【導讀】六年前購買的房子，至今沒有拿到房産證。開發商聲稱“住著就行，有證沒證沒關係”；面對強勢開發商，業主敢怒不敢言（開發商：誰投訴就把誰的水電停掉）。《天天315》本期聚焦：沒有房産證的房屋還是不是我的？

　　央廣網財經9月3日消息 據經濟之聲《天天315》報道，昨天的節目當中，我們報道了山東東營市一個小區，業主早早辦理了房産證，卻多年拿不到土地證的事。今天，我們來説説廣州市一家開發商六年不給辦理房産證的事。花了大量的金錢購買房屋，尤其是在房價高企的今天，大家首先要做的是，證明這房子以後的所有權是我的，也就是説，大家都想儘早拿到房産證。可是您聽説過購買了6年的房屋，至今拿不到房産證的事兒嗎？開發商還説，沒證怕什麼，讓你住著就行了嘛。今天，我們就來聽聽廣州的付先生的經歷。2008年，付先生在廣州從化街口鎮購買了一套3居室的房屋，當初在購房合同中，開發商承諾房款結清後的720日內可以拿到房産證。可是，直到今天，付先生購房已經6年了，房産證依舊是鏡中月、水中花。

　　付先生：我是2008年在那裏買了一套137.54平方的房子，當時買的時候開發商承諾盡可能720個日工作日內保證把房産證辦下來，我們信以為真，後來我們2009年裝修，住進去，後來就問了房産證的問題，他説已經很快很快了。一直到今年6月份的時候，有一部分業主就委託了律師打官司，就是説他要給我們違約金，後來開發商就把那些業主的水電就停掉了，還叫來一些人威脅他們，最終好像是不知道怎麼的就打發他們那些業主，好像就得到一部分違約金。

　　付先生説，他們居住的小區“城市映像花園”的開發商“風帆房地産開發公司”很強勢，小區500多戶業主敢怒不敢言。

　　付先生：前幾天我回去我就問物業，他之前説8月份辦下來，8月份已經過去了是不是，那目前他也是快了快了這樣答覆，就是很多業主就是説敢怒而不敢言，因為都是為了小孩子在這裡讀書，也不敢正面跟他搞這種衝突，是這樣的。所以説我上午聽那個廣播《天天315》就想到你們了，就是能不能經過你們過來幫忙。

　　在2008年購買房屋的時候，開發商在合同裏寫明瞭在房款結清之後的720天，也就是兩年之內辦理房産證。可是後來聽説是因為小區消防不合格，辦理房産證的事情就後延了，再後來，房産證的事情就杳無音訊，詢問開發商，也問不出個所以然來。

　　記者：你當初購買的時候，開發商是以什麼樣的方式跟你承諾，説720天是可以拿到房産證？是口頭承諾還是有合同呢？還是？

　　付先生：是有一份合同的，這個合同是正規的。

　　記者：就是購房合同上寫清楚了，是720日內拿到房産證？

　　付先生：對。

　　記者：後來720天大概也就是2年的時間，那你算起來應該是2010年左右拿到房産證，對吧？

　　付先生：對。

　　記者：那現在到2014年，有4年的時間了，那開發商是怎麼跟你們説的呢？這四年拿不到房産證。

　　付先生：是這樣的，我們就問他，他説之前小區消防過不了關，後來小區花園，就是也整改了一部分綠化，就是重新消防車可以進去，但是搞完之後現在還是辦不了房産證，但是具體情況我也不知道，反正這樣説。

　　幾年的時間裏，業主也曾聘請律師想和開發商打官司，但是都遭到了開發商的強勢威脅。付先生説，慢慢地，業主們也就明哲保身，敢怒不敢言了。

　　付先生：很多事情他們都不敢去辦這件事，因為我説實話我自己在這方面也碰到過這樣的事情，我沒什麼怕的，只是説他答應給我們辦，就要辦是不是。但是因為我想投訴投訴，他之前就曾經提誰投訴過他，他就把誰的水電停掉，是這樣子，所以説很多也不能正面跟他去較勁，只是説就是在後面去投訴，但是有沒有投訴那些業主我就不清楚了，因為他不敢這樣子，只是説多一事不如少一事，他是這樣的想法。

