今年樓市經歷一波三折 預計明年消化存量更具挑戰

　　文/廣州日報記者陶旺波

　　圖/廣州日報記者 張宇傑

　　核心提示：在10月份開始之前，誰也預料不到江門樓市會在2014年的最後三個月有如此火爆的局面，即便是在房貸放鬆政策出臺之初，不少江門房地産業內人士也都保持著謹慎的樂觀，對於樓市成交旺盛的預期也要推遲到明年年初。但隨著時間的推移，江門樓市轉折性的表現著實給了房地産行業一個驚奇。而這種突然的轉折，也不是今年江門樓市的第一次。鋻於目前的狀況和數據，明年江門樓市恐怕將迎來更具挑戰的局面，市場走勢的波折，想必也少不了。

　　樓市連續兩個月成交高漲

　　根據江門市住建局發佈的11月市場月報資訊，11月蓬江、江海區新建商品房網簽面積20.77萬平方米，其中住宅面積17.89萬平方米，環比10月增長了29.7%，同比增長54.8%，住宅網簽套數1641套，在臨近年末指示創下今年月度成交新紀錄，環比10月增長26.9%，同比去年11月增長了76.1%。

　　在新的房貸政策、公積金政策催化下，這已經是江門樓市連續第二個月成交大漲，10月份，在房貸新政出臺的第一個月，蓬江、江海區新建商品房網簽住宅面積13.96萬平方米，環比增長40.3%，住宅網簽套數1293套，環比增長32.6%。

　　如果説10月還有傳統的成交旺季和新政刺激的雙重助推，樓市成交的漲幅也屬於業內普遍的共識 ，那麼11月的成交量確實有些“出乎意料”了，畢竟，這是今年江門樓市少有出現的同比去年同期成交量上漲的現象。

　　年度成交套數將超去年

　　江門市住建局發佈的11月市場月報資訊同時顯示，1~11月江門市中心城區商品住宅累計網簽面積115.73萬平方米，同比減少5.4%；累計網簽10802套，同比增長2.6%。

　　江門蓬江、江海區的前11月住宅成交套數已經破萬，達到了10802套。而根據市住建局2013年的年報，蓬江、江海區的去年成交套數為11664套，是江門樓市首次破萬。由於今年前11月的10802套成交量僅比去年全年的11664套少了862套，按照目前的形勢，12月份的成交套數超過這個數字幾乎沒有懸念，所以今年的成交套數也將超過去年，創下新高。

　　另外，對比數據發現，去年前11月樓市成交破千的月份僅有兩次，而今年前11月已經出現了4次。而受房貸政策鬆綁、本地公積金政策放鬆、降息等的影響，房企推貨熱情高漲，購房者出手更加堅決，致使樓市成交量維持在高位。

　　傳統上年底也是房企推貨和提升銷量的關鍵時機，對於還沒有完成全年任務的房企而言，必定會爭取各種行銷手段來推動成交。因此，今年樓市的總體成交量高過去年已成必然，而比去年增加多少，則取決於江門房企在年底的促銷決心了。

　　今年樓市的三個轉捩點

　　今年江門樓市的走勢可謂一波三折。由於去年的高成交量透支了今年年初的需求，加上整體經濟和房地産業下滑的大環境影響，江門樓市在2月經歷了一次較大的下滑，並從此陷入了長達4個月的萎靡不振階段，2月也是江門樓市今年的第一個轉捩點。進入週期性低谷後，江門樓市連續三個月成交量維持在800套左右。成交萎靡，房價卻在小幅震蕩中維持不變，2月房價6500元/平方米，3~5月江門市區房價始終在6700~7000元/平方米的高位區間內，而市場上無論開發商和購房者都在持續觀望中。

　　今年江門樓市第二個轉捩點是6月保利大都會引領的一次降價潮，此後，江門房價在6月降至6617元/平方米，並一路跌至9月的6118元/平方米。新貨開盤價大幅降低在一定程度上刺激了部分需求，也提振了樓市成交。從6月到9月，江門樓市的成交量基本上保持在900~1000多套，相比前一時期有了明顯增長。不過，由於江門樓市庫存持續高企，供過於求，降價刺激效果有限。

　　直到央行宣佈調整房貸政策，這也是江門樓市在今年的第三次轉折。在大的政策環境寬鬆的背景下，江門樓市先後迎來了房博會、公積金貸款政策的放鬆等一系列的刺激因素，因此江門樓市也在最近兩個月迎來了成交高漲、房價回調的旺季。

　　樓市明年上半年或比今年上半年更複雜

　　不過，最近兩個月江門樓市的走勢逆轉並不能成為市場樂觀的基礎。江門房地産業內普遍認為，目前庫存量創下新高，房企不能盲目樂觀，大幅度漲價的條件並不存在，加快去庫存速度仍為當下各大樓盤的首要任務。

　　華茵堡地産行銷總監黃錦康認為，目前樓市成交比較旺，主要是因為現在買房確實性價比很高，只要這種高性價比的局面持續下去，樓市就會繼續旺下去。

　　地産經理譚華駒也表示，“政策各方面都已經放鬆了，如果房企能繼續保持去庫存的價格定位，把目前相對實惠的房價持續下去，那麼樓市成交還會在未來一段時間裏持續下去。”

　　綜合各方面觀點來看，江門樓市成交旺盛的狀態可能還會像去年底今年初一樣持續到明年初，但由於樓市供需關係不平衡的狀況沒有根本性扭轉，因此樓市成交持續旺盛的前提是房企在價格上繼續給予購房者實惠。而由於市場需求已經在今年第四季度得到較大的釋放，市場庫存卻還在增加，明年上半年，江門房企可能需要面對比今年上半年更複雜的局面。