2014，王者易位？
- 發佈時間：2014-12-19 15:32:19 來源：羊城晚報 責任編輯：羅伯特
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圖/新華社
專題文字/羊城晚報記者 張秀欽 插圖/陳健怡
自2005年以來，萬科在全國房企銷售金額第一的王座上一坐就是9年，成為獨霸中國房地産江湖的王者。期間雖有後來者想超越、終結萬科的王者地位，但最終笑到最後的還是萬科，追趕者神話破滅。
多年身居寶座，養成了萬科睥睨天下的脾氣。有萬科內部人士稱，這麼多年來，每年都有房企稱要超越萬科，結果每年只是“放空炮”，萬科的王座這麼多年來一直坐得穩穩的。
2014年，萬科的王者地位終於遭遇強敵挑戰。在今年前十一個月的較量中，去年的“榜眼”綠地略壓萬科一頭。億翰智庫公佈的數據顯示，綠地前十一個月的銷售金額比萬科多了7億元。
但這只是今年前十一個月的數據，離全年銷售“王座”的爭奪還有最後一個月的時間，還有最後1公里的競爭。在最後1公里的競爭裏，是萬科成功翻盤維護王者寶座，還是綠地力壓萬科成為新科王者？這是2014年中國樓市最後的焦點。
A 早有預謀的爭奪
2013年，中國樓市全面豐收，在這一年裏，中國樓市出現了前所未有的7家千億元房企。再次登上銷售王座的萬科，銷售金額達到1709億元的史上最高水準。處於“萬人之上、一人之下”的綠地，銷售金額達到1625億元。雖然萬科仍為銷售金額的王者，但和身後追趕者的差距只有80多億元。這樣的差額，在綠地集團董事長張玉良看來“只是兩個項目的差距”。
正是兩者微弱的差距，讓市場嗅到了其中的“硝煙味”，在各種場合，萬科總裁鬱亮和綠地“掌門人”張玉良頻頻被問及誰將成為2014年“老大”的問題。在公開場合裏，兩者都表現得很有風度，張玉良甚至表示和萬科是好朋友。
表面的風度不代表沒有競爭。有媒體稱，今年年初，張玉良表示新年願望之一就是把萬科從房地産行業老大的寶座上拉下來，雖然原話未必如此“赤裸”，但綠地今年年初制訂的2400億元的銷售目標，遠超萬科的2000億元。可見綠地對銷售金額第一的寶座有強烈的慾望，綠地對於王座的爭奪早有預謀。
其實，在銷售金額的競爭層面，綠地今年還是追趕者的角色；在銷售面積上，綠地去年便已經完成了對萬科的超越，以1660萬平方米的銷售佔據王者寶座。只是相比銷售面積，人們更加關登出售金額。
值得一提的是，假如綠地借殼金豐投資上市完成，市值有望上升至第三位，逼近萬科，將全面緊逼萬科的王者地位。
B 兩家房企的“戰爭”
2013年，中國有7家房企進入千億元房企行列，史無前例。2014年，在中國樓市整體銷售下滑的情況下，千億元房企陣容並沒有“縮水”，截至11月份，中國千億元房企已有7家，7家千億元房企之外，其餘房企距離千億元的門檻過大，今年躋身千億元房企的行列希望渺茫。
7家千億元房企中，最有可能登上銷售金額“王座”、成為“王者”的，就是綠地、萬科，即使綠地、萬科在12月份不再有銷售資金進賬，其餘房企在最後一個月內也不可能填平七八百億元的差距；更何況，綠地、萬科在最後一個月不可能不賣房子。中銀國際證券分析師袁豪表示，今年萬科的銷售金額有望達到2100億元。目前看來，今年能突破2000億元大關就只有綠地和萬科，王者之爭其實就是兩家房企的“戰爭”，留給其餘5家房企爭奪的，就只有“探花”的位置。
萬科已是多年的王者，蟬聯不會出乎人們的意料；綠地去年已經坐上了“榜眼”的位置，離萬科只有幾十億元的差距，今年登上“王座”也不會讓市場大跌眼鏡。在億翰智庫統計的2014年1-11月房企銷售金額中，綠地略壓萬科一頭。不過，2014年還有最後一個月，綠地離全年的“王座”還有1公里的路程。對多年盤踞“王座”的萬科來説，丟掉前11個月的“王座”未必就是壞事，這會讓萬科在最後1公里上發力。
據悉，萬科已下“軍令狀”：12月份必須搶銷售數字，價格可以降，數字必須保證。綠地方面，張玉良甚至出動自己的關係賣掉百多億元的寫字樓。
2014年年底，千億元房企對於“王座”的爭奪尤為激烈，在激烈的爭奪下，也許萬科的銷售金額不止2100億元，綠地完成2400億元的年度目標也非天方夜譚。
C 未完待續的“故事”
無論綠地、萬科誰最終坐上銷售金額王者的“寶座”，“故事”都不會就此終結，王者“寶座”的爭奪仍會繼續。
