【導讀】2009年交全款購買的期房，到2011年還沒動工。開發商給予延期補償後終於開建，業主們又苦等3年。今年8月終於交房，業主們首先接到的卻是按照現價補繳房款的通知。《天天315》本期聚焦：5年前買房時已繳清全款，業主收房時為何還得按現價補繳房款？

　　央廣網財經北京12月9日消息 據經濟之聲報道，石家莊市卓達上河原著小區的業主們，2009年買房時就已繳清全部房款，苦等5年，房子終於在今年8月建好。然而，房子建好後業主們等到的卻不是交房通知，而是要按現價補繳房款的通知。對於補繳原因，開發商解釋不清。購買期房，房屋建好後，實際面積比合同面積大了十幾平米，面積差額應該由誰來承擔？應該按合同價補差價，還是應該按市場價補差價？

　　石家莊市卓達上河原著項目更名前叫做卓達河畔盛景項目，2009年開發商卓達集團就舉行了開工和奠基儀式，業主王女士知道這裡正在銷售期房，在報紙上看到了相關報道後，就前去買房。當時卓達房地産集團有限公司告訴購房人，這個項目還沒有辦理預售手續，屬於先蓋房、賣房，再後補辦手續的項目，購房人現在買房，公司可以在原地段市場價的基礎上給予大幅優惠讓利。王女士當時也在猶豫，擔心購買沒有預售手續的期房，會存在購房風險，但後來在家人的勸説下，還是付全款買下這裡的房子。

　　據業主們介紹，卓達集團當時在石家莊市有著極大的知名度、影響力與良好的正面形象，在加上2009年石家莊市“三年大變樣”的城市改造計劃正在進行中，當時城市改造計劃的重點內容就是改造石家莊市區內城中村。卓達上河原著項目便是在這樣一個大背景之下進行的“城中村改造項目”。當初的購房者都是因為受到這些因素的影響而買了房。

　　業主們回憶，當時卓達集團在沒有任何相關證件，只提供了幾張規劃圖和戶型圖的情況下，就把期房以低於當時市場價的價格賣給業主。為了促銷，卓達集團承諾減免一年到三年的物業費，還可免費更名一次。唯一要求是購房人必須一次性付清全款。絕大多數的業主都是工薪階層，幾乎是傾全家之力、甚至是向親戚朋友借錢買房。

　　但是，買房後，業主們發現，這個項目遲遲不開工，從2009年一直等到2011年，見還不開工建設業主們都坐不住了。業主王女士介紹，開發商2009年承諾2011年交房，然而到了2011年，卻還沒動工。

　　後來，開發商給予延期補償後，終於在2011年6月開始建房。據業主們介紹，當時開發商承諾2013年底交房，這次又沒兌現，房子一直等到2014年5月才建成。5月份開發商把項目名稱變更為卓達河畔盛景後開盤銷售。今年8月，業主們接到開發商的電話，以為終於可以拿到新房鑰匙了，誰知他們苦等來的卻不是交房通知，而是要按現價補繳房款的通知。

　　業主們認為不應該按現價補繳面積差價，反覆詢問補繳原因後，開發商答覆業主，是公司規定，實際面積大於合同面積，就要按市場價補繳房款。

　　業主李先生告訴記者：開發商交房時間延後，有業主不得不一直租房子住，還有業主的婚禮計劃也被打亂。面對交了全款卻長期無房可住的窘境，再加上開發商還採用各種手段，強迫業主按現價補繳房款，現在有業主都快要被逼瘋了。

　　開發商要求業主們在一週時間內補齊差價，才能拿到房屋鑰匙，才能免費更名，才能有選購地下室和地下車位的資格。房子鑰匙在開發商手上，開發商肆意妄為，還沒人管，有一些業主開始動搖，已經按現價補繳了差價。繼續維權的業主們説他們現在也感到身心疲憊，也想過就此妥協，但他們擔心如果這樣做了，開發商會更加肆無忌憚，他們也無法安心居住。業主們堅定地認為，開發商的做法是錯誤的，他們也肯定能找到説理的地方。

　　那麼，當地政府部門對開發商的做法怎麼看？石家莊市新華區趙陵鋪鎮政府信訪辦的劉主任告訴記者，他從卓達集團處了解到，政府相關部分已經對他們進行了處罰，並強調業主買期房肯定是存在風險的。

　　劉主任説，在石家莊市，業主買房時已繳清全款，但交房時開發商還要求業主按現價補繳房款的現象普遍存在，有的開發商甚至在房屋面積沒有增加的情況下，依然要求業主按現價補繳房款。

　　當地信訪辦還説，現在他們已經幫業主們協商過很多次，開發商也已經作出讓步，按現價補齊房款後，可減免物業費和暖氣費。如果業主堅持維權，建議走法律程式。

　　卓達房産上河原著的項目經理鄒常德昨天給記者的答覆和當地信訪辦給出的答覆完全相同。對於補繳房款的原因，開發商解釋不清。

　　記者再次詢問，為什麼不按合同上約定的面積建設？多出的面積，為什麼不按合同價，而是按現價補繳房款？開發商給出的解釋是，業主買房時，這個價格，這個面積不是房管局最終確定的，而現在確定了，所以要按現在的價格、現在的面積支付。他也提到，石家莊這樣的現象普遍存在，按現價補面積差額不算什麼，實際上還有比他們更狠的。

