近日，突然出現了一則萬科、綠地爭奪行業老大的新聞。億翰智庫發佈了房企今年前11月銷售業績榜單，綠地集團在今年前11月銷售金額預估為1918億元，排在第一位，萬科（000002.SZ）則以1911億元退居次席。但綠地的銷售數據並非源於公司公告。

　　億翰智庫研究總監張化東認為，綠地為了整體上市而進行了一場混合所有制改革，規模化發展較快。綠地去年土地儲備較多，可去化貨值高，而綠地在下半年這波回暖中採取的促銷手段，效果也非常明顯。更為關鍵的是，海外戰略到了收穫期，為綠地增添了新的業績來源。

　　不過，從2014年全年銷售額來看，綠地想要真正超越萬科，尚存未定之數。

　　海外項目貢獻不菲

　　綠地海外戰略今年初顯優勢。以11月份為例，該公司當月380億銷售額裏面，有160億是大宗交易和海外收入。可以説，綠地在戰略上已經不單純立足於一種市場，而是進行了創造性的佈局。

　　目前綠地全球範圍內房地産在建面積超過7500萬平方米，總投資超過600億美元（其中海外項目總投資超200億美元），持有酒店超過100家。綠地集團董事長、總裁張玉良預計，今年海外業務銷售收入將達200億元，明年再翻倍。

　　綠地海外銷售增幅可觀。此前綠地集團副總裁許敬表示，綠地國內銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。按照今年綠地2400億元的銷售目標匡算，綠地海外銷售將達到800億元以上。而萬科的海外項目只佔微不足道的比例。

　　此外，綠地在房地産開發、酒店、産業園等多個領域取得了豐富的投資成果，與其多元化戰略佈局不無關係。12月2日，綠地首單總投資約117億元的地鐵産業花落徐州；12月9日，綠地宣佈其投資開發的第24座世界級超高層城市地標建築“綠地中心·杭州之門”動工。

　　綠地國內多個超高層項目已相繼進入關鍵開發節點。今年10月份至今，濟南綠地中心、武漢綠地中心、成都綠地中心均已相繼動工或建成。綠地方面表示，地標項目如期推進也有力帶動相應配套商辦及住宅産品的市場銷售。

　　一方面，綠地所擅長的超高層地標建築模式，對其品牌影響力有較強提升作用，有利於該公司獲得城市近郊的大型住宅用地；另一方面，綠地提出的産業新城概念，與新型城鎮化戰略相順應，産業新城可以使綠地獲得可觀的規模效益。

　　德佑地産新房銷售一區區域總監王守偉表示，綠地比較注重房産相關資源的整合，如地鐵城市規劃，在地鐵附近拿地，綠地比較具有優先權。另外，從行銷策略上説，綠地屬於激進派，是相對開放型的一家公司，而萬科做事相對謹慎。

　　綠地銷售方面的激進策略表現在其行銷創新上。今年10月份以來，綠地攜手平安好房，推出好房貸，通過首付款分期、短期過橋借貸，解決購房者首付款不足、以及首付定金補貼等問題，促進銷售資金快速回籠。不僅綠地，多家房企包括世茂、金地、越秀等也在使用這種行銷創新手段。

　　據不完全統計，在平安好房推出的“好房貸”中實現全部貼息的綠地海域笙暉樓盤網簽套數達908套，居整個上海樓盤銷售套數第二位。這與當下一些大型房企採取惜售而非降價促銷形成反差對比。

　　商業銷售可持續性存疑

　　區域擴張、地産産業鏈的延長，必然需要大量資金，而綠地商業地産的比重從2013年開始就走向佔據所有開發業態50%的目標。而2013年正是住宅進入調控常態的節點，綠地選擇了調結構。

　　但商業地産的區域泡沫化已經初步顯現。即使力主轉型商業的萬科，也非常謹慎。“我們更高端，更注重配比，比如一萬平米應該配什麼商業，配多少商業，我們研究得比較深刻。”張玉良曾在2013年接受媒體採訪時透露，綠地要做綜合型公司。

　　由於商業地産週轉率低，因此綠地大部分商業為銷售型，“商業地産銷售部分將佔50%以上。”以各地的綠地中心為例，涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業態，大部分將用於出售，這將緩解綠地來自商業地産的資金壓力。

　　然而，德佑地産研究總監陸騎麟卻提醒道，綠地集團商業地産分佈較多，從商業地産整體過剩來看，未來難有較大突破。

　　陸騎麟認為，購買商業地産的投資者，往往更看重項目的投資回報率，而投資回報率高的商業産品，如恒隆以及凱德的龍之夢、來福士，開發商均具有較好的運營能力。綠地集團作為商業地産的建造商，散賣産品對其取得高額投資回報具有一定的阻礙，“另外，市中心商業地産更適合自持，綠地出售稀缺性商業地産以換取銷售額，其可持續性運營有待商榷”。