【導讀】山東東營海通駿景小區近千戶業主，7年前入住新房並拿到房産證，但土地證至今沒有辦下來。（消費者：沒有土地證就沒法進行二手房交易，在拆遷補償時也沒有辦法得到土地補償金。）開發商稱無法辦理的原因是，小區容積率超標，但超標責任不由開發商承擔。（開發商：超標0.4，但是符合規劃建設的，不該補交土地出讓金。）《天天315》本期聚焦：辦了房産證卻辦不了土地證，這是咋回事？

　　央廣網財經9月2日消息 據經濟之聲《天天315》報道，山東東營海通駿景小區近千戶業主，早在2007年就入住新房並順利拿到房産證，但土地證直到今天仍沒辦下來。開發商海通地産説無法辦理的原因是，小區容積率超標，但又説超標責任不該由開發商承擔，也就是不願補交土地出讓金差價。辦了房産證卻辦不了土地證，這到底是怎麼回事呢？

　　記者從山東東營市房管局處了解到，海通駿景小區的業主只有房産證，沒有房屋的土地證，房子也能轉手銷售。那是不是意味著土地證可有可無？

　　我們查詢相關資料後發現，山東省的相關政策規定，完整的房地産權，應包括房屋所有權證和土地使用證，二者缺一不可。土地使用證是住房所佔用的土地合法與否的法律依據，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中樓閣”，也就是説，對山東東營海通駿景小區近千戶業主來説，光有房産證沒有土地證，存在的隱藏危害會有很多，比如業主的住房用地土地使用權有被原土地使用者，也就是開發商，抵押或者因為其他債務問題而遭受司法執行的危險，並且在拆遷安置時，得不到土地部分的補償，土地使用期限屆滿，也不能申請自動延期等。山東東營海通駿景小區的近千戶業主都心裏有數。

　　業主：土地證影響很大，因為根據我們山東這邊的政策，你有房産證你只能代表你的房屋地表建築的産權，並不能代表你土地的使用權。我們這邊是分開的。你比如説現在要拆遷，業主光持有房屋産權證那你就只能獲得地表附著物的賠償。如果你有土地證那就會得到土地的賠償。像在北京和南方一些城市如果是兩證合一的，那産權證既代表了房屋産權又代表了土地使用權。現在我們是屬於産權不完整，我們是商業用地，正規的出讓劃撥用地，所以説我們不存在集體性，我們和開發商並沒有權屬關係，所以我們必須要拿到證。

　　業主們告訴記者，2007年買房時，開發商承諾得很好。可是現在7年過去了，土地證還是沒有著落。開發商説無法辦理的原因是，小區容積率超標。

　　業主：這個房子我們是2007年買的，由海通駿景房地産開發有限公司開發的，2007年入住，一共這個小區有33棟樓，大概有1000多，我們當時入住一年以後，房産證辦了現在還沒有辦下土地證，我們現在了解到是我們那個小區是容積率超標。

　　這7年中，業主們找過開發商無數次，開發商總是找各種理由推脫，不願辦理土地證，一拖就是7年，到現在，土地證何時能夠辦下來，還是未知數。

　　業主：我們這個開發商也問，國土局也問，國土局那邊説開發商沒有提交分割土地資料，國土局沒法辦理，我們就找開發商説你為啥不交資料，你不交資料我們怎麼辦。這個事你還是要等所有業主辦了房産證以後，再去辦土地證，統一分割。他當時這麼説，一直這麼拖著，我們感覺這個事不對，就打12345這個市長熱線，一開始回復就了解這個開發商沒提交資料，請業主督促，開發商提交資料才能辦理，再過一段時間我們打的很急，催政府幫我們解決這個事情，再過一段時間由於小區東邊有一塊地的性質，説要變性，所以導致小區現在暫時無法辦理土地分割，要先把土地由住宅用地性質改變為商業用地性質之後才能辦理。然後我們感覺這個事還不對，然後我們繼續打，直到去年開發商找了一個代理公司，土地分割的過來收我們業主錢，這個代理公司平均下來每戶跟我們收了一千塊錢，過了快一年了，我也給你們辦不了了，給你把錢退了吧，業主就惱了，這個土地代理公司也把這個事情説出來了，説原來規劃是0.8容積率開發商建成1.3個了，一分錢都不想出。業主立馬就打了國土局電話，國土局直接就説是容積率超標。