最近一兩年，跟隨“城市配套服務商”戰略轉型，萬科業務模組也從純住宅業務向商業辦公住宅多元化發展。不過，這樣的轉型時間尚短，傳統住宅開發依然是萬科的主要業務，其房地産銷售金額絕大部分由住宅貢獻。因此，在2014年的銷售中，萬科還是受到了住宅限購的制約。2015年，住宅限購的城市所剩無幾，一線城市也有鬆綁限購的可能，受益於此，明年萬科的銷售將有可能更上層樓。
綠地2014年的銷售能狂飆突進，商業、海外項目的貢獻功不可沒。2015年，隨著住宅限購鬆綁，可能會對商業銷售形成一定的衝擊。不過，綠地2015年在海外的銷售可能大幅提升，彌補商業方面可能出現的損失。今年年底，綠地就有澳大利亞雪梨大學旁的綠地·萊卡公館、雪梨綠地中心、北雪梨綠地瓏璽；美國洛杉磯·綠地中心、紐約太平洋公園等多個海外項目亮相，聲勢龐大。據悉，綠地目前累計在海外投資已經超過200億美元，今年海外業務收入將超過200億元人民幣，明年目標超過400億元人民幣。
在土地儲備上，綠地在2013年年底土地儲備超過6000萬平方米，萬科超過4500萬平方米；2014年，兩家房企在土地市場上都有不少斬獲。未來，兩家房企都有充足的“子彈”供應他們投入銷售王者寶座的爭奪戰。
“王者”看法
張玉良（綠地集團董事長）：
●2014年1月，有財經媒體報道：今年年初，綠地集團董事長張玉良已經表態，他的新年願望之一，就是要把萬科從房地産行業“老大”的寶座上拉下來。
●2014年5月，面對不斷被提及的萬科，張玉良很是客氣：“萬科是我們的好朋友，在行業中我們尊敬萬科，我和鬱亮每年都有好幾次交流。”張玉良側面回答，銷售數據只是奮鬥目標，目標鎖定後，並不在乎是不是第一。如果一個企業家不追求發展，那就不是好的企業家。
鬱亮（萬科總裁）：
●2014年3月，在2013年的業績會上，鬱亮被問到“老大”之爭時説：“我們走的跑道不是規模擴張的跑道，也不會以規模擴張來衡量是不是勝利。發自內心地説，萬科從2008年以來就放棄了速度、規模的模式，走了品質效益的模式。”“被超過沒有關係，真的不在乎這個事情了。”鬱亮認為，對已經進入下半場的內地房企而言，再以規模來引領行業，只能是規模越大越危險。並以自己女兒的成長舉例：“青春期前，我用一年長幾釐米來證明我女兒確實成長了；過了青春期，個子不再長了，但心智更成熟，力量更強大，能為自己和社會承擔更多責任，是不是更好？！”
●2014年11月，對於媒體“你真不擔心失去第一嗎”的提問，鬱亮回答：“可以坦然接受，有人超越，我會送去祝福。我更在乎客戶關係、市場地位和影響力，希望萬科在城市轉型中扮演重要角色。現在已經換跑道了，只有轉型成功，我們才能在白銀時代繼續領跑。黃金時代勝負已分，白銀時代剛起步，以規模衡量還有意義嗎？！”
市場反應
☆萬科週刊微信公眾號：
對於市場傳言綠地銷售金額超越萬科的消息，萬科方面只用了四個字回應：你們懂的。
PK
☆光華樓評微信公眾號：
在萬科回應後，光華樓評在微信裏發表了“致萬周君，綠地超過萬科的真實原因”：上天入地出海。光華樓評還表示：萬周君，不要小瞧這6個字。
曾經的“王座”追趕者
不想做將軍的士兵不是好士兵。暗地裏，中國不少房企都暗暗發力，希望能一嘗“坐王座”的滋味。但敢於公開宣稱自己很快就能登上“王座”、給大家留下深刻印象的也就那麼兩家：順馳、綠城。順馳當時的掌門人是現在融創的孫宏斌，綠城的掌門人是宋衛平。巧合的是，現在兩人在綠城收購上正展開角力。看來，不是冤家不聚頭。
順馳：驟然倒下的追趕者
順馳的歷程，可謂其興也勃、其亡也忽。
1994年5月，孫宏斌隻身創辦天津順馳，其時，知道順馳的人並不多，其開發的腳步基本停留在天津城內。順馳被市場所熟知是在2003年。這一年，順馳走出天津向全國發展，參加了多次土地競拍，屢次拍出“地王”。從2003年9月至2004年4月，順馳先後在華北、華東和華中等城市拍得十余塊土地，行動迅速，令人咋舌。
2003年，順馳銷售回款40億元，規模直逼當時中國最大的地産公司深圳萬科。如果以萬科年均30%的增長率計，2004年萬科銷售額也不過在60億-70億元間，順馳卻公然宣佈，他們將在2004年做到100億元的銷售額。在內部，每個順馳人都知道他們的目標是一個讓外人更感震驚的數字：155億元。
