隨著老齡社會的到來，老齡房地産業逐步成為全球房地産業的新生板塊。我國是全球最大的房地産業市場，也將成為全球最大的老齡房地産業市場，已經引起各路資本的廣泛關注。然而整體上，我國老齡房地産業還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、産業鏈尚未形成等問題。日前，中國經濟網記者就這些問題，採訪了中國人民大學教授鄭功成，請他為如何健康發展我國老齡房地産業出招。

　　中國經濟網記者：老齡房地産正在成為頗受關注的新産業，它不是“房子+老年人”，也不是房地産簡單地向老年群體延伸，它的意義究竟在哪？

　　鄭功成：所謂老齡房地産，是指與“老年人”及“全體公民老年期”相關聯的房地産，它強調適合老年人居住的房屋的物質形態和物理特徵，同時也注重對於該類房地産的所有、使用、抵押、典當、租賃等各種權利，是老年人實現有品質的老有所養目標的一個重要方面。

　　眾所週知，伴隨老年人的年齡增長，其生活自理能力會逐漸降低，而居住環境的無障礙、舒適便利是確保其生活品質的重要條件，但以往人們往往只關注養老金及一般生活照料服務，很少將注意力放到居住環境上來。老齡房地産則將房地産開發與創造老年消費者生活方式密切結合，將養老養生的生活方式完整地鑲嵌到房地産的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的複合的老年人居生活，從而是可以彌補以往缺失的正確取向。

　　目前我國60歲以上老年人已逾2億，80歲以上的高齡老人佔比在持續攀升，而失能、半失能老年人亦近4000萬人，空巢老年人佔比更高達50%左右，這一組數據不僅揭示了越來越多的老年人需要適合自己居住和方便生活的房屋及相關服務，而且需要有專業化的房地産開發來滿足這種需求。因此，發展老齡房地産業可謂正當其時。

　　中國經濟網記者：那麼，老齡房地産亦或老齡房地産業應該具有哪些屬性？

　　鄭功成：老齡房地産業作為老齡社會的一種新業態，既是老齡産業的重要組成部分，也可以且應當成為國民經濟特別是第三産業持續發展的新增長點，它大體可細分為養老社區、社區養老服務機構、養老機構、老年醫療衛生服務機構、異地養老房地産項目、城市老年公寓、現有住房的適老性改造、二手老齡房地産、農村老齡房地産等類別。

　　我認為，老齡房地産至少應包括四個方面的屬性，即：一是複合地産屬性，包括住宅、普通商業地産和醫療保健等；二是人文屬性，創造溫馨的宜居環境，讓老人感受到家的氛圍；三是服務屬性，滿足老年人核心的需求和增值的需求；四是金融屬性，比如證券、基金、保險、儲蓄性的産品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財等內容。

　　中國經濟網記者：老齡房地産業是資金密集型産業，其建設、銷售、經營、租賃、抵押等過程無一不需要大量資金。如何做到“不差錢”？

　　鄭功成：開發房地産類老齡金融産品，不僅是發達國家的熱點，而且也將成為我國發展老齡房地産業必不可少的重要支撐。一方面，通過開發運用房地産類老齡金融産品為老齡房地産開發經營提供資金保障，另一方面，也為老年居民改善居住狀況、投資理財等提供便利。

　　調查顯示：我國老年人口中75%左右擁有住房，但相當多的住房是按年輕型社會的需求建造的，缺乏適老性設計，不適合老年人生活居住，同時又面臨改造成本過高、不具備改造條件等一系列難題。因此，很多老年人成為“住房富人，貨幣窮人”。而通過開發適宜的金融工具，進行“以房養老”、租賃、互換，可以更好地發揮房産的養老功能。

　　需要構建多元投融資平臺。由政府主導，建立由政府、企業、金融機構、保險機構、仲介組織、個人等市場主體共同組成的市場多元融資平臺，以獨資、合資、入股、聯營等途徑融資，構建政策性與商業性融資相結合、直接融資與間接融資相互補充的多元化融資體系，吸收社會資金及個人閒散資金投入老齡房地産業，從而擴大市場供給規模。

　　中國經濟網記者：未來，哪些項目更適合我國老齡房地産業的發展？

　　鄭功成：老齡房地産項目是一個多功能的集合體，房屋僅僅是實現這些功能的載體，其背後實際上反映的是一種生活方式和生活理念。隨著經濟的發展、社會的變遷、觀念的改變，人們對於生活品質的要求越來越高。這些要求表現在老齡房地産項目上，就是要實現功能的多樣化、複合化。這意味著，老齡房地産項目不但要有基本的養老、醫療方面的良好配套和服務，而且要兼具護理、養生、文化、休閒等多元化、高品質的延伸和附加服務，以滿足老年人多層次、多元化的服務需求。

　　中國經濟網記者：您認為，應如何培育老齡房地産業鏈條，實現産業上、中、下游的有效銜接？

　　鄭功成：培育發展老齡房地産業相關産業鏈，政府應發揮積極作用。政府應著力加大購買社會組織老齡服務的力度，充分發揮社會組織在承接政府職能轉移和行業自律、監督評估、溝通協調等方面的作用，積極培育發展一批知名品牌老齡服務社會組織；出臺更多操作性強的優惠政策，營造社會力量參與老齡房地産業發展的良好環境，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步使社會力量成為發展老齡房地産業的主體；整合、利用高等院校、中等職業院校和職業培訓機構等資源，加快老齡服務專業人才培訓；統籌規劃培育發展産業基地，增強老齡地産相關産品的研發、設計、生産、展示等功能；定期舉辦博覽會，搭建供需對接平臺，培育市場快速發展。(中國經濟網記者 蘇琳)