　　對於曾經仗義執言的業主，開發商曾經讓他們斷水斷電，但是在此之後，有給了業主一些賠償。付先生認為，這分明就是打一巴掌給一顆糖吃啊。

　　記者：現在還有一個問題，就是你剛才也提到，有些業主去跟他提這些問題或者去投訴以後，他停掉了一些業主的水、電，但是同時有些業主也拿到了一部分的賠償，是吧？

　　付先生：對。

　　記者：不是所有的業主都拿到賠償了？

　　付先生：不是，就是沒有鬧的，就好像沒鬧的，沒有去説的，他就不當一回事這樣子。

　　記者：就是説如果用您的話説，如果您去鬧的，有可能你房子裏面的水電會被停掉，但也有可能您能夠拿到一定的賠償金額？

　　付先生：對，但是説，因為你知道小孩在讀書階段，你不想給他們帶來麻煩。

　　記者：那小孩子在那讀書跟他們有什麼關係呢？

　　付先生：那他們你知道肯定有關係的，為什麼呢？因為他們是本地的開發商，對不對，他們就是説以為請來社會上一些人，就嚇唬這些人，就對你家人不利，就正大光明跟你這樣説。

　　記者：您的意思就是説害怕孩子遭到他們的報復，是嗎？

　　付先生：對，他曾經有這樣的行為。

　　面對開發商的種種威脅，業主們現在噤若寒蟬，而他現在投訴媒體，也是積攢了很大的勇氣，業主們最深的感受就是投訴無門。而沒有房産證的房子，業主們也不知道什麼時候才能真正從法律上屬於自己。

　　付先生：就是説你住在這裡是不是，這裡我負責管，那你這裡，就老老實實住，就是説好像你沒有房産證也這樣住，沒有房産證也這樣住，就是他們説了算，就是我們投訴無門。

　　在付先生那裏了解了情況之後，我們按照付先生提供的電話多次和開發商“風帆房地産開發公司”聯繫，但是電話始終無人接聽。隨後，我們聯繫了廣州市國土和房屋管理局。工作人員很肯定地告訴我們，只要開發商提供材料且材料符合要求，30個工作日就可以拿到房産證。

　　工作人員：就是説開發商過來辦房産證。

　　記者：多長時間必須要辦完成呢？有沒有時間的規定？

　　工作人員：30個工作日，你正常時間過來辦理。

　　記者：30個工作日，那現在有開發商跟我們説要經過720天才可以辦，這合規嗎？

　　工作人員：這我不知道合不合規，反正我這裡辦房産證，30個工作日出房産證，我不知道他辦房産證是因為有一些消防各方面不合格還是怎麼樣，反正30個工作日。

　　記者：房産證遞交材料，然後30個工作日給辦完，是吧？

　　工作人員：我們正式受理就是30個工作日，他今天拿到正式受理回折就是30個工作日後就出了一個新的房産證給他。

　　而在我們與主管開發商的國土局有關部門聯繫時，他們説，在備案資料中沒有查到“風帆房地産開發公司”的“城市映像花園”項目。而對於房産證遲遲拿不到手的情況，工作人員建議業主走司法程式。

　　工作人員：這個我們都是建議走司法途徑的。

　　記者：走司法途徑是吧？

　　工作人員：對，咱們畢竟因為都是有民事糾紛的，他們有簽合同的，合同上怎麼規定的，我們就是按照這個來辦，如果開發商拒絕的話，那只能走司法途徑了。

　　專家觀點

　　“城市映像花園”的業主們6年拿不到房産證，問題到底出在哪？業主們又該如何維護自己的權利？經濟之聲評論員包華、中國消費者律師團胡鋼律師就此進行討論。

　　 經濟之聲：按照一般的慣例，業主在什麼時間可以拿到自己的房産證？

　　包華：如果我們説的是一手房的話，也就是購房人跟開發商直接取得房屋的産權，這種情況下常規從6個月到3年的都有，最主要的原因是在房屋交付之時項目的規劃驗收可能還沒有最終完成，所以房屋交付的時候業主們是可以住的，但是整個項目的手續還沒有辦完，等到整個手續辦完，開發商提交手續給政府，然後進行登記、備案，最後發放證書，這個過程週期上來説差距會比較大，所以一般我們看到有6個月比較短的，長的有2、3年的。

　　經濟之聲：也就是説業主和開發商簽訂的合同當中，説房款付清之後720日之內能夠給辦理房産證，其實這個條款是在情理之中的，對嗎？

　　包華：對，在日常的交易過程中，720天我們大概概念就是2年，在2年左右能夠把産權證整個辦下來，在一手房交易過程中是比較常見的一種情況。

　　經濟之聲：合同是這樣簽的，但是現實的情況是房産證長達6年的時間沒有給業主辦下來，這樣的情況之下，它會給業主帶來什麼樣的問題？

　　包華：最主要的是業主在房屋使用過程中會存在很多不便，比如業主要想出租，沒有産權登記的情況下他出租就沒有證書支援，另外一方面如果業主們想轉讓也轉讓不掉，因為沒有證書登記，當然也不能做抵押，不能做其他的手續，所以在房屋使用過程中會存在一些不方便的地方。但如果説業主他要自住當然也沒有問題，本身這房子是可以自己住的，所以更多的是考量在自己使用需求滿足基礎之上，有其他方面要求的時候，沒有産權證確實會給業主帶來很大的影響。

