敏感，而放鬆首套房的認定後，此類群體的購房成本大大降低，因此入市慾望會有較大提升。

　　的確，從搜房網最新的一份購房者意願調查顯示，有超過7成的購房者認為上海房價將會上漲，並且會加快入市步伐，這較此前調查中僅有4成購房者看漲房價明顯增多。

　　“年底樓市‘翹尾’幾乎已成定局，這主要是由於購房者信心恢復了，大量的改善型需求重新入市。” 浦江華僑城項目助理總監陸淵指出，以浦江華僑城為例，作為改善型産品，項目進入第四季度以來，銷售情況非常好，人氣也一度較旺。

　　上週末，在浦東某樓盤現場，筆者看到有眾多購房者在現場諮詢，據悉該項目主推120平方米左右的3房産品。“有這麼旺的‘人氣’，産品不愁賣。”售樓員如是説。

　　輕豪宅

　　平價高質受追捧

　　【購房者説】

　　當初買婚房預算不高，只能買小房企開發的樓盤，物業服務太差了，小區居住氛圍也不好，這回我一定要買品牌房企的樓盤。”

　　“我經常請朋友來家裏小聚，因此一定要選擇周邊配套成熟、繁華熱鬧的地段居住，並且要有檔次，這樣才有面子。”

　　“想選個價格不太高，但要很有格調，最好小區能有文化氣息的房子。”

　　“從今年市場推盤的特徵來看，‘輕豪宅’可以説備受購房者歡迎。”知名房地産專家蔡為民指出，這種“輕豪宅”的特徵很明顯，即在産品品質上做加法，在總價上做減法。

　　蔡為民認為，上海的中高端住宅在經歷了多個階段的發展和演化後，如今對於豪宅的定義及其客群的定位也漸漸發生了變化。從曾經的獨棟、大平層，到如今的MINI墅、奢裝小公寓等，豪宅産品格局正在不斷變遷。如今，低總價、高享受的精細化輕奢小豪宅正在市場上掀起一陣追捧熱潮。

　　“如今中端置業者有個共性，即在價格上不求最貴，但求適宜。而在産品上，則要有面子更要有裏子。”宋會雍認為，具備這種産品優勢的輕豪宅擁有更多擁躉。

　　以位於松江泗涇的保利翡麗公館為例，正是因其旨在打造“首席輕奢小豪宅之標桿作品”，才造就熱銷的成績。項目在建築方面，採用新古典建築風格、法式風格中軸景觀體系；在“軟裝”上，採用國際一線品牌精裝設計。“我們的精裝品質和生活配套完全是以豪宅標準打造的，但有著普通住宅的實惠價格，因此有很強的吸引力。”項目負責人表示。

　　朗詩地産上海公司行銷總監梁輝也認為，高品質與親民的價格是輕豪宅的必備條件。其受眾有一定的經濟實力，而對於居住空間功能性和個性化又有著強烈的訴求。

　　同樣地，在康橋板塊已經有10年的開發經驗的上海中邦房地産公司，也在近期推出中邦大都會項目，據悉，該項目結合時尚、藝術、便捷的現代化元素，造就了全新的海派生活，提供了一個“藝術創想家”的空間。

　　中邦大都會項目售樓員告訴筆者：“購房者在看完樣板間後，都讚不絕口，尤其是年輕的購房者。”