近年來，房地産市場正進入新常態：城鎮住房短缺的時期已經過去，供不應求的狀況得到極大改善；購房主體逐步演變為80後、90後以及進城務工者，新購房主體的需求及投資意識不同於上一代購房主體；房地産産業定位和屬性也由過去單純的經濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉變；住房的投資屬性和資産屬性逐漸向居住屬性和消費屬性回歸；未來開發商拿地就發財、購房者買房就升值、政府賣地就賺錢或將“可遇不可求”。

　　新常態下房地産面臨的挑戰

　　2003-2013年被譽為房地産快速發展期。1998-2013年，中國房地産投資以年均23.5%的幅度快速發展，對GDP貢獻率最高達8.0%，成為國民經濟發展的重要産業。2001年中國城鎮化率為37.66%，2013年提高到53.73％，提高了16.07個百分點，新增城鎮人口超過2.5億，龐大的住房需求不言而喻。就廣東而言，房地産開發投資額從2003年的1209.92億元增長到2013年的6519.47億元，翻了5.4倍；廣東商品房銷售面積從2003年的2789.94萬平方米增長到2013年的9836.39萬平方米，翻了3.5倍。

　　從廣東房地産業對經濟的貢獻率看，2011年之後，儘管房地産業貢獻率逐年提高，但與GDP增速走勢卻背道而馳，且兩者的剪刀差逐漸擴大。説明，隨著經濟發展方式轉型升級，傳統的房地産業對經濟發展的拉動作用已明顯不如過去突出。

　　廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶表示，新常態下，房地産市場短缺的狀況得到了極大的改善。作為中國經濟最強發動機的房地産其産業地位和依賴度下降，發展動力趨向平緩。地方政府更強調産業帶動，更注重城市運營，更看好複合型地産開發模式。土地供應“嚴控增量、盤活存量”，傳統的“徵地—賣地”模式發生改變，存量土地再開發將成為未來中心城市土地供應的主要方式。可以預期，傳統的圈地運動、大規模囤積土地靜待升值的掠奪性經營模式失去土壤。

　　現代服務業轉型創新驅動力

　　廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶認為，未來10年，房地産業雖然有高品質的新型城鎮化作為支撐，但伴隨國家宏觀政策環境、社會經濟環境、政府需求和土地供應渠道的轉變，房地産業面臨新的挑戰和考驗。

　　長期以來，傳統房地産被簡單理解為單一的商品住宅開發與銷售，以“賣房”軸心，只有“房”和“地”，沒有“産”（“産業”和“資産”）。其實房地産業本質是服務業，具有服務和金融雙重屬性，房地産價值貫穿于土地利用、項目開發、後期運營、物業服務等全壽命週期，而這些功能和價值，正是房地産推動社會經濟發展最為重要的功能，是房地産最具可持續發展的價值。新常態下的房地産應顛覆傳統，樹立服務和金融思想，通過金融支援和服務運營、網際網路等手段尋求長期持續經營，盈利模式從直接賣房賺錢變為長期經營賺錢，從類製造業向現代服務業轉型。近年逢勃發展的商業地産、工業地産、文化地産、旅遊休閒地産、養老地産等，是房地産業與現代服務業相互融合、相互促進的結果，既服務了新型城鎮化，又促進産業轉型升級，值得關注。

　　目前，房地産市場競爭趨向白熾化，企業、客戶、區域和産品結構分化加劇，未來房地産市場需求主體、競爭格局及供應模式、供應結構都會發生變化，盈利模式也因此改變。房企間競爭將不再是單純的規模、速度之爭，而更多的是企業專業和服務能力的競爭。房地産開發傳統的買地、規劃、建房、賣房、物管已成為過去最關注點。作為房企，需植入網際網路思維，最大限度地整合利用積累的樓盤和客戶資源，優化內部管理，挖掘客戶生活空間，創新服務方式，實現房地産業與其他産業的有效嫁接，把企業競爭從目前的産品、價格、配套、物業服務，上升到一個嶄新層次，不僅要賣出房子，更要維護好、利用好客戶資源。

　　省房協觀點認為，伴隨城鎮化進程加快，航空、輕軌、高鐵、高速等快速交通建設加快，廣闊城鄉“連通器”效應明顯，沿線周邊小城市和鄉鎮將迎來更多的外溢住房和商旅新需求，刺激和引導農村居民消費習慣及消費模式向城鎮居民過渡和轉型。眾多的城市郊區及縣域小城鎮，因其所處位置和經濟發展階段，在文化創意、養老養生、旅遊觀光、生態農業等産業方面具有得天獨厚優勢，符合國家經濟轉型和升級的主流，容易獲取政府和政策的鼓勵和支援。中央鼓勵社會資本投向新農村建設，中小開發商完全可以結合自身的狀況進行戰略轉移，通過資本進入和隨之而來的管理資源、經營理念，做好新農村商業網點的服務和運營，既拓展了企業的發展空間，又幫助農村商業經營水準實現提升，形成與城鎮化互動發展新局面。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍

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　　廣東房地産發展論壇即將召開

　　記者近日從廣東省房協了解到，針對當前房地産存在的機遇和挑戰，深入探討行業轉型升級的機遇與挑戰，貫徹省委、省政府振興粵東西北戰略，廣東省房協定於12月18－19日在汕頭舉辦“廣東省房地産行業協會2014年度會員大會暨廣東房地産發展論壇”。大會將以“新常態、深轉型”為主題，重點討論十八屆四中全會後宏觀經濟與房地産市場走勢、網際網路思維與房地産業價值鏈重塑、新常態下養老地産、休閒旅遊地産、縣域地産的機遇和挑戰等行業前沿問題，並舉辦研討、交流、聯誼、考察等活動，並將重磅發佈《2014廣東省縣域房地産發展研究報告》。

　　近年來，廣東縣域房地産市場總體呈現較快的發展趨勢，佔據全省的市場份額逐年提高。但縣域房地産的融資能力相對偏弱，且以銷售型的住宅類産品為絕對主導，面對今年的市場調整期，企業資金壓力較為緊張，部分市場先行指標相對趨於收縮。

　　廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶介紹，即將發佈的《2014廣東省縣域房地産發展研究報告》對結合廣東省縣域的房地産市場、經濟社會環境進行系統分析和綜合排名，並提出縣域房地産業發展建議，是企業投資縣域房地産和政府制定相關政策的重要參考資料。

　　南方日報記者 李廣軍