　　今年8月份，山東東營當地媒體關注到業主在網上發的投訴帖，並在8月28號報道了此事。開發商海通地産在這之後，才在小區內貼出了一張“關於海通駿景土地證事宜的説明”公告，想要向業主們解釋清楚辦不了土地證的主要原因。業主們保留了相關證據。

　　我們來看看這份公告中提到的和容積率相關的內容：一、東營市規劃局也出具了《建築工程規劃許可證》和《建築工程竣工規劃驗收合格證》充分説明瞭小區的建設是合法的。二、容積率的計算方式發生了變化，容積率的計算方式中，車庫、儲藏室和閣樓的計算與否是本次容積率發生變化的主要因素，海通駿景在建設時的計算方式中，以上面積是不計算在容積率內的，而現在新的規劃計算中，必須要求將以上面積計算在統計率內，所以小區統計率發生變化。

　　業主們看過公告後，認為開發商是在忽悠業主，公告內容有很多不實之處。

　　業主：土地轉讓以後，人家開發商開發，所有手續都要重新辦的，包括五大證什麼的，肯定不可能出現這種情況，你這就屬於糊弄百姓。第二條既然車庫、閣樓不算面積，你為什麼閣樓是按獨立産權賣的，如果不算面積的話那個時候是叫附屬物，附屬物是不結算面積的，但是它沒有獨立産權，但是他既把閣樓當成獨立産權還把它給賣了，你這不自相矛盾，你如果説不算面積，那你就不能按獨立産權賣，你也辦不下房産證。既然又給它辦了房産證就不存在附屬物的情況了，而且如果説你在辦房産證的時候，房屋測繪面積來給你測繪出面積來，你這個小區超容積率了，它就不允許給你辦房産證的。問題恰恰就在這個時候出現了，國家保護産權明確規定，超容積率必須補交上土地出讓金而且各項配套費以後，再給你辦産權登記，恰恰問題出在這兒，容積率超了，各項配套費用沒有交，但是産權證下來了。下來以後他就遲遲不敢辦土地證，因為土地證由國土局測繪部門重新測繪。你超不超過容積，它一下就知道，所以他就遲遲拖著不辦這個事。

　　公告中還提到一條，國家《不動産登記條例》已經發佈，不日生效。條例生效後，房産證、土地證兩證合一，不會再存在土地分割的問題。對於這一答覆，業主們説，開發商給出如此荒唐的答覆，是在侮辱業主的智商。

　　業主：不動産新條例還沒出來，你怎麼知道的。再一個我們的産權是分到每一個戶上的，你這個土地證你又沒分割，我們業主又沒有兩證，怎麼可能兩證合一呢？面對我們的質問，它的這個通知，貼了一下午立馬撕掉了，你現在再問他，就説我們正在協商著看看怎麼辦。

　　我們的記者接到投訴後，撥通了海通地産的電話，海通地産行銷中心的劉經理回應，容積率超標並非違規建設所致，開發商是按照規劃建設的，小區容積率是超標了，超標責任不該由開發商承擔，不該補交土地出讓金差價，但是國土局對這一説法不認可，所以現在土地證一直辦不來。

　　記者：我們想了解一下就是為什麼他這個土地證現在一直辦不下來。

　　劉經理：我們這塊土地，它當時在拍賣的時候，它是一塊大的土地。土地面積是51萬平方米，當時規劃容積率是0.8，土地局給你這麼一塊大的土地，它下了一個土地規劃條件，後來這塊土地當時拍賣起了東營勝大集團，後來就隨機土地分成四塊，勝大集團將其中一塊賣給了我們，因為説屬於一次整體規劃，它既有公園、也有多層和小高層，也有農貿市場，我們這片片區，它就屬於多層和農貿市場，這四塊土地總體容積率是0.8，但是實際上按照規劃局的規劃條件，應該每塊土地容積率實際上是不一樣的，我們也是完全的按照上報的規劃，完全按照規劃建設，現在土地局在辦理土地的時候意思要按合同看，所以它這個合同，直接繼承大合同的0.8的容積率，所以他才跟我説這個地方你們容積率超標，實際上就是這麼一個歷史問題，因為説我們覺得情況不是很合理，我們跟土地局溝通有兩年，東營市下過一個文件，就是2014——40號文上有這麼一句話，第八條第二款它説過，因為大宗土地分割，導致局部土地容積率超過整個大宗土地的容積率。這個來説不用交土地出讓金，我們認為我們適合這個條款，但是土地局並不認可，他要求我們按照合同來算。