在2004年接受媒體採訪時，孫宏斌雄心勃勃地提出了其追趕王座的時間表：未來5年，中國將出現年銷售額500億元的房地産企業，“3-5年內，順馳要做全國第一，如果快的話，就是3年”。按此邏輯，順馳可能就是那家全國第一個年銷售額達到500億元的房地産企業。
在追趕王座的過程中，孫宏斌也曾和坐在王座上的“王者”直接“交鋒”。在重慶召開的中城房網2003年董事長聯席會上，孫宏斌介紹了順馳集團的戰略後説，順馳2004年的目標是實現銷售回款100億元（而2003年是40億元）。當時萬科“掌門人”王石當場勸道：“小孫，是不是要注意控制風險？”2004年年初，在順馳開始全國擴張的第二年，聯想的柳傳志託人向孫宏斌傳話：小孫太急了，做企業不能跑，而且在擴張時一定要注意資金鏈，有些話也不能説得太滿。
一語成籖。在追趕王座過程中走得太急、太快的順馳沒有堅持太久便問題頻現：資金鏈斷裂、管理失控、香港上市杳無音信、私募在簽字前夕撤走……2006年9月，香港路勁基建通過注資的形式獲得了順馳大部分的股份。2007年一開年，香港路勁基建宣佈將再投13億港元收購順馳近40%股權，加上2003年的55%股權，路勁基建已鯨吞順馳超過90%的股權，曾經輝煌的順馳神話以破滅告終。
綠城：麻煩不斷的追趕者
在融創收購綠城出現反覆之前，融創的孫宏斌和綠城的宋衛平惺惺相惜。在對王座的追趕上，兩人具有同樣的熱情。
2006年，綠城中國成功登陸港交所。財報顯示，2007年綠城中國在建面積341萬平方米，同比增長81%；預售收入100億元，同比增長104%。也許成功來得太快、太容易，儘管在財報中，宋衛平透露了對行業會遇到土地、金融、稅收等政策影響的擔憂，但仍對2008年的房地産市場作出了過於樂觀的估計。當年，綠城中國建築面積達1362萬平方米，同比增長72%。但讓宋衛平沒有想到的是，一場起源於美國的金融危機席捲全球。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房價過快上漲”的政策基調下，一系列房地産調控政策相繼出臺，讓堅持“精品”戰略、走“高端、高價”路線的綠城受傷不輕。
幸而，2009年的系列救市政策，拯救了瀕臨崩潰的中國房地産，也拯救了瀕臨崩潰的綠城。2009年，綠城的銷售金額突破500億元，在全國房企的銷售金額排行榜中位居亞軍。劫後余生的宋衛平並不滿足於坐第二把交椅，在2009年綠城秋季股東、媒體、金融機構懇談會上，宋衛平信心十足地放言：兩至三年內，綠城將成為銷售冠軍。
事與願違，2009年後的兩至三年，綠城非但沒有成為銷售冠軍，卻麻煩不斷，頻頻陷於危機之中。2011年，大肆擴張的綠城資金鏈出現危機，連續遭遇“收購門”、“信託門”、“破産門”，有人斷言“綠城過不了2011年”。由於不利傳言太多，宋衛平親自撰寫題為《宋衛平：從綠城“被破産”説起》的“千字文”加以澄清。
面對急迫的生存需要，綠城斷臂求生。2012年6月8日，綠城中國宣佈向九龍倉集團定向發行股份和永久次級可換股可贖回債券，交易完成後九龍倉集團持有綠城中國5.2億股股票，佔24.6%，成為第二大股東，並獲得兩個董事會席位。緊接著，在6月22日，綠城中國與融創達成協定，將旗下上海玉蘭花園、上海黃浦灣等8個項目轉入雙方各持股50%的合資公司，同時把上海玫瑰園50%的股權轉讓給融創，兩項資本運作合計為綠城中國“輸血”75.3億元。
斷臂求生沒能讓綠城煥發生機。2014年5月22日晚間，融創中國發佈公告稱，公司已與綠城簽訂協議，以約63億港元的代價收購綠城24.313%的股份。收購後，融創與九龍倉並列成為綠城第一大股東。至於之後的劇情峰迴路轉，那又是另一故事了。
2014年前11個月千億元房企銷售概況
銷售房企銷售金額銷售面積（萬平方米）
金額（億元）
排名
1綠地19181953
2萬科1911（1901）1638（1599.6）
3保利1199（1194.12）930（934.92）
4恒大1183（1207）1665（1668）
5中海1073690
6碧桂園1039（1039.48）1570（1565）
7萬達1027810
整理/張秀欽 製表/杜卉
（數據來源：億翰智庫、各房企公告，括弧內為上市房企公告數據）