　　購買期房，房屋建好後實際面積比合同面積大了十幾平米，面積差額應該由誰來承擔？應該按合同價補差價，還是應該按市場價補差價？開發商的做法是否違規違法？

　　經濟之聲特約評論員、北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌，北京潮陽律師事務所律師裘葉，共同探討。

　　業主們現在向開發商提出以下訴求：

　　1、卓達應履行合同，按合同約定支付業主延期交房補償；

　　2、對於補交面積差國家有明確的規定，實際建築面積與購房面積偏差範圍在±3%之內是允許的，偏差範圍內增加部分可由購房者按原購房單價補齊差價，超出3%部分以上，由開發商自行承擔，産權歸購房者所有。這種詳細的法定條款卓達根本就沒有寫入共建協議，存在有意欺瞞消費者的嫌疑。卓達單方面更改房屋設計圖紙，且在施工前與施工期內均未對業主進行任何形式的告知，現導致大部分業主在原購房面積基礎上增加至少8%以上，屬卓達單方違約，嚴重侵犯消費者權益，屬於霸王條款，業主無法接受，要求卓達按共建協議中的購房單價補面積差。

　　3、要求卓達履行共建協議，免費為需要更名的業主更名。

　　4、對於因面積增加導致超過140平米而增加的契稅部分，應該由違約方卓達承擔。

　　開發商沒有理會業主們的這些訴求，以上這些訴求，是否都是合理合法的訴求？

　　邱寶昌：我認為消費者的要求都是比較合理的。因為這裡面首先看合同是不是合法有效。2009年簽訂的合同可能開發商當時五證不權，沒有預售許可證，銷售許可證，這個合同到底有效還是無效呢？這個要根據最高人民法院的司法解釋，如果在一審期間他補辦了手續，那麼合同還是有效的。雖然現在沒有進入到訴訟，但是開發商一直是認可，2010年沒交房，到2011年的違約就給它一些補償款，一直到現在仍然按照原來的合同去履行。只不過在增加面積的時候，它不按照原來的價格去計價，而是按照現在的價格， 5年過去了，中國房地産市場價格的漲幅是很大的，如何認定，最高院也有一個司法解釋，包括建設部對於房屋的面積絕對值的差。比如你的合同的面積和銷售的面積誤差在正負3%之內，就是少3%以內或者多3%以內，都應該據實結算，如果超過3%，例如100平米，103平米是可以的，那麼3平米可以按照原來的價格去結算，超過3%的部分，開發商沒有權利再去要求業主繳款，超過的部分，面積歸消費者，這個在建設部預售銷售管理辦法和建設部和國家工商總局在商品房銷售管理合同當中，就是消費示範合同當中，都有這樣一條。而且在3%之內的，應該按照原來的價格，因為這個違約是你的，所以現在，因為違約給我造成損失，所以經營者應該給消費者合理的補償。

　　經濟之聲：面積增加了以後，導致一部分消費者購買的房屋的面積超過140平米，140平米屬於大戶型，要增加契稅，應該由誰來承擔呢？

　　邱寶昌：如果沒有超過140，達不到大戶型；如果超過3%這個部分加上原來的面積超過140多，又是由於開發商導致了我從一般普通戶型，到了大戶型，這個應該由開發商承擔。

　　當地信訪辦的工作人員説，在石家莊市，業主買房時已繳清全款，但交房時開發商還要求業主按現價補繳房款的現象普遍存在，有的開發商甚至在房屋面積沒有增加的情況下，還依然要求業主按現價補繳房款。信訪辦建議，如果業主堅持維權，建議走法律程式。卓達房産上河原著相關負責人説信訪辦都這樣答覆了，他們也認為應該走法律程式。對於信訪辦工作人員和開發商答覆的內容，兩位怎麼看？

　　裘葉：首先對於政府部門的答覆，最終建議走法律程式，這種答覆是沒有問題的，但是這裡有他提到在石家莊這種現象是普遍存在，那麼是否可以説，政府的相關部門的監管作用沒有起到，而且還放任這種現象。雖然走法律程式是最終的渠道，但是在走法律程式之前，政府和相關部門是否做了它自己應當做的事情。對於這個開發商，它現在的形勢就如微信上説的，很囂張。所以必須要是進行維權，必須要走法律程式。

　　經濟之聲：業主們接下來該如何維權？

　　邱寶昌：我們的行政機關講輕一點，沒有依法行政，講重一點是失職，是瀆職。普遍存在這種的違法就視而不見嗎？這種行政部門是幹什麼的？十八屆四中全會也講到了，依法治國、依法行政、依法執政，我們的行政機關不依法行政，怎麼能夠建設法治國家呢。

　　裘葉：業主手上還是有相應的合同書，去法院訴訟是可以實現的，但是這個過程可能會比較漫長，但是我堅信這個結果是好的。

　　邱寶昌：我認為雙方應該能夠充分協商溝通，開發商不要認為我讓你補什麼，業主就補什麼，因為在法律上你是不佔理。消費者通過訴訟可能付出更多的訴訟成本、時間和費用，但是法律是公平的，所以説企業應該要站在消費者角度，公平的角度，來妥善處理由於自己的違約違法，給消費者造成的損失，消費者也可以在它願意協商的情況下，互諒互讓。