　　在這之後，劉經理還是反覆強調，他們是按照規劃建設的，東營市規劃局出具了《建築工程規劃許可證》和《建築工程竣工規劃驗收合格證》就充分説明瞭小區的建設是合法的。他認為，小區容積率超標的主要原因是，國土局在出讓土地後，分割土地時，沒和規劃局進行溝通，如果溝通了，容積率就不會超標，現在業主的土地證也就能辦下來了。那麼開發商買地時是否注意到容積率問題？難道合同上沒有寫明容積率是多少？劉經理回答，買地時沒有注意到容積率問題。

　　劉經理：土地金出讓掛牌整個土地掛牌的時候一整塊土地出讓，這個程式沒有問題，但是土地局掛牌的時候進行分割的時候按照我的理解，它並沒有跟規劃局進行溝通，這樣的話就是每塊土地分割的時候土地合同的容積率和規劃局所做的容積率是不一致的。

　　記者：你們在購買這塊地的時候沒有了解這些情況嗎？

　　劉經理：我們在購買地的時候當時來説並沒有了解的非常清楚，這個實話實説，因為當時也沒有注意到這一點。

　　記者：但是合同上是不是清楚的寫著容積率呢？

　　劉經理：寫著，但是剛才還是説在政府上説，我們還是碰到這個問題了，如果説我們按照0.8來做的話，規劃局那塊肯定是過不去的。

　　開發商已知容積率多少，還超標了，開發商是按規劃建設的，是國土局最初和規劃局沒有溝通好。那意思就是，開發商在購買土地時，被忽悠了？合同上寫明的容積率到底是多少？現在已超標多少？劉經理開始不直接回答記者的問題，只是反覆説國土局在出讓土地時，不該分成4個合同，每塊土地容積率不同，不該都寫成0.8。但他後來也承認，簽訂合同時，知道容積率是0.8，現在已超標0.4。

　　劉經理：就是按照招牌挂土地的來説，在招牌挂的時候是一個整地是一個整體掛牌、整體出讓，按理説國土局不應該給它分成四個合同。

　　記者：國土局是整體出讓的，當時説容積率是0.8，但是勝大轉讓給你們那一塊，他在轉讓的時候應該跟你們簽訂轉讓合同啊？

　　劉經理：是簽訂了轉讓合同。

　　記者：轉讓合同是怎麼簽的？

　　劉經理：轉讓合同上簽的應該是0.8。

　　記者：那也就是説，簽訂合同的時候，你們是知道容積率是0.8的對吧？

　　劉經理：這個是。

　　記者：為什麼不按這個建設呢？

　　劉經理：還是剛才説的，在整體規劃的時候，按照整體規劃，每塊土地上的容積率是不一樣的，按照土地法的規定，你這個土地合同包括你這些一個所有的容積率，所有的規劃條件都是規劃局出的規劃條件為準。

　　記者：規劃局當時出具的規劃條件是什麼樣的呢？

　　劉經理：規劃局當時出具的就是一個整個土地的規劃條件，針對每一塊土地，它並沒有出具分類的規劃條件。我們完全按照規劃局的規劃進行建設的。

　　記者：大概容積率超標了多少呢？你們自己計算過嗎？

　　劉經理：可能超標了0.4。

　　我們的記者昨天也撥通了山東東營市國土局的電話。

　　國土局：容積率正在核著，因為它這個地方比較複雜，是勝大轉讓的。可能是有些問題還沒太弄清楚，但是它用途需要調整，因為它原來拿地的時候合同上簽的是住宅，拿地的時候用途是，現在裏面有商業，需要調整用途，調整用途沒有問題了就可以進行分割，但是現在用途也沒調整，改變土地用途了，它也需要再調整，要不然就是一個違法用地了。容積率的問題也沒有就是，報的資料不行，關於容積率這塊資料不全沒法給它核，所以説不知道現在容積率超不超，超多少也不清楚。它應該先去用地窗口調整用途至少是，現在不説容積率的事，用途最起碼得先調整，容積率如果也符合的話就可以分割，沒有別的問題。