　　經濟之聲：從另外一個角度來説，如果説長期辦不下房産證的話，開發商能不能落到好處？

　　胡鋼：應該是很可能存在這種情況的。大家都知道房地産開發是一個管制非常嚴格的行業，基本上涉及到比如説規劃、國土、稅務、建設、房産等等多個部門，而且一般整個房産開發下來相關的公章可能要蓋200、300個，蓋這些公章的目的就是房地産開發商要保證開發房産的合法性，並且要合規，同時也要及時繳納相關的稅費，如果最終我們買房人的房産證沒有辦下來，也就意味著開發商在相關的房屋開發過程中，要麼就是稅費沒有繳清，要麼相關的配套措施沒有到位，要麼就是房産本身存在這樣或者那樣的問題。在這種情況下，買房人整個是處於一種權屬狀況不明的情況，因為按照我們國家的物權法，不動産的權屬證明只有一點，就是登記主義，未經登記，沒有拿到房地産，那麼這個房是誰的還不好説，因為沒有獲得我們國家法律所明確規定的嚴格的確權。

　　經濟之聲：該做的事情還沒有做到，作為開發商，為什麼還能夠如此強勢的告訴業主們，讓你住你就住著，有沒有證無所謂。他們説這個話的底氣從何而來？

　　包華：首先這個房屋即使不能辦證確實是可以自行自用的，不影響他自行使用，他自己是可以住的，這種情況下對於一些解決居住需求的業主來説，這個事情就不是那麼急迫，只要他不著急出租，不著急轉讓，那麼産權證早一天辦，晚一天辦，對於很多業主來説其實是無所謂的。

　　第二個方面，開發商掌握著很多資訊，而這些資訊是購房人所不知曉的。比如很多購房人連為什麼辦不了産權證都不知道。

　　最常規我們説辦不下來産權證的原因大概有以下幾個。第一，工程驗收沒有過關，但是一般工程驗收沒有過關意味著這個房屋不是一個安全建築物，房屋是不能夠交付的，所以這種情況現在比較少見。第二，雖然工程驗收合格，房屋也可以交付，但是規劃驗收沒有通過，也就是説小區的配套設施設備沒有完成，這種情況下房屋也不可能發産權證。第三，部分相關的稅費手續沒有理清的。我們看到有一些開發商在完成開發建設工程之後還有一些土地出讓金等方面的稅費沒有繳清，這種情況下也不能辦理産權登記。

　　這些方面都是開發商應當做的，這些資訊老百姓如果知道，可以有針對性的向相關部門去反映，去主張，但是這些資訊非常龐雜，乃至於有時候這些資訊購房人根本取得不了，在這種情況下導致資訊不對稱，自我權益很難維護，這也是開發商可以硬實的地方。

　　經濟之聲：在採訪過程當中，廣州市國土與房屋管理局的工作人員提到，在他們的備案資訊裏面沒有查到風帆房地産開發公司開發的“城市映像花園”的項目，這意味著什麼？

　　包華：如果按照這個口徑去了解的話，有可能這個項目它的開發前期手續是不完備的，也就是説不光是賣房的環節，在取得土地工程規劃等各個方面的手續可能都是不完備的，如果不完備，政府系統中就不會有這樣一個項目的記載，就不可能給這個項目做相關的驗收，更不可能給這個項目做登記，所以我認為可能在開發的前期上手續是不完備，或者不齊全的，乃至於這個房子有可能是其他項目所談到一種未經政府批准而擅自開發這樣一些住宅項目。

　　經濟之聲：這是一個特別可怕的現實，那麼在這種情況之下，如果出現了沒有備案，有可能是一個違規項目的話，房産證拿不到手，那這個房屋未來的前途會怎麼樣？500戶業主可以以怎樣的方式來爭取自己的權利？

　　胡鋼：我覺得剛才節目中已經特別提到了，廣東市相關的公務人員説這個項目和這家公司可能沒有查到相關的資料，我也是查閱了一下廣州市國土資源和房屋管理局相關的網站，還有包括我們的廣州市商市主體資訊公示平臺，好像以我個人粗糙的查詢確實沒有查到廣州市從化風帆房地産開發有限公司相關的資料，也沒有查到城市映像花園這樣一個項目的資料。但是在網上那種商業網站，這種房地産開發的銷售的商業網站確實出現了這麼一個廣州市的城市映像花園這麼一個項目的介紹，但是時間也比較早了，是08年、09年的數據，但是現在似乎好像沒有一個正常的銷售價格或者説二手房的價格，但是確實能找到一張照片，住層的一個高層的樓，這就讓我非常擔心，就是説這個樓是否是存在一個違規開發的問題，

　　如果違規開發，這500戶業主的相關權益可能就是從根本上就無法得到保障。還有一點剛才節目中也提到，所謂的開發商比較強勢，我不太理解這個強勢具體表現什麼手段，我們知道如果是消費行為，本質上來説是一個民商事行為，大家是你情我願進行交易，如果一方用這種強迫手段，不論是停水停電還是言語威脅，這本身就不是一個正當的商事行為了，如果再結合這個項目可能涉嫌的違規或者説叫違法性，是否會構成民事欺詐乃至刑事犯罪行為，比如説合同詐騙罪的行為，都有待我們的行政機關乃至司法機關進行調查處理。