　　國土局回復説，開發商29號才將相關材料遞交給國土局，如果查明容積率超標，開發商必須補交齊容積率差價後，業主才能辦理土地證。

　　國土局：他也不來申請啊，國家有規定這個辦土地證是申請制，不來申請的話你看看土地登記辦法都有，你一申請制，咱土地局沒有那個權力強制他，沒辦法強制。因為土地證是需要業主和開發商一塊到我們窗口去申請登記，他們在申請登記材料據我了解應該是從上週五才開始往窗口上報的，材料還沒報全，可能就是對這些情況不了解，如果它容積率超標的話，按照我們市裏的規定他是必須要補交容積率差價才能辦土地證的。

　　但是現在開發商認為小區容積率超標的主要原因是，國土局在出讓土地後，分割土地時，沒和規劃局進行溝通，如果溝通了，容積率就不會超標，現在業主的土地證也就能辦下來了，所以遲遲不願補交統計率差價，現在業主們該怎麼維權？辦了房産證卻辦不了土地證，究竟該誰擔責？

　　專家觀點

　　中國消費者協會律師團團長邱寶昌、北京潮陽律師事務所律師裘葉就此發表觀點。

　　經濟之聲：業主們入住小區已經有七年的時間了，可是國土局的回復説，開發商是在8月29號才把相關的材料遞交給土地局的，如果要辦理土地證，是要由開發商先進行申請，如果不申請土地局是沒有辦法説我主動把土地證給辦了。所以實際上是開發商拖了七年之後，才把相關的材料遞交給國家相關的管理部門的。從相關的法律法規上來説開發商犯錯了嗎？

　　裘葉：首先我認為他在跟業主簽訂的商品房買賣合同當中肯定違約了。現在雖然沒有看到合同具體的內容，但是我覺得他在合同當中肯定會對土地證和房産證的辦理時間有相應的規定，至少從目前來看辦理土地證的時間肯定是超期了，至少在合同當中承擔一個違約責任。至於其他為何拖延，拖延的原因到底是什麼，是不是他所説的，由於土地局跟規劃局沒有協商好或者其他的原因，我認為總之一句話，對業主來説，肯定是開發商的原因才導致了這種局面的産生，所以開發商在這個事件過程當中一定存在責任。

　　經濟之聲：開發商方面的一個行銷總監説到了，土地他們也知道容積率是0.8，實際上他們也承認超標了0.4，開發商的説法是，按照規劃來建設的，因為土地局當時沒有和規劃局溝通好，所以才建成現在這個樣子，換句話來説，在這些關係當中，開發商是沒有責任的。開發商的這個説法能夠合理合法的解釋現在出現的問題嗎？

　　邱寶昌：我認為不能解釋，因為你是報辦手續的責任方，去報辦土地使用、規劃許可，包括工程建設許可都是你要去辦理的，這跟業主，購買人是沒有關係的。至於説相關部門出現的差錯給你造成損失了，你可以依據相關的法律去追究他們的責任。剛剛去辦理土地證的手續，前七年沒有辦什麼原因，可能是差價沒補，或者手續不全，或者其他原因。你該去履行的義務沒有去履行，而又説其他部門的原因。事先如果提交了，如果它不給辦，是什麼原因？你可以依據法律法規去追究其他人的責任，但是你不能對消費者違約，不能推説是其他部門。你去補辦的這個責任應該在你，誰的原因，誰的責任你應該去追究，而不能讓消費者去追究。

　　經濟之聲：現在問題是開發商認為，這個事情不該怪他們，而是怪相關的政府部門沒有能夠相互之間溝通好，所以他就不願意補交容積率的差價，業主們現在應該怎麼做？

　　邱寶昌：業主可以依據合同，雙方簽訂的商品房買賣合同約定的，房屋所有權證和土地使用證，它如果違反了規定去履行辦證的義務，它要承擔責任，當然像我們原來的城市房地産管理法，以及最高人民法院關於審理商品房司法解釋都講到了房屋所有權證，沒有提到土地使用證，但是房屋的建立是在土地之上的，如果沒有土地使用權根本就談不上房屋所有權，而在有一些地方房屋所有權和土地證必須都要去辦理的。在合同當中應該有約定，什麼時候辦理房産，什麼時候辦理土地使用權證，嚴格上説，土地使用權正應該在房屋竣工之前就應該分割好，大土地使用權開發企業，最後分割到小的業主都應該要分割